Puis-je ajouter un étage ou agrandir mon immeuble au Liban, et quel permis faut-il ?

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Quel permis pour un étage supplémentaire#

La loi 646 de 2004, loi sur la construction, exige un permis préalable pour construire, transformer, rénover ou reconstruire tout bâtiment^[2]. Un ingénieur responsable signe la demande et les plans, enregistrés à l'Ordre des ingénieurs de Beyrouth ou de Tripoli. Le permis est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales.

L'entretien, les murs de soutènement, le crépissage et la rénovation de bâtiments légaux ou régularisés demandent seulement une déclaration d'ingénieur, valable un an^[2]. Cette voie vaut pour rénover un appartement. Les modifications de structure et les ajouts, étages supplémentaires compris, passent par le permis complet.

Pour les petits bâtiments, il existe une seconde voie, celle de la loi 294/2022. Le propriétaire d'un terrain avec un bâtiment existant peut utiliser le régime du permis modèle, dans les limites de surface et d'étages de cette loi, avec un rapport d'un ingénieur en structure^[3]. Les deux voies se comparent ainsi :

Plus de détails dans la réduction des frais du permis modèle.

Ce que vous pouvez ajouter dépend du terrain#

La surface qu'un terrain peut porter est fixée par ses facteurs d'exploitation. Selon un article universitaire de 2023, les décrets d'application de la loi sur la construction définissent pour chaque terrain un facteur d'exploitation de surface et un facteur d'exploitation total, et les balcons peuvent ajouter jusqu'à 20 %^[1]. Les facteurs sont fixés zone par zone dans les règles d'aménagement de chaque région. Nous n'avons trouvé aucun chiffre publié pour une zone, ni source sur la hauteur ou le nombre d'étages par zone.

Demandez à la municipalité et à votre ingénieur les facteurs de surface et total de votre zone, la hauteur maximale, le nombre d'étages et la part déjà utilisée par le bâtiment existant. Si les étages existants utilisent déjà toute la surface permise, il n'y a plus rien à ajouter. Voir ce qu'est le facteur d'exploitation.

Un permis est accordé selon les lois et règles d'aménagement en vigueur le jour de son octroi. Si des erreurs sont découvertes plus tard, seule la partie déjà construite compte comme droit acquis^[7]. Un article du BAU Journal de 2018 cite trois organismes qui interviennent dans un permis : l'Ordre des ingénieurs, la Direction générale de l'urbanisme et la municipalité^[8].

Vérifier d'abord le bâtiment existant#

Al Jazeera a rapporté en février 2026 que des responsables locaux, après l'effondrement de Tripoli du 8 février 2026, disaient que le séisme de 2023 avait endommagé des bâtiments anciens, dont beaucoup étaient fragilisés par des étages ajoutés irrégulièrement^[9]. Le propriétaire doit maintenir le bâtiment entretenu, stable et solide, et doit mandater des ingénieurs pour l'inspecter quand c'est nécessaire ou quand la municipalité le demande^[2]. Avec le permis modèle, le rapport de structure est une condition légale^[3]. Avec le permis complet, demandez quand même à votre ingénieur une évaluation écrite de l'ossature existante avant que quiconque dessine le nouvel étage.

Le renforcement de structure et le remplacement de toiture ne sont permis que dans des bâtiments légaux ou régularisés^[2]. Aucune de nos sources n'explique comment prouver qu'un bâtiment existant est légal avant de l'agrandir. Demandez à votre ingénieur de comparer le bâtiment avec les plans de son permis et de son permis d'occupation, et demandez à la municipalité si elle détient un procès-verbal d'infraction.

Une infraction n'est inscrite sur le folio réel de la propriété qu'à la demande de la municipalité ou de l'administration technique ; un relevé foncier vierge ne prouve donc pas qu'il n'y en a pas^[2]. La municipalité ne délivre aucune attestation tant que les amendes ne sont pas payées et l'infraction réglée. Les infractions plus anciennes, construites du 13 septembre 1971 au 31 décembre 2018, relèvent de la loi 139/2019^[4,10]. Voir régulariser un bâtiment construit sans permis.

Immeuble en copropriété et vente du nouvel étage#

Le toit supérieur est une partie commune de l'immeuble, sauf si le règlement de gestion de l'immeuble déposé au registre foncier l'attribue autrement^[5,6]. Selon le décret sur la copropriété, le syndicat des copropriétaires peut ajouter une construction à la majorité d'au moins 75 % des voix des propriétaires, alors que les actes de disposition exigent sinon l'unanimité. Selon le résumé du décret publié par la revue de l'armée libanaise, modifier la quote-part des lots dans les parties communes exige la voix de tous les propriétaires^[5]. Nos sources ne disent pas laquelle de ces règles un nouvel étage déclenche ; demandez à un avocat spécialisé en droit immobilier avant de vous engager. Plus de détails dans ce que dit la loi sur la copropriété.

Le seuil est élevé même pour de petits travaux. Dans un immeuble divisé en lots, une déclaration pour de l'entretien extérieur ou des travaux esthétiques demande l'accord du syndicat des copropriétaires ou de 75 % des propietaires^[7,11].

Pour vendre le nouvel étage comme appartement distinct, il lui faut son propre folio. Le registre foncier ne divise pas un immeuble en lots sans un permis d'occupation et des attestations de raccordement à l'électricité et à l'eau^[2]. Les parties d'un immeuble ne peuvent être enregistrées comme lots distincts que si la construction respecte les lois sur la construction^[11]. Un permis d'occupation provisoire permet les raccordements et l'habitation, mais pas la division définitive, la vente ni l'enregistrement^[7].