Quels sont les frais d'enregistrement d'un bien immobilier au Liban ?
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En bref
Les frais de mutation du registre foncier (السجل العقاري) sur une vente sont de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais[1]. Pour un bien bâti, la valeur retenue est valeur locative × 30, si elle dépasse le prix déclaré[2,3]. Kallas Law Firm a indiqué en mai 2026 que les lois de finances 2024 et 2026 n'ont pas changé ce taux[3]. Avec les frais de notaire, de timbre et autres, Kallas chiffre le total à environ 4 % (Libanais), environ 6 % (non-Libanais), hors commission du courtier, honoraires d'avocat et relevé foncier.
Aussi formulé: “Combien coûtent les frais pour acheter une maison au Liban ?” · “Frais d'enregistrement immobilier pour les étrangers au Liban” · “Les frais de mutation sont-ils de 3 % et 5 %, ou de 5,8 % et 6 % ?” · “Qu'est-ce que l'avance de 2 % sur les frais de mutation ?”
L'essentiel
- Frais de mutation
- 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais[1]
- Ce qui décide du taux
- la nationalité uniquement[3], selon Kallas Law Firm (mai 2026)
- Étranger, au sens de la loi sur la propriété étrangère
- toute personne qui n'a pas la nationalité libanaise[4]
- Avance à la signature du contrat
- 2 % dans les 15 jours suivant le contrat[5,6], selon la loi 64/2017 (on ne sait pas si elle est encore perçue ainsi)
- Toujours en vigueur
- 3 % / 5 % toujours en vigueur (mai 2026)[3], selon Kallas Law Firm
- Tous les frais d'achat
- environ 4 % (Libanais), environ 6 % (non-Libanais)[3], selon Kallas
- Déclaration d'acquisition d'un étranger
- 30 000 000 LBP[2], selon l'art. 81 modifié de la loi 10/2022 (à confirmer auprès du registre foncier)
3 % ou 5 % : ce qui décide du taux
L'article 92 de la loi 10/2022, la loi de finances 2022, fixe les frais à 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais et à 5 % pour les acheteurs non libanais[1]. Selon Kallas Law Firm, le seul critère est la nationalité de l'acheteur. L'usage du bien n'a pas d'importance, et l'ancien barème progressif pour les logements, prévu à l'article 28 de la loi 144/2019, ne s'applique plus[3].
La loi libanaise sur la propriété étrangère définit l'étranger comme toute personne qui n'a pas la nationalité libanaise[4]. Aucune source ne dit que la loi sur les frais utilise un autre critère, et aucune n'indique comment sont traités un binational ou le conjoint étranger d'un Libanais. Demandez au notaire avant de signer, et lisez si les binationaux achètent comme Libanais ou comme étrangers.
La demande d'un acheteur étranger comporte aussi des frais de déclaration auprès du registre foncier. L'art. 81 consolidé de la loi 10/2022, modifié par le décret 56/2025, les fixe à 30 000 000 LBP[2]. Ce sont des frais d'enregistrement pour la déclaration accompagnant la demande d'acquisition, distincts des frais de mutation. Confirmez le montant actuel auprès du bureau du registre foncier.
Aucune de nos sources ne dit si l'acheteur ou le vendeur paie les frais de mutation. Mettez-vous d'accord par écrit dans la promesse de vente ou dans l'acte.
Sur quelle valeur les frais sont calculés
Pour un bien bâti, le bureau régional des finances estime la valeur en multipliant la valeur locative bâtie par 30. À Beyrouth, c'est le service de l'impôt sur la propriété bâtie qui fait cette estimation. Si l'estimation dépasse le prix écrit dans l'acte, le registre foncier doit l'appliquer telle quelle[2,3]. Kallas lit la règle de la même façon : les frais portent sur la valeur estimée, sauf si le prix du contrat est plus élevé. Plus de détails dans la valeur estimée face au prix de l'acte.
Nos sources ne confirment pas la base pour un terrain non bâti, et nous n'avons trouvé aucune voie publiée pour contester une estimation. Interrogez le bureau du registre foncier sur ces deux points. Les frais sont perçus en livres libanaises[2,7]. Nous n'avons pas trouvé quel taux de change le registre applique quand le prix déclaré est en dollars et dépasse l'estimation. Voir la monnaie et le taux utilisés pour les frais.
L'avance de 2 % dans les 15 jours
La loi 64/2017 a introduit une avance sur les frais de mutation, et la circulaire 4835 du ministère des Finances du 13/11/2017 l'applique. Lorsqu'un contrat de vente d'un bien cadastré est établi, 2 % du prix du contrat plus les frais municipaux sont versés au Trésor dans les 15 jours. Le solde est payé à l'enregistrement. Si la vente n'est pas inscrite sur le feuillet du bien dans un délai d'un an, l'avance n'est pas remboursée[5,6].
Nous n'avons pas pu confirmer si l'avance est encore perçue ainsi après la loi 10/2022. Posez la question au notaire ou au bureau du registre foncier à la signature. Si vous la payez, gardez le reçu avec votre contrat.
Les autres frais d'un achat
Plusieurs autres frais s'ajoutent aux frais de mutation, et certains montants diffèrent selon les sources.
| Frais | Montant | Source et remarque |
|---|---|---|
| Frais de mutation | 3 % Libanais, 5 % non-Libanais | Loi 10/2022, art. 92[1] |
| Notaire | Contesté | Kallas l'estime à environ 0,36 % de la valeur. IDAL (2018) indique 0,1 %, et Mattar Law Firm ajoute 0,1 % quand l'enregistrement passe par un notaire[3,4,8] |
| Contribution de l'Ordre des avocats | 0,1 %[3] | Selon Kallas |
| Droit de timbre | 0,4 %[3,6] de la valeur du contrat | Les anciens chiffres de 0,3 % datent d'avant 2017 |
| Frais municipaux | Contesté | Kallas les estime à 5 % des frais de mutation et des éléments forfaitaires. IDAL et Mattar indiquent 0,25 % de la valeur[3,4,5,8] |
| Éléments forfaitaires du registre | Contesté | Kallas retient 150 000 LBP et 50 000 LBP. L'art. 81 modifié de la loi 10/2022 indique 300 000 LBP pour la plupart des éléments[2,3] |
Dans un exemple chiffré de mai 2026 sur un logement d'une valeur estimée à 1 000 000 000 LBP, Kallas Law Firm évalue le total des frais à 40 820 000 LBP (Libanais) ou 61 820 000 LBP (non-Libanais) sur 1 milliard de LBP[3]. Au taux illustratif de Kallas de 90 000 LBP par USD, cela fait environ 453 USD et 687 USD. La valeur estimée est souvent très inférieure au prix du marché ; vos propres frais suivent donc l'estimation de votre bien, ou le prix s'il est plus élevé. Les totaux de Kallas excluent la commission du courtier, les honoraires d'avocat et le relevé foncier.
Un contrat de vente peut aussi être établi devant l'adjoint au chef du bureau du registre foncier au lieu d'un notaire ; par cette voie, il n'y a pas de frais de notaire[5,9]. Les deux parties, ou leurs mandataires, se présentent devant l'adjoint au chef du bureau du registre foncier de la zone du bien. La liste complète des coûts se trouve dans le coût total d'un achat immobilier.
Comment les frais sont payés, étape par étape
- Obtenez un relevé foncier récent (إفادة عقارية). C'est la première étape de tout achat[10]. Nos sources n'indiquent ni son coût ni son délai ; le bureau du registre foncier vous le dira. Plus de détails dans comment obtenir un relevé foncier.
- Obtenez un devis écrit du notaire. Demandez chaque frais sur une ligne séparée : frais de mutation, frais de notaire, droit de timbre, contribution de l'Ordre des avocats, frais municipaux et éléments forfaitaires. Certains montants sont contestés ; fiez-vous donc au devis écrit.
- Payez le solde et enregistrez. Vous n'êtes propriétaire qu'une fois la vente inscrite au registre foncier[10]. Si vous êtes à l'étranger, quelqu'un peut le faire pour vous avec une procuration.
Cela dépend de
- Votre nationalité. Le taux est de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais[1]. Aucune source ne traite des binationaux ni des conjoints étrangers ; demandez au notaire quel taux vous sera appliqué.
- Un ancien contrat impayé. Selon l'art. 48 de la loi 40/2026, les frais sur les contrats inscrits au registre journalier avant le 1/1/2020 et toujours impayés sont calculés à 1 500 LBP par USD jusqu'au 31/12/2026[3,11]. Tout solde payé après le 31 décembre 2026 suit le taux de la Banque du Liban le jour du paiement. Interrogez le bureau du registre foncier qui détient l'inscription.
- La prochaine loi de finances. Selon Kallas, le taux de 3 %/5 % tenait en mai 2026, mais un budget 2027 peut le changer[3].
Questions fréquentes
Les étrangers paient-ils des frais d'enregistrement plus élevés au Liban ?
Oui. Les frais de mutation sont de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais et de 5 % pour les acheteurs non libanais[1]. L'art. 81 consolidé de la loi 10/2022, modifié par le décret 56/2025, indique aussi des frais de déclaration au registre foncier de 30 000 000 LBP[2] sur la demande d'acquisition d'un étranger ; confirmez le montant actuel auprès du bureau du registre foncier.
Les frais de mutation sont-ils de 5,8 % ou de 6 % ?
Non. Ces chiffres datent d'avant la loi 10/2022 ou regroupent plusieurs frais. L'article 92 de cette loi fixe les frais de mutation à 3 % pour les acheteurs libanais et à 5 % pour les acheteurs non libanais[1].
L'avance de 2 % est-elle remboursée si la vente tombe à l'eau ?
Qui paie les frais d'enregistrement, l'acheteur ou le vendeur ?
Aucune de nos sources ne le dit. Mettez-vous d'accord par écrit sur la personne qui paie avant de signer, et demandez au notaire de l'indiquer dans le contrat.
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.قانون الموازنة العامة لعام 2022 (القانون 10/2022) المنشور في الجريدة الرسمية
Lebanese Ministry of Finance · 15 nov. 2022 · consulté le 17 oct. 2026
- 2.Law 10/2022 (General Budget Law for 2022), consolidated text with amendments
Lebanese University Legal Informatics Center (legallaw.ul.edu.lb) · 15 nov. 2022 · consulté le 17 oct. 2026
- 3.Real estate fees calculator
Kallas Law Firm · 24 mai 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 4.Legal Framework for Ownership of Land in Lebanon
IDAL (Investment Development Authority of Lebanon) · mars 2018 · consulté le 16 oct. 2026
- 5.Ministry of Finance circular 4835 of 13/11/2017 applying Art. 14 of Law 64/2017 (2% advance on the real estate transfer fee)
Lebanese University Legal Informatics Center (legallaw.ul.edu.lb) · 13 nov. 2017 · consulté le 17 oct. 2026
- 6.Lebanon: Individual – Other taxes
PwC Worldwide Tax Summaries · 1 juil. 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 7.Summary of the Budget Law 2022 (Law #10)
ALDIC (Arab Lebanese Diplomatic and International Consulting?) · 15 nov. 2022 · consulté le 17 oct. 2026
- 8.Mattar Law Firm: Real Estate in Lebanon
Mattar Law Firm · 5 août 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 9.Real estate sale in Lebanon: ordinary sale contract, irrevocable power of attorney and registration in the land registry
Kallas Law Firm (klfi.net) · 12 avr. 2025 · consulté le 17 oct. 2026
- 10.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 juin 2026 · consulté le 16 oct. 2026
- 11.Annual Budget Documents and Process (Budget Law 2026 index page)
Lebanese Ministry of Finance · 10 févr. 2026 · consulté le 17 oct. 2026
Questions liées
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