Les frais d'enregistrement au Liban se calculent-ils sur le prix du contrat ou sur une valeur estimée ?

Aussi formulé: “Frais du registre foncier au Liban : prix du contrat ou valeur estimée ?” · “Frais de mutation sur le prix déclaré ou sur la valeur estimée ?” · “Que veut dire valeur locative × 30 pour les frais du registre foncier ?” · “Quelle valeur le registre foncier retient-il pour calculer les frais au Liban ?”

Sur quelle valeur les frais sont calculés#

Depuis la loi 10/2022, les frais de mutation sur un bien bâti se calculent sur la valeur locative du bâti multipliée par 30, telle qu'estimée par les services des finances^[1,2]. Quand cette estimation dépasse le prix écrit dans l'acte, le registre foncier doit l'utiliser telle quelle. Le cabinet Kallas Law Firm lit la règle de la même façon : la valeur estimée s'applique, sauf si le prix du contrat est plus élevé.

La règle vise les biens bâtis : appartements, maisons et autres constructions. Nous n'avons trouvé aucune source disant quelle base s'applique à un terrain non bâti. Demandez donc au notaire ou au bureau du registre foncier, pour votre parcelle, avant de faire votre budget. Kallas Law Firm note que l'estimation est souvent très inférieure au prix du marché^[2]. Une page distincte explique en quoi la valeur estimée diffère de la valeur de marché.

D'où vient l'estimation#

L'estimation figure dans l'état de la valeur locative (بيان القيمة التأجيرية), que délivre le service des finances. Lorsqu'aucune saisie du Trésor ne grève le bien, il est délivré une fois que le vendeur a payé l'impôt foncier bâti sur ce bien et l'impôt sur la plus-value de la vente^[1,2]. Plus de détails sur ce qu'est l'état de la valeur locative et pourquoi une vente en a besoin.

Les sources divergent sur ce que le vendeur doit régler d'abord. L'art. 66 de la loi 10/2022 ne nomme que l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value, alors que Kallas Law Firm y ajoute les taxes municipales annuelles comme troisième élément^[1,2]. Dans la pratique, une municipalité peut quand même demander sa propre attestation, mais nous n'avons pas pu le confirmer.

Nous n'avons pas trouvé qui fixe le chiffre au sein du service des finances, ni combien de temps cela prend, ni comment contester une estimation que vous jugez trop élevée. Le service des finances de la région du bien, ou un avocat, peut vous répondre.

L'avance de 2 % porte sur le prix du contrat#

L'avance est la seule charge calculée sur le prix du contrat lui-même. Quand on rédige un contrat de vente pour un bien cadastré, des frais de 2 % du prix du contrat, plus la taxe municipale, sont versés au Trésor dans les 15 jours comme avance sur les frais de mutation^[4,5]. Le solde est payé à l'enregistrement, et l'avance n'est pas remboursée si la vente n'est pas enregistrée dans un délai d'un an.

Cette règle vient de la loi 64/2017 et d'une circulaire du ministère des Finances de 2017^[4,5]. Nous n'avons pas pu confirmer si l'avance est toujours perçue de la même façon après la loi 10/2022. Demandez au notaire ou au bureau du registre foncier avant de signer.

Ce que cela représente en argent#

L'exemple chiffré de Kallas Law Firm (mai 2026), pour un logement d'une valeur estimée à 1 000 000 000 LBP, chiffre le total des frais à 40 820 000 LBP (Libanais) ou 61 820 000 LBP (non-Libanais) sur 1 milliard de LBP^[2]. Certains de ses frais fixes diffèrent des montants fixés par le décret 56/2025 : prenez-le comme une illustration et demandez un devis à jour au notaire. Kallas évalue les frais d'achat à environ 4 % (Libanais), environ 6 % (non-Libanais) de la valeur, calculés sur l'estimation ou sur le prix s'il est plus élevé, avant les frais de courtier, d'avocat et d'extrait. La liste complète se trouve dans le coût total d'un achat immobilier, et les taux dans le montant des frais d'enregistrement.

Les frais sont perçus en livres libanaises^[1,6]. Nous n'avons pas trouvé quel taux de change le registre applique quand le prix déclaré est en dollars américains et dépasse l'estimation. Voyez quel taux s'applique aux frais et demandez au notaire le jour même.