Qu'est-ce que le coefficient d'exploitation et combien puis-je construire sur mon terrain au Liban ?

Aussi formulé: “Qu'est-ce que le coefficient d'exploitation au Liban ?” · “Quel est le taux de construction d'un terrain au Liban ?” · “Combien d'étages puis-je construire sur mon terrain au Liban ?” · “Quels sont les coefficients d'exploitation de surface et total ?”

Ce que signifie le coefficient d'exploitation#

Les coefficients d'exploitation sont les ratios qui limitent ce que vous pouvez construire sur un terrain. Selon un article universitaire de 2023 sur la loi sur la construction, le décret 15874 de 2005 et le décret 617 de 2007, qui appliquent la loi 646/2004, en définissent deux : un coefficient d'exploitation de surface et un coefficient d'exploitation total^[1]. Les sources consultées n'expliquent pas comment chacun se mesure. Demandez à votre ingénieur de vous montrer, sur votre propre terrain, ce que chaque coefficient permet.

Le même article indique que les balcons peuvent ajouter jusqu'à 20 % et les murs extérieurs jusqu'à 35 cm^[1]. Il ne dit pas par rapport à quoi ces 20 % se calculent : demandez à votre ingénieur avant de bâtir votre projet dessus.

Les coefficients sont fixés zone par zone dans les règles d'urbanisme de chaque secteur, et nous n'avons trouvé ni tableau publié ni exemple chiffré pour aucune zone^[1]. Quiconque vous cite un coefficient pour un terrain doit pouvoir vous montrer d'où il vient. Pour tout le reste à vérifier sur un terrain, voyez ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un terrain.

Trouver les chiffres de votre terrain#

Commencez par le terrain sur le papier. Une parcelle s'identifie par le mohafazat, le caza, la zone foncière, le numéro de la propriété, la section et le bloc^[5,6], là où ils s'appliquent. Avec ces éléments, vous pouvez obtenir un relevé foncier officiel (إفادة عقارية). Il décrit la parcelle, sa superficie et ses propriétaires, et indique les hypothèques, les saisies et les actions en justice en cours. Si la parcelle n'a pas fait l'objet d'un cadastrage définitif, la superficie n'y figure pas^[6,7].

Vérifiez ensuite où se trouve la parcelle sur le terrain. Selon le cabinet Kallas Law Firm, qui lit le décret 188/1926, lorsque les limites du plan cadastral diffèrent de celles du terrain, le plan l'emporte^[8,9]. LIBC écrivait en 2021 que le Cadastre contrôle les géomètres-experts assermentés et les ingénieurs qu'il considère comme ses affiliés^[10]. Nous n'avons trouvé ni procédure ni tarif publiés pour commander un plan ou un levé. Plus de détails dans obtenir un plan cadastral ou un levé.

Un terrain non cadastré obéit à d'autres règles. Kallas Law Firm explique qu'un registre foncier n'ouvre dans une région cadastrale qu'une fois les travaux de cadastrage terminés et certifiés. Jusque-là, une procédure de délimitation provisoire et de publication précède tout nouvel enregistrement, et les oppositions doivent être déposées dans les deux mois^[8,9]. Le Monthly Magazine rapportait en 2015 que les terrains jamais cadastrés, soit environ un quart du Liban et l'essentiel de Baabda, du Metn, du Chouf, d'Aley et du Kesrouan, ne figurent que dans des carnets conservés par les mokhtars^[11]. Annahar a rapporté le 30 mars 2026 que la circulaire 609/2026 du ministère des Finances fait enregistrer d'abord au nom de l'État les terrains non cadastrés et le mouchaa, et interdit pour eux les attestations ilm wa khabar (علم وخبر)^[12]. Son effet sur les ventes privées ordinaires n'est pas connu. Demandez à un avocat spécialisé en droit immobilier ou à la Direction générale des affaires foncières avant d'acheter un tel terrain.

Enfin, le zonage. Kallas Law Firm conseille de coupler la vérification au registre foncier avec l'examen du plan directeur municipal, car les lois sur l'urbanisme, l'expropriation et la construction limitent ce que le propriétaire peut faire^[13]. Aucune source consultée ne nomme le bureau qui fournit le zonage d'une parcelle. La municipalité et la DGU sont les lieux probables : faites interroger les deux par votre ingénieur. Voyez comment trouver le zonage d'un terrain.

Pourquoi ce qui est construit peut différer de ce qui est autorisé#

L'immeuble voisin est un mauvais repère. Un permis est accordé selon les lois et les règles de zonage en vigueur à la date de son octroi^[2] : un immeuble plus ancien peut avoir été autorisé sous d'autres règles. Le même article de 2023 indique que des entrepreneurs et des habitants exploitent les failles de la loi pour construire au-delà de l'autorisation, ce qui gonfle les coefficients d'exploitation^[1].

Le propriétaire d'un immeuble supporte les conséquences d'une construction excédentaire. L'article 14(5) de la loi 139/2019 exclut de son dispositif de régularisation les infractions commises après le 1er janvier 2019 et prévoit leur démolition^[14]. Les travaux plus récents relèvent de l'article 23 de la loi 646/2004. Selon cet article, des travaux faits sans permis ou contre le permis, mais conformes aux règles d'urbanisme et de construction, peuvent être autorisés moyennant une amende égale au double de l'ensemble des taxes dues^[3] sur la partie déjà construite. Les travaux non conformes doivent être démolis par le propriétaire, ou par l'administration aux frais de celui-ci. Demandez à un avocat ou à la municipalité comment ces règles s'appliquent à un immeuble donné.

Un certificat vierge ne prouve pas l'absence d'infraction. Une infraction n'est inscrite sur le feuillet du bien qu'à la demande de la municipalité ou de l'administration technique^[3]. Pour les immeubles situés dans les reculs de voirie, la loi 139/2019 permet à l'administration de conserver son droit de démolir même après paiement de l'amende^[15]. Voici comment vérifier les infractions avant d'acheter.

Petites maisons : la voie des plans modèles#

La loi 294/2022 offre une voie à frais réduits pour les petites maisons construites sur des plans modèles officiels : elles bénéficient de 50 % de réduction sur les droits de permis et les taxes municipales^[4]. Une maison sur plan modèle peut avoir au maximum 2 étages, 250 m² au total, 150 m² par étage, 7,5 m de haut. Les sous-sols sont interdits, et chaque propriétaire ne peut utiliser cette voie qu'une seule fois. Un permis sur plan modèle est valable deux ans, renouvelable une fois pour deux ans. Plus de détails dans la réduction du permis sur plan modèle.

Cette voie ne s'applique pas partout. Elle exclut les chefs-lieux de mohafazat et les grandes villes, les zones archéologiques et touristiques, les réserves naturelles, ainsi que les zones de glissement de terrain et d'inondation. Les zones non classées désignées comme agricoles dans le plan directeur restent soumises aux règles du Conseil supérieur de l'urbanisme^[4]. La loi est en vigueur pendant cinq ans à compter du 21 avril 2022, ce qui, selon notre calcul, court jusqu'à avril 2027 environ. Nous n'avons pas pu confirmer si elle a été prolongée : demandez à la municipalité ou à la DGU avant de planifier en vous appuyant sur elle.