Comment savoir si un bien a des infractions de construction ou des amendes impayées avant de l'acheter ?

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Pourquoi commencer par le relevé foncier#

Le registre foncier est tenu par bien, non par propriétaire. Chaque bien a son propre feuillet réel (الصحيفة العينية) sous son numéro de parcelle, et ce feuillet contient tous ses droits et charges^[8]. Un relevé est une copie du feuillet. Il montre le propriétaire, les charges, les hypothèques et les restrictions^[8,9], y compris les saisies et les actions en justice en cours^[4,7].

Les infractions arrivent sur le feuillet de deux façons. Selon la loi sur la construction, la municipalité ou l'administration technique peut faire inscrire une infraction, et l'inscription n'est radiée qu'une fois l'infraction régularisée ou supprimée^[1]. Selon la loi 139/2019, une infraction reste sur le feuillet avec ses droits et amendes comme créance privilégiée jusqu'à son règlement définitif ou sa suppression, et l'inscription n'est levée que sur lettre écrite de l'administration qui l'a demandée^[2]. Le cabinet Kallas affirme que toute charge inscrite sur le feuillet passe à l'acheteur si elle n'est pas purgée avant l'achat^[9].

Nous n'avons trouvé aucune source donnant la formulation exacte d'une inscription d'infraction sur un certificat. Avant de payer quoi que ce soit, faites lire et traduire par un avocat chaque mention sous les charges et restrictions.

Ce qu'un relevé vierge ne vous dit pas#

L'autorité doit demander l'inscription d'une infraction : une infraction peut donc exister sans figurer sur le feuillet^[1]. Une étude universitaire de 2023 sur la loi sur la construction indique que des entrepreneurs et des habitants exploitent les failles de la loi pour construire au-delà de l'autorisation^[10]. Un étage en plus, un balcon fermé ou une emprise agrandie peuvent ne figurer nulle part sur le relevé.

La date des travaux détermine les règles applicables. La loi 139/2019 couvre les infractions construites du 13 septembre 1971 au 31 décembre 2018^[2,11]. Aucune source ne confirme si sa période de régularisation est encore ouverte : le texte d'origine donnait deux ans aux propriétaires pour déposer leur demande, avec des droits quadruplés après la première année, et la base juridique de l'Université libanaise indique que ces articles ont été modifiés par la loi 10/2022, dont nous n'avons pas lu le nouveau texte. Demandez à un avocat ou à la municipalité.

Les travaux faits après le 1er janvier 2019 sont hors du régime de régularisation de la loi 139, qui prévoit leur démolition de plein droit^[11]. La loi sur la construction couvre aussi les travaux sans permis. Si les travaux sont conformes aux règles d'urbanisme et de construction, ils peuvent être autorisés moyennant une amende égale au double de l'ensemble des taxes dues^[1] sur la partie déjà construite. S'ils ne sont pas conformes, le propriétaire doit les démolir, ou l'administration le fait à ses frais.

La municipalité et son quitus#

Les amendes et droits pour travaux sans permis sont une créance privilégiée sur le bien. La municipalité ne délivre aucun quitus (براءة ذمة) tant qu'ils ne sont pas payés et que l'infraction n'est pas régularisée^[1]. D'autres dettes peuvent aussi figurer sur le feuillet. Si les façades sont encore inachevées un an après l'expiration du permis, une amende annuelle de 15 % des droits de permis par an est imposée et inscrite sur le feuillet comme créance privilégiée. Les sommes dues au titre de la loi 139/2019 qui restent impayées après que l'état technique les a fixées deviennent une créance privilégiée avec des intérêts de 12 % par an^[2].

Aucune source trouvée n'explique comment un acheteur, et non le propriétaire, obtient une lettre de la municipalité, ce qu'elle coûte ou combien de temps cela prend. Demandez au vendeur d'obtenir le quitus en son nom, et interrogez aussi directement la municipalité. Plus de détails dans le quitus municipal et pourquoi le vendeur en a besoin.

La vérification d'un ingénieur par rapport au permis#

Chaque dossier de permis est signé par un ingénieur responsable et enregistré auprès de l'Ordre des ingénieurs à Beyrouth ou à Tripoli^[1]. Le propriétaire demande le permis d'occupation avec des plans de l'existant enregistrés auprès de l'Ordre. Le permis n'est accordé qu'après paiement des droits et amendes pour toute surface supplémentaire construite sans permis. Un ingénieur peut comparer le bâtiment tel qu'il est avec ces plans et repérer les travaux ajoutés plus tard. Les honoraires de cette inspection ne sont pas publiés : demandez un devis écrit.

Pour un appartement, vérifiez les papiers aussi soigneusement que les murs. Les parties d'un bâtiment ne peuvent être enregistrées comme unités séparées que si la construction respecte les lois sur la construction^[12]. Le registre ne peut pas diviser définitivement un bâtiment en unités tant que le propriétaire ne présente pas un permis d'occupation et des attestations de raccordement à l'électricité et à l'eau^[1]. Le décret 15874/2005 interdit aussi de vendre des parties d'un bâtiment sans permis d'occupation définitif, sauf les unités relevant de la loi 539/1996^[13]. Demandez au vendeur le permis d'occupation définitif et le relevé foncier propre à l'appartement avant de payer. Voir comment vérifier un permis de construire et un permis d'occupation.