Puis-je vendre un bien hérité au Liban, et quel impôt s'applique ?

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Ce que vous possédez en tant qu'héritier#

Le registre foncier divise la propriété d'un bien en 2 400 parts^[4,5,6], et la part de chaque héritier s'écrit comme une fraction de ce total. Ces parts sont indivises. Vous possédez une fraction de la parcelle ou de l'appartement entier, pas une pièce précise ni un coin de terrain, et aucun droit ne peut être inscrit sur une portion déterminée tant que le bien n'est pas partagé et que cette portion n'a pas son propre feuillet^[1,6,9].

Vous pouvez donc vendre ou hypothéquer votre part, mais vous ne pouvez pas vendre le bien entier ni une partie définie sans l'accord des autres co-indivisaires^[1]. Kallas Law Firm ajoute que les autres co-indivisaires ont un droit de préemption quand une part est vendue à un tiers. Plus de détails dans vendre sa part et le droit de préemption des autres héritiers.

Si vous vivez à l'étranger, vous ne savez peut-être même pas quelle parcelle vous avez héritée. Demandez à l'avocat qui s'occupe de la succession, ou au registre foncier, le numéro de la parcelle et la circonscription foncière, et, pour un appartement, le numéro de la section. Vérifiez-les ensuite sur l'extrait officiel, qui décrit la parcelle et sa surface et indique les parts de chaque propriétaire^[5,10]. Pour voir où se trouve réellement la parcelle sur le terrain, demandez au même avocat comment obtenir le plan cadastral ou un relevé de la parcelle.

Si vous êtes un héritier étranger, deux cabinets d'avocats indiquent que vous héritez d'un bien libanais sur la base de la réciprocité, dans la mesure où la loi de votre pays permet aux Libanais d'hériter. Kallas précise que les parts héritées n'exigent pas l'autorisation d'acquisition des étrangers, et conseille de confirmer la situation famille par famille^[11,12]. Voir ce que les héritiers étrangers doivent savoir.

Quel impôt s'applique à la vente#

La vente relève de l'impôt sur la plus-value prévu à l'alinéa (j) de l'article 45 de la loi relative à l'impôt sur le revenu. Son taux de base est de 15 %^[2], ramené pour le moment à 1 % jusqu'au 31/12/2026^[2,3]. PwC comprend le taux de 1 % comme ne couvrant que les biens non résidentiels, alors que le texte de la loi, tel qu'il est lu, couvre l'alinéa entier.

La plus-value imposable est réduite de 8 % par année complète ; exonération à partir de 12 années complètes^[2,3]. Pour les héritiers, la difficulté tient à ce qu'aucune source n'explique : si les années se comptent à partir de l'achat du parent ou du décès, ce qui compte comme votre coût, comment la déduction se combine avec le taux de 1 %, et ce que signifie la clause de la loi sur le paiement de « la différence » l'année de la cession. Ne supposez pas que l'exonération après 12 ans s'applique à vous. Interrogez un avocat fiscaliste ou le bureau régional des finances avant de fixer un prix.

Les plus-values sur les résidences principales d'une personne physique sont exclues de cet impôt, dans la limite de deux logements^[2,3]. Un partage entre héritiers est une opération différente d'une vente : en 2024, une décision du ministère des Finances (644/2024) a exclu les partages entre héritiers du taux de 1 %^[8]. Aucune source consultée ne dit quel impôt s'applique aujourd'hui à un partage, ni aux héritiers qui vendent à un tiers. Les droits de succession sur la masse successorale sont une charge distincte ; voir l'impôt sur les successions au Liban.

Ce qui doit être réglé avant l'enregistrement de la vente#

La vente ne peut être enregistrée qu'une fois que le bureau des finances a délivré l'état de la valeur locative. En l'absence de saisie du Trésor sur le bien, cet état est délivré après paiement de l'impôt sur les propriétés bâties et de l'impôt sur la plus-value^[3,13]. Kallas Law Firm cite un troisième impôt, les taxes municipales annuelles, alors que l'article 66 de la loi 10/2022 ne nomme que les deux premiers.

Si le Trésor a un privilège sur le bien pour des droits de succession (de mutation) impayés, l'état est délivré une fois que le vendeur a payé tous les impôts du vendeur sauf les droits de succession^[14]. Cela vaut dans deux cas. Soit le bien est hors de la masse successorale, soit il en fait partie et la vente repose sur une autorisation de mutation accordée pour payer les droits de succession par échéances, garantie par un billet à ordre sur d'autres biens de la succession d'une valeur double de l'impôt.

Aucune source consultée n'indique ce qui doit venir d'abord : la décision d'hérédité (hasr irth, حصر إرث), le quitus des droits de succession et l'inscription des parts des héritiers à leur nom. Lisez comment les héritiers transfèrent un bien hérité au registre foncier, et faites confirmer l'ordre pour votre dossier par un avocat. Pour un terrain non bâti, le vendeur a aussi besoin d'un état des lieux délivré par la municipalité où se trouve le terrain, et d'un plan de situation^[15,16].

Vendre depuis l'étranger#

Vous n'avez pas besoin de vous déplacer. Vous pouvez signer une procuration dans une ambassade ou un consulat du Liban, ou devant un notaire local, suivie de l'authentification locale et de la légalisation libanaise^{[17,18,19,20]}. L'apostille ne suffit pas, car le Liban est non partie à la Convention Apostille^[21]. Pour une procuration de vente, certaines missions exigent l'acte original ou un certificat du registre, d'autres une copie^[19,22]. La démarche complète est dans vendre votre appartement depuis l'étranger avec une procuration.