Que faire si la municipalité ne répond pas à ma demande de permis de construire ?

Aussi formulé: “Que faire si la municipalité ne répond pas à ma demande de permis de construire au Liban ?” · “Permis de construire implicite Liban” · “Quel délai a la municipalité pour décider d'un permis de construire ?” · “Délai permis de construire loi 646”

Les délais que l'administration doit respecter#

Un permis de construire n'est délivré qu'après l'accord technique et le paiement de tous les droits^[1]. L'administration technique dispose de deux mois pour décider si votre terrain donne sur une route exécutée. Elle dispose de six mois dans les autres cas, par exemple lorsque le terrain est touché par un projet d'aménagement ou exige l'avis du Conseil supérieur de l'urbanisme. Tout autre service consulté a 15 jours, et son accord est réputé donné s'il reste silencieux.

Le permis est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales^[1]. Votre demande et vos plans doivent être signés par un ingénieur responsable et enregistrés à l'Ordre des ingénieurs de Beyrouth ou de Tripoli. Qui porte le dossier à la municipalité et le suit ensuite varie en pratique : demandez à votre ingénieur s'il s'en charge. Plus de détails sur ce rôle dans ce que fait l'Ordre des ingénieurs dans un permis de construire, et sur l'ensemble de la procédure dans les étapes pour obtenir un permis de construire.

Les sources consultées ne disent pas à partir de quelle date exacte les deux ou six mois sont comptés. Elles ne disent pas non plus qui confirme qu'une route est « exécutée ». Demandez par écrit à votre ingénieur et au bureau technique quel délai s'applique à votre terrain et à partir de quelle date. Gardez un récépissé daté indiquant quand votre dossier a été enregistré.

Se déclarer titulaire d'un permis implicite#

Une fois le délai passé sans décision, vous avez six mois pour agir. Vous pouvez saisir l'autorité compétente, directement ou par un notaire (kateb adel, كاتب عدل). Vous déclarez que vous vous considérez comme titulaire d'un permis implicite, vous joignez les droits dus et vous vous engagez à suivre le dossier de permis et la loi^[1].

Les droits dépendent de l'estimation de la valeur du terrain. L'autorité doit vous remettre une copie certifiée de l'estimation approuvée de la valeur de votre terrain dans le mois suivant l'enregistrement de votre demande. Si elle refuse, vous pouvez payer les droits que vous estimez dus, sous votre responsabilité, et le compte est réglé avant le permis d'occupation^[1]. Nous n'avons trouvé aucun barème publié. Voir combien coûte un permis de construire pour ce qui est connu.

Le texte de loi laisse plusieurs questions ouvertes, et aucune source trouvée n'y répond :

• ce que fait l'autorité après avoir reçu la déclaration ;
• comment les notaires la traitent en pratique ;
• ce qui se passe si vous ratez la fenêtre de six mois ;
• si un acheteur, une banque ou le registre foncier accepteront plus tard un bâtiment construit sur un permis implicite.

Même un permis ordinaire peut être corrigé si des erreurs sont découvertes plus tard. Dans ce cas, seule la partie déjà construite compte comme droit acquis, et le reste doit respecter la loi^[2]. Nous n'avons trouvé aucune source sur l'application de ce principe à un permis implicite.

Les règles sur les travaux sans permis montrent ce qui est en jeu. Les travaux commencés sans permis, ou contre le permis, sont arrêtés et un procès-verbal d'infraction est dressé. Si les travaux sont conformes, le permis est accordé avec une amende égale au double de l'ensemble des taxes dues^[1] sur la partie déjà construite. S'ils ne le sont pas, le propriétaire doit démolir, ou l'administration le fait à ses frais. Une infraction peut aussi être inscrite sur le folio réel du bien à la demande de la municipalité ou de l'administration technique. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous dire si votre déclaration est solide avant que vous couliez le moindre béton.

Après la construction : le permis d'occupation a sa propre règle du silence#

Quand le bâtiment est terminé, vous demandez le permis d'occupation. Il doit être accordé ou refusé dans un délai d'un mois^[1] suivant la demande. Sans décision, vous pouvez vous considérer autorisé à occuper, sous votre responsabilité, et vous devez en informer l'administration par écrit. Cela vaut seulement si le bâtiment est conforme et si vous payez dans les 2 mois les droits pour toute surface supplémentaire.

Cela compte si vous prévoyez de vendre des appartements. Sans permis d'occupation ni certificats de raccordement à l'électricité et à l'eau, le bâtiment ne peut pas être divisé en lots ayant leurs propres folios. Les lots divisés selon la loi 539/1996, art. 26, font exception^[1]. L'art. 7 de la loi 646/2004 accepte aussi, à la place du permis, une déclaration attestant que la demande d'occupation n'a pas été tranchée à temps, avec un certificat de conformité d'un ingénieur. Demandez à un avocat comment le registre foncier applique cette règle. Plus de détails dans comment obtenir le permis d'occupation.

Si vous vivez à l'étranger#

Vous n'avez pas à être au Liban, mais quelqu'un doit agir pour vous, en général votre ingénieur et une personne de confiance. Elle peut avoir besoin d'une procuration. Vous la signez en personne dans une ambassade ou un consulat du Liban, ou devant un notaire local, puis vous la faites authentifier par les autorités locales et légaliser par l'ambassade ou le consulat du Liban^[3,4,5,6]. Demandez au notaire au Liban si votre procuration couvre les dépôts de permis. Voir comment donner une procuration depuis l'étranger.

Demandez à la personne qui agit pour vous de vous envoyer les scans de chaque reçu, lettre et déclaration, avec leur date. Vous pourrez ainsi vérifier le dossier vous-même.