Comment mettre fin à l'indivision d'un bien immobilier au Liban ?

Aussi formulé: “Comment sortir de l'indivision d'un bien au Liban ?” · “Qu'est-ce que izalat al-shuyu au Liban ?” · “Comment partager un bien hérité au Liban ?” · “Un coindivisaire peut-il forcer la vente d'un bien commun au Liban ?”

L'essentiel de cette page vient d'un cabinet d'avocats libanais, Kallas Law Firm, dans un guide publié en août 2026. Nous n'avons pas lu le texte de la loi 16/1982 lui-même. En arabe, l'action s'appelle izalat al-shuyu (إزالة الشيوع), suppression de l'indivision^[1].

D'abord, lisez les parts sur le relevé foncier#

La propriété d'un bien libanais s'écrit en 2 400 parts^[2,3,4]. La part de chaque coindivisaire ou héritier est une fraction de ce total, et 2 400 parts forment le bien entier. Quand les héritiers ont terminé le transfert du bien hérité, ils reçoivent de nouveaux titres fonciers à leur nom, selon les parts fixées par la décision de dévolution successorale, et ils restent coindivisaires de ces parts jusqu'à un partage^[5].

Un relevé foncier (إفادة عقارية) récent indique les propriétaires, les charges, les hypothèques et les restrictions pesant sur la parcelle^[6,7]. C'est votre liste de toutes les personnes qui doivent être citées dans toute procédure, et oublier un seul coindivisaire fait rejeter la demande de partage^[1]. Voici comment obtenir le relevé et ce qu'il coûte.

Parfois, un bien a été enregistré au nom de plusieurs personnes sans que la taille des parts soit fixée. Une part indéterminée de ce genre ne peut ni être partagée ni être vendue. Si les coindivisaires ne s'accordent pas sur les parts, chacun peut saisir le juge foncier supplémentaire^[1,8] (القاضي العقاري الإضافي) pour les fixer avant l'action en partage. La loi 98 du 18 juin 1999 a donné ce pouvoir au juge.

Si le bien est encore au nom d'une personne décédée, les notaires et les agents du registre foncier ne peuvent établir ni enregistrer aucune opération sur la succession tant que les héritiers n'ont pas l'autorisation du ministère des Finances^[5]. Demandez à un avocat comment cela touche votre partage avant de commencer.

Y mettre fin par accord#

Vous et les autres coindivisaires pouvez partager le bien vous-mêmes par un acte enregistré au registre foncier. Si vous êtes tous d'accord pour vendre mais pas sur le prix ou l'acquéreur, vous pouvez demander ensemble au bureau d'exécution de le vendre aux enchères publiques, sans procès^[1]. Nous n'avons trouvé aucun tarif publié pour l'une ou l'autre voie : renseignez-vous auprès du bureau du registre foncier ou d'un avocat avant de signer.

Vous pouvez aussi sortir en ne vendant que votre part. La vente à un autre coindivisaire du même bien ne donne lieu à aucune préemption^[9]. Si vous vendez à un tiers, un coindivisaire peut se substituer à l'acheteur après l'enregistrement de la vente. Plus de détails dans vendre sa part et le droit de préemption.

Un partage, amiable ou ordonné par le tribunal, ne peut être attaqué pour erreur, violence, dol ou lésion que par une action intentée dans un délai d'un an à compter du partage^[1].

Devant le tribunal : ce que le juge peut ordonner#

Le droit de demander le partage ne se prescrit jamais^[1]. La procédure sommaire de la loi 16/1982 est obligatoire, que l'indivision vienne d'une succession ou d'un achat, et quel que soit le nombre de coindivisaires ; Kallas cite pour cela la décision n° 15 du 25 février 2003 de la Cour de cassation. La demande est notifiée à chaque coindivisaire, aux titulaires de droits réels enregistrés et au registre foncier, qui la mentionne sur le feuillet du bien.

Selon Kallas, une vente aux enchères ordonnée alors que le partage était réalisable peut être annulée en appel^[1]. Pour un immeuble en indivision qui ne peut être divisé en nature, le tribunal doit le placer sous le régime de la copropriété si des coindivisaires détenant plus de la moitié des parts^[1,10] le demandent, en vertu du décret-loi 88/1983, art. 76, tel que lu par le même cabinet. Une société ordonnée par le tribunal verse au Trésor 3 % du capital de la société, et le bien lui est ensuite transféré au registre foncier sans autre frais de mutation ni d'enregistrement.

Une vente judiciaire est menée par le bureau d'exécution (mise à prix : l'estimation de l'expert judiciaire^[1]). Un coindivisaire peut enchérir, et si aucun droit enregistré ni créancier ne grève le bien, il dépose ou garantit seulement la valeur des parts qu'il ne détient pas déjà. Le tribunal peut limiter les enchères aux coindivisaires si son jugement le prévoit. Il n'y a pas de préemption sur une vente aux enchères judiciaire^[9]. Si un héritier réclame la vente, voir quand un héritier veut sortir et que les autres refusent.

Une hypothèque sur la part d'un coindivisaire n'empêche pas le partage. En cas de division, l'hypothèque se reporte sur le lot de ce coindivisaire ; en cas de vente, sa part du prix sert à payer la dette garantie^[1,11]. Voir partager un bien ou une part hypothéqués.

Si vous vivez à l'étranger, ou si un coindivisaire est introuvable#

Selon Kallas, vous n'avez pas à voyager : un avocat peut mener toute l'affaire avec une procuration notariée à l'étranger et authentifiée par le consulat libanais^[1]. Vous signez la procuration soit en personne dans une ambassade ou un consulat du Liban, soit devant un notaire local ; elle est alors authentifiée par les autorités locales puis légalisée par la mission libanaise^{[12,13,14,15]}. L'apostille ne suffit pas, car le Liban est non partie à la Convention Apostille^[16]. Voici comment des héritiers à l'étranger font une procuration.

Les coindivisaires introuvables ne bloquent pas la procédure. Une fois que le mukhtar (مختار) atteste que le domicile d'une partie est inconnu, elle est avisée par affichage au tribunal et par publication au Journal officiel et dans deux journaux locaux. Les mineurs et les coindivisaires incapables reçoivent un tuteur désigné par le tribunal^[1].