Que sont devenus les prix de l'immobilier après la guerre commencée le 28 février 2026 ?

Aussi formulé: “Les prix de l'immobilier ont-ils baissé après la guerre du 28 février 2026 ?” · “Prix immobilier au Liban après la guerre de 2026” · “La guerre de 2026 a-t-elle fait baisser le prix des logements au Liban ?” · “Immobilier libanais après les combats de mars 2026”

Ce que les chiffres mesurent, et ce qu'ils laissent de côté#

Le Liban n'a pas d'indice national des prix immobiliers fiable et continu^[1,2]. Les chiffres de la presse comptent les ventes enregistrées et en additionnent la valeur. Ils décrivent un district entier ou tout le pays. Ils ne disent donc rien d'un étage précis, d'une vue, d'un ascenseur en panne ou d'un titre partagé entre héritiers^[2].

Les prix affichés sont un autre chiffre. Plusieurs sources indiquent que les prix des annonces et les prix de vente enregistrés diffèrent, et que les prix affichés sont souvent ce que les propriétaires espèrent obtenir plutôt que ce qu'ils accepteraient^[1,2,3]. Nous avons trouvé des titres affirmant que « les prix ne baissent pas », mais aucun n'était accompagné d'une série de données vérifiable. Plus de détails sur cet écart dans pourquoi les prix affichés diffèrent des prix du registre.

Les ventes ont chuté à la reprise des combats, puis ont repris#

Pour janvier à mai 2026, les sources divergent. Credit Libanais, cité par An-Nahar, compte 19 097 transactions, soit 32,25 % de moins que l'année précédente, avec une valeur en baisse de 17,79 %. Libnanews donne environ 24 096 transactions (en baisse de 27,3 %) pour environ 2,6 milliards USD (en baisse d'environ 8 %). Un chiffre de BLOMINVEST que nous n'avons pas pu rouvrir donne 18 631 transactions pour 1 958,8 millions USD. Aucune de ces sources n'explique la différence, et Credit Libanais a relié le ralentissement aux combats repris début mars 2026^[3,4,5].

Après le cessez-le-feu de la mi-avril, les transactions ont augmenté de 4,64 % en mai par rapport à avril, atteint 4 999 en juin et 5 308 en juillet, le meilleur mois de 2026 jusque-là^[3]. Pour janvier à août, BLOMInvest Bank compte 34 083 ventes pour environ 3,70 milliards USD. Le cabinet de conseil Cedar Keys Estates, qui a un intérêt dans le marché, en compte 34 549 pour 3,74 milliards USD et indique que l'écart de valeur avec 2025 est passé de 17,8 % en mai à 3,8 % en août. Le nombre de ventes restait inférieur d'environ 25 % à celui de 2025^[2].

Un aperçu de LeBusiness, dont nous n'avons pu vérifier ni la source ni la méthode, chiffre les ventes de janvier à septembre 2026 à 407,10 trillions de LBP, soit 3,30 % de plus en valeur que l'année précédente, avec 20,40 % de transactions en moins^[2]. Cette valeur est en livres libanaises, et l'aperçu n'indique pas le taux de change retenu. Dans un rapport de juillet 2025, BLOMINVEST a converti les valeurs du registre à 89 500 LBP pour 1 USD (depuis le 1er février 2024)^[6]. Le détail mois par mois se trouve dans combien de ventes ont été enregistrées en 2026.

Pourquoi une transaction moyenne plus élevée ne signifie pas des prix plus hauts#

La transaction enregistrée moyenne était d'environ 108 000 USD pour janvier à mai et d'environ 108 400 USD pour janvier à août, et Libnanews souligne qu'il ne s'agit pas du prix moyen d'un appartement^[2,4]. En 2025, la moyenne était d'environ 86 741 USD^[1,5]. La moyenne peut monter parce que des biens plus grands ou plus chers changent de mains, autant que parce qu'un même appartement coûte plus cher. Aucune source n'a séparé les deux effets.

Les acheteurs ont aussi changé. Libnanews décrit un marché à deux vitesses : ceux qui disposent de « fresh dollars » peuvent encore acheter, les ménages dont l'argent est bloqué dans d'anciens dépôts bancaires le peuvent largement moins, et les biens de qualité dans les quartiers recherchés trouvent preneur tandis que les autres annonces restent invendues^[4]. À l'automne 2026, des rapports de la presse et du secteur indiquent que les banques commerciales n'accordaient toujours pas de prêts immobiliers^[4,7].

Là où la guerre a frappé le plus fort#

Dans les zones touchées par la guerre, comme le Sud, Libnanews écrit que la valeur dépend de la reconstruction, du retour des habitants, des indemnisations et de la sécurité, et ne suit pas la logique de prix de Beyrouth ou du Mont-Liban^[4]. Il ne donne aucune donnée de prix pour le Sud. Pour la Dahiyeh, le seul rapport de marché que nous avons trouvé date de janvier 2026, avant cette guerre. The Beiruter, citant le président de R.E.A.L Walid Moussa, signalait de nombreux biens mis en vente par peur de nouvelles attaques israéliennes, une demande réelle faible et des acheteurs qui n'entrent qu'avec de fortes remises, sans en chiffrer l'ampleur^[8]. Voir quelles zones ont été endommagées et l'effet sur les valeurs et s'il est sûr d'acheter dans le Sud, la Békaa ou la Dahiyeh.

Libnanews rapporte que le président de R.E.A.L, Walid Moussa, s'attend à des hausses allant jusqu'à 30 % d'ici fin 2026. Il qualifie cela d'anticipation de professionnel, non de hausse observée, et précise que cela ne veut pas dire que chaque appartement gagnera 30 %^[4]. Nous ne faisons pas de prévisions de prix. Les avis qui circulent sont rassemblés dans où les prix pourraient aller ensuite.