Posso construir mais um andar ou ampliar meu prédio no Líbano, e que licença preciso?

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Que alvará um andar a mais exige#

A Lei 646 de 2004, a Lei de Construção, exige alvará prévio para construir, converter, reformar ou renovar qualquer edificação^[2]. Um engenheiro responsável assina o pedido e as plantas, e elas são registradas na Ordem dos Engenheiros de Beirute ou de Trípoli. O alvará é emitido por o chefe do município, ou o governador ou caimacã fora das áreas municipais.

Manutenção, muros de arrimo, reboco e reforma de edifícios legais ou regularizados exigem apenas uma declaração de engenheiro, válida por um ano^[2]. Essa via serve para reformar um apartamento. Mudanças estruturais e acréscimos, inclusive novos andares, passam pelo alvará completo.

Para prédios pequenos há uma segunda via, pela Lei 294/2022. Ela permite que o dono de um terreno com edificação existente use o regime de modelo-padrão, dentro dos limites de área e de pavimentos dessa lei, com um laudo de um engenheiro estrutural^[3]. As duas vias se comparam assim:

Mais em o desconto nas taxas do modelo-padrão.

Quanto você pode acrescentar depende do terreno#

A área construída que um terreno comporta é definida pelos seus fatores de aproveitamento. Segundo um artigo acadêmico de 2023, os decretos que regulamentam a Lei de Construção definem, para cada terreno, um fator de aproveitamento de superfície e um fator de aproveitamento total, e as sacadas podem acrescentar até 20%^[1]. Os fatores são fixados zona a zona nas regras urbanísticas de cada área. Não encontramos números publicados para nenhuma zona, nem fonte sobre limites de altura ou de pavimentos por zona.

Peça à prefeitura e ao seu engenheiro os fatores de superfície e total da sua zona, a altura máxima, o número de pavimentos e quanto disso o prédio existente já usa. Se os andares existentes já usam todo o potencial, não sobra nada para acrescentar. Veja o que é o fator de aproveitamento.

Um alvará é concedido segundo as leis e regras urbanísticas em vigor no dia da concessão. Se erros forem encontrados depois, só a parte já construída conta como direito adquirido^[7]. Um artigo de 2018 do BAU Journal cita três órgãos envolvidos no alvará: a Ordem dos Engenheiros, a Direção-Geral de Urbanismo e a prefeitura^[8].

Verifique antes o prédio existente#

A Al Jazeera informou em fevereiro de 2026 que autoridades locais, após o desabamento de Trípoli em 8 de fevereiro de 2026, disseram que o terremoto de 2023 danificou prédios antigos, muitos deles já enfraquecidos por andares irregulares acrescentados^[9]. O proprietário deve manter o prédio conservado, estável e sólido, e deve contratar engenheiros para inspecioná-lo quando necessário ou quando a prefeitura pedir^[2]. Na via do modelo-padrão, o laudo estrutural é condição legal^[3]. Na via completa, peça mesmo assim ao seu engenheiro uma avaliação escrita da estrutura existente, antes que alguém projete o novo andar.

Reforço estrutural e troca de laje de cobertura só são permitidos em edifícios legais ou regularizados^[2]. Nenhuma de nossas fontes diz como provar que um prédio existente é legal antes de ampliá-lo. Peça ao seu engenheiro que compare o prédio com as plantas do alvará e do habite-se, e pergunte à prefeitura se há algum auto de infração.

Uma infração só é anotada na matrícula do imóvel a pedido da prefeitura ou da administração técnica, então uma certidão do registro de imóveis limpa não prova que não há infração^[2]. A prefeitura não dá certidão de quitação enquanto as multas não forem pagas e a infração não for regularizada. As infrações mais antigas, construídas de 13 de setembro de 1971 a 31 de dezembro de 2018, estão sob a Lei 139/2019^[4,10]. Veja como legalizar uma construção sem alvará.

Prédios com vários donos e a venda do novo andar#

A laje de cobertura é parte comum do prédio, a menos que o regulamento de gestão do próprio prédio, registrado no registro de imóveis, a atribua de outra forma^[5,6]. Pelo decreto de condomínio, a associação de proprietários pode acrescentar uma edificação com ao menos 75% dos votos dos proprietários, embora atos de disposição exijam, em geral, unanimidade. Segundo o resumo do decreto na revista do Exército Libanês, alterar a fração de cada unidade nas partes comuns exige o voto de todos os proprietários^[5]. Nossas fontes não dizem qual dessas regras um novo andar aciona, então consulte um advogado imobiliário antes de se comprometer. Mais em o que diz a lei de condomínio.

A exigência é alta até para obras pequenas. Num prédio dividido em unidades, uma declaração para manutenção externa ou obras estéticas precisa de a aprovação da associação de proprietários ou de 75% dos proprietários^[7,11].

Para vender o novo andar como apartamento próprio, ele precisa de matrícula própria. O registro de imóveis não divide um prédio em unidades sem um habite-se e certidões de ligação às redes de eletricidade e água^[2]. As partes de um prédio só podem ser registradas como unidades separadas se a construção cumprir as leis de construção^[11]. Um habite-se provisório permite ligações e moradia, mas não a divisão final, a venda nem o registro^[7].