Que faire si j'ai acheté un bien au Liban avec un faux titre de propriété ?

L'essentiel#

Propriétaire sur le papier

Celui que le registre foncier indique : la propriété ne passe qu'à l'enregistrement de la vente^[5]

Fraude portant sur un bien

Un délit selon l'art. 655 du Code pénal, d'après le cabinet Kallas^[3]

Peine pour fraude

6 mois à 3 ans d'emprisonnement^[3], doublée dans certains cas (cabinet Kallas)

Plainte nécessaire ?

Non : la fraude est poursuivie sans plainte, selon Kallas^[3]

Prescription

Court à partir du dernier paiement, et non de la découverte^[3] (Kallas). Sa durée n'est pas donnée dans nos sources

Où signaler

le service Baligh des FSI, l'application des FSI ou le poste de police le plus proche^[4]

Mention d'une action en justice sur le feuillet

Seulement par décision du président du tribunal civil, susceptible d'appel dans un délai de huit jours^[6] à compter de la notification (Kallas)

Fonds d'indemnisation de l'État

Aucun, selon le cabinet Kallas : les agents du registre sont personnellement responsables et l'État ne paie que s'ils ne le peuvent pas^[6,7]

Que faire, étape par étape#

1. 1
   Cessez de payer. N'envoyez plus d'échéances, de frais ni de « frais d'enregistrement » au vendeur, à l'agent immobilier ni à quiconque agit pour eux, tant qu'un avocat n'a pas examiné le dossier.
2. 2
   Obtenez un certificat officiel du registre foncier pour la parcelle. Quelqu'un au Liban (vous, votre avocat ou une personne de confiance) le demande à le bureau du registre foncier dont relève le bien^[1,11]. Selon Legalmondo, il n'est délivré qu'en personne^[1]. Apportez le mohafazat, le caza, la zone foncière, le numéro de la propriété, la section et le bloc^[1,8], selon ce qui s'applique. Lisez les propriétaires, les charges et les actions en cours qui y figurent^[1,2].
3. 3
   Rassemblez toutes les preuves. Gardez le contrat de vente, le titre qu'on vous a remis, les copies de la pièce d'identité du vendeur et de toute procuration, le nom et l'étude du notaire, ainsi que la preuve de chaque paiement et de chaque message. Si un agent immobilier a conduit l'affaire, l'art. 296 du Code de commerce l'oblige à consigner chaque transaction et à remettre une copie certifiée à toute partie qui la demande^[18]. Demandez cette copie par écrit.
4. 4
   Engagez un avocat libanais spécialisé en droit immobilier. Posez-lui trois questions. D'abord, s'il faut demander la mention d'une action en justice sur le feuillet, que seul le président du tribunal civil peut ordonner^[6]. Les actions en justice ne sont opposables aux tiers qu'une fois inscrites. Ensuite, si la règle de la bonne foi vous aide. Enfin, qui pourrait être responsable de la perte, sachant que Kallas ne trouve aucun fonds d'État^[6,7]. Si vous vivez à l'étranger, l'avocat peut agir en vertu d'une procuration signée depuis l'étranger. Vous la signez dans une mission libanaise, ou devant un notaire local, puis vous la faites authentifier par les autorités locales et légaliser par l'ambassade ou le consulat du Liban^{[19,20,21,22]}. Pour une procuration immobilière, les missions demandent le numéro et la situation du bien, ainsi qu'une copie du titre de propriété ou un extrait du registre foncier^[19,21,23].
5. 5
   Signalez la fraude. Utilisez le service Baligh des FSI, l'application des FSI ou le poste de police le plus proche^[4]. Les FSI ont cité ces canaux en mars 2026 ; Baligh se trouve sur le site des FSI (isf.gov.lb), où les numéros de contact actuels sont publiés. Les poursuites n'exigent pas votre plainte^[3], mais votre signalement donne à la police le dossier et les preuves. Informez aussi l'étude notariale qui a traité l'acte.
6. 6
   Continuez à surveiller le feuillet. Pendant la procédure, obtenez de temps en temps un nouveau certificat pour voir si quelqu'un a vendu, hypothéqué ou saisi le bien.

Cela dépend de#

• L'enregistrement ou non de la vente. S'il n'a pas eu lieu, vous n'avez qu'un droit personnel contre le vendeur^[5,13]. S'il a eu lieu, la règle de la bonne foi peut compter^[6]. Un avocat doit vous dire laquelle s'applique à vous.
• Ce qui a été falsifié. Une fausse pièce d'identité du vendeur, un faux titre et une fausse procuration sont des problèmes différents. Si le vendeur agissait en vertu d'une procuration, Kallas indique que celle utilisée pour l'enregistrement doit être datant de 5 ans au plus^[14,24], sauf si elle est réellement irrévocable. Son caractère irrévocable dépend de son contenu réel, quel que soit son intitulé^[14]. Voir comment vérifier qu'une procuration est authentique.
• Ce que vous saviez. La protection de la bonne foi ne s'applique pas à celui qui connaissait le défaut avant d'acquérir^[6]. Gardez tout ce qui montre ce qu'on vous a dit et quand.
• L'existence d'autres acheteurs. Si le bien a été vendu deux fois, le rang dépend de la date d'inscription au journal quotidien du registre, non de la date de signature^[6].
• Où vous êtes. Selon Legalmondo (juin 2025), le certificat officiel n'est délivré qu'en personne^[1] : quelqu'un au Liban doit donc aller le chercher. Le ministre des Finances a évoqué la délivrance électronique en avril 2026, sans dire si le public peut l'utiliser^[12]. Interrogez le bureau du registre foncier dont relève le bien.

Questions fréquentes#