Comment transférer un bien hérité au nom des héritiers au registre foncier ?

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Ce qu'il faut avant le registre foncier#

Tout repose sur l'acte de dévolution successorale (qarar hasr al-irth)^[1,2,3], une décision de justice qui constate le décès et désigne les héritiers et leurs parts. Tant qu'elle n'existe pas, aucun bien, compte bancaire ou titre de société ne peut passer au nom des héritiers. Voici ce qu'est un hasr irth et comment l'obtenir.

Selon le cabinet Kallas, la déclaration de succession au ministère des Finances passe en premier, car l'autorisation qu'elle produit est l'une des pièces dont le tribunal a besoin pour rendre l'acte de dévolution^[1,3]. La déclaration est due dans les 90 jours suivant le décès^[1,4,5]. Le dossier complet, y compris l'acte de dévolution, est complété dans les six mois suivant le décès^[1,4][1].

Les sources ne s'accordent pas sur le tribunal qui rend l'acte de dévolution. Kallas et PBL Law Group disent que les successions de musulmans et de Druzes relèvent du tribunal religieux de la communauté du défunt, alors que Mattar dit seulement que les tribunaux civils de première instance traitent les successions^[2,3,11]. Pour les non-musulmans, PBL indique que l'acte est rendu par un juge unique du tribunal de première instance du dernier domicile^[2,11].

Vient ensuite l'impôt. L'impôt de succession libanais est le droit de mutation, le rasm al-intiqal en vertu du décret législatif 146/1959^[2,5,12], et un contrôleur du ministère des Finances évalue la succession et notifie l'évaluation aux héritiers^[1]. Kallas indique que l'impôt liquidé est dû dans les deux mois suivant la notification de l'ordre de recouvrement, avec une amende de 1 % par mois en cas de retard^[1,5]. Les montants sont détaillés dans combien d'impôt de succession paient les héritiers.

Au registre foncier#

Kallas indique que les notaires et les agents du registre foncier ne peuvent établir ni inscrire aucune opération sur la succession tant que les héritiers n'ont pas l'autorisation du ministère des Finances^[1]. Une fois celle-ci obtenue, les héritiers déposent leur dossier auprès de le bureau du registre foncier du lieu de situation du bien^[1,2]. Ils apportent une copie exécutoire de l'acte de dévolution, l'autorisation, les titres fonciers et un acte de transfert notarié. PBL donne la même liste et précise que le contrat de transfert peut venir du secrétariat du registre foncier ou d'un notaire.

Les héritiers remettent les titres originaux et le registre en délivre de nouveaux à leur nom, selon les parts fixées par l'acte de dévolution^[1]. Les parts s'écrivent en fractions de 2 400 parts^[6,7,8], donc 2 400 parts font la totalité du bien. Les héritiers détiennent ensuite des parts indivises jusqu'au partage.

Si le bien est grevé d'une hypothèque, Kallas indique que sa mainlevée coûte un droit du registre foncier de 1 % de la dette libérée^[1,13], plus les frais du notaire et de l'Ordre des avocats. Kallas ajoute que la mainlevée d'une hypothèque garantissant une dette portant intérêts exige l'accord préalable des administrations fiscales.

Aucune source consultée ne donne les frais du registre, les frais du notaire ni la durée d'un transfert par décès. Adressez-vous au bureau du registre foncier du district où se trouve le bien et obtenez le devis du notaire par écrit avant de signer. Le seul délai trouvé provient d'un cas unique : pour la succession d'un héritier palestinien à Beyrouth, documentée par le Norwegian Refugee Council, l'ensemble de la procédure a duré environ un an, en partie à cause de grèves. Considérez-le comme un cas isolé, pas comme une norme^[14].

Savoir exactement quel bien vous transférez#

Si la famille ne connaît la maison que de vue, commencez par trouver le numéro et la zone du bien. Demandez ensuite au bureau du registre foncier de ce district ce qu'il vous faut pour obtenir un relevé foncier (إفادة عقارية). Le relevé indique le propriétaire, les charges, les hypothèques et les restrictions^[15,16], et Kallas range ces certificats immobiliers parmi les pièces de la déclaration de succession^[1]. Lisez-le avant que quiconque dépose quoi que ce soit : le propriétaire qui y figure doit être le défunt.

Pour voir où se situe une parcelle sur le terrain et où passent ses limites, lisez comment obtenir un plan cadastral ou un relevé de géomètre. Les sources consultées ne donnent ni coût ni délai pour les relevés ou les plans ; interrogez directement le bureau du registre.

Si vous vivez à l'étranger#

Kallas indique que les héritiers qui ne peuvent pas se déplacer peuvent agir par procuration donnée à un avocat ou à un proche de confiance au Liban, rédigée pour couvrir la déclaration, l'acte de dévolution, l'impôt et le transfert ou la vente^[3]. Pour vendre, il faut un mandat spécial exprès ; un mandat général ne suffit pas. Vous signez la procuration dans une ambassade ou un consulat du Liban, ou devant un notaire local, puis vous la faites authentifier sur place et légaliser par la représentation libanaise^{[17,18,19,20]}. L'apostille ne suffit pas, car le Liban est non partie à la Convention Apostille^[21]. Kallas dit aussi que le registre attend une procuration du mandataire datant de 5 ans au plus^[9,10]. Plus de détails dans agir pour un héritier depuis l'étranger.

Pour un décès à l'étranger, Kallas indique que le certificat de décès de l'hôpital passe par l'ambassade ou le consulat du Liban, le ministère des Affaires étrangères et le ministère de l'Intérieur, ce qui prend environ deux mois^[1]. Le ministère des Finances peut, sur demande et à sa discrétion, prolonger le délai de déclaration de jusqu'à un an^[1,3] lorsque les héritiers étaient hors du Liban ou que le décès a eu lieu à l'étranger. Kallas indique que les décès à l'étranger sont traités par le service des droits de mutation de Beyrouth du ministère des Finances.