Où en sont les prix de l'immobilier au Liban depuis 2019 : baisse ou reprise ?

Aussi formulé: “Les prix de l'immobilier au Liban sont-ils revenus à leur niveau d'avant 2019 ?” · “De combien les prix ont-ils baissé au Liban après 2019 ?” · “L'immobilier libanais a-t-il retrouvé ses prix ?” · “Prix immobilier Liban avant et après la crise”

Pourquoi il n'existe pas de chiffre unique#

Libnanews a écrit en août 2026 qu'il n'existe aucun indice national fiable et continu, et que personne ne peut donc dire de quel pourcentage unique l'immobilier libanais est surévalué ou sous-évalué. LeBusiness a écrit en octobre 2026 que les chiffres des années de livre libanaise et ceux des années de dollar ne peuvent pas être honnêtement raccordés en une seule tendance^[1,2]. Toute annonce du type « les prix ont baissé de X % » est l'estimation de quelqu'un, le plus souvent d'un courtier.

Les totaux du registre foncier de 2019 à 2022 sont les plus trompeurs. Beaucoup de ventes de ces années ont été payées par chèques bancaires tirés sur des dépôts en dollars bloqués (« lollars »). Les prix enregistrés pouvaient donc valoir plusieurs fois leur valeur en espèces, et Libnanews dit que les ventes enregistrées ont approché 15 milliards USD en 2021 pour cette raison^[1]. Depuis juillet 2022, la Banque du Liban exige que les immeubles détenus par les banques soient vendus en dollars frais ou en livres au taux réglementaire. Plus de détails dans payer en lollars ou en dollars frais.

De combien les prix ont baissé#

JSK Real Estate, une agence libanaise, a écrit en janvier 2023 que les prix avaient baissé d'environ 30 % à 50 % depuis 2019 sur l'ensemble du Liban, et de 30 % à 40 % à Achrafieh selon les secteurs^[5]. C'est l'avis d'un seul courtier, sans méthode indiquée, et il décrit 2023, pas aujourd'hui.

Libnanews a rapporté en août 2026 que des professionnels non nommés estimaient, début 2025, que les petits et moyens appartements se vendaient souvent 20 % à 30 % sous leur niveau d'avant octobre 2019, en dollars frais. Certains biens haut de gamme bien situés ont mieux tenu leur prix^[1]. Libnanews dit aussi que la transaction enregistrée moyenne du premier semestre 2025 était inférieure de 31 % à celle du premier semestre 2019, mais cette moyenne mélange appartements, terrains, commerces et autres biens^[1,6]. Une partie de la hausse des ventes enregistrées en 2025 reflète aussi le traitement de dossiers accumulés.

De combien les prix ont remonté en 2024 et 2025#

Le syndicat des courtiers R.E.A.L a annoncé ces hausses des prix résidentiels entre 2024 et 2025, publiées par The Beiruter en janvier 2026^[3] :

R.E.A.L ne publie ni sa méthode ni son échantillon, ne précise pas s'il s'agit de prix demandés ou de prix de vente, et ne donne aucun chiffre pour Batroun, Tripoli ou Saïda^[3]. Son président a dit que la hausse venait de propriétaires qui réajustent leurs prix plus près des niveaux d'avant 2019, et non d'un plus grand nombre de ventes. Prix demandés et prix de vente enregistrés ne sont pas le même chiffre^[1,2,7]. Voici pourquoi les prix annoncés diffèrent de ceux du registre foncier.

Les prix sont-ils revenus au niveau d'avant 2019 ?#

Les sources divergent. R.E.A.L, via The Beiruter en janvier 2026, dit que les prix du centre-ville de Beyrouth, de certaines parties d'Achrafieh et de Ras Beyrouth, de Faqra, de Faraya, de la côte d'Amchit et de Batroun sont proches de ceux d'avant la crise, soit environ 20 % au-dessus des autres régions^[3]. Assukna, qui vend des biens, a indiqué en avril 2026 que Beyrouth, Jounieh, Byblos et Aley restent nettement sous les niveaux de 2018/2019 en dollars réels^[4]. Les deux ont un intérêt dans le marché et aucun ne montre de série de données. Ils s'accordent sur l'absence de retour complet dans l'ensemble, et The Beiruter dit que les hausses de 2025 n'annoncent pas un retour complet.

En 2026, le nombre de ventes a beaucoup plus baissé que leur valeur totale. Les chiffres de Credit Libanais rapportés par An-Nahar montrent 29 404 transactions enregistrées de janvier à juillet 2026, soit 25,54 % de moins qu'un an plus tôt, alors que leur valeur totale n'a reculé que de 5,36 %^[2,7]. Une valeur totale n'est pas une mesure des prix : ces chiffres ne disent pas ce que vaut un appartement. Libnanews a décrit en octobre 2026 un marché à deux vitesses : les acheteurs en dollars frais peuvent encore acheter, les ménages liés à d'anciens dépôts le peuvent en grande partie non, et les biens de qualité dans les zones recherchées trouvent preneur alors que les autres annonces restent invendues^[8]. Voir ce qui est arrivé aux prix en 2026.