Como registrar no meu nome um apartamento comprado na planta depois que o prédio fica pronto?

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Por que seu apartamento ainda não tem título próprio#

Enquanto o prédio sobe, o registro de imóveis conhece só o terreno. Nenhum direito real pode ser registrado sobre uma parte definida do terreno antes que ela tenha matrícula própria. Por isso, até lá, o que se pode registrar é um número de partes do terreno inteiro^[7]. O apartamento só ganha matrícula própria quando o prédio é dividido em unidades^[2].

Até sua venda ser inscrita, o imóvel continua em nome do vendedor e fica exposto a qualquer venda, hipoteca ou penhora registrada antes de você, segundo o escritório Kallas^[3]. Uma promessa de venda inscrita provisoriamente na matrícula mantém sua ordem de prioridade frente a vendas e hipotecas posteriores^[3,8]. O Kallas diz também que essa anotação não transfere a propriedade, e seu direito continua pessoal, sujeito ao prazo de prescrição de dez anos até o registro definitivo^[9]. O Kallas não trata de unidades na planta, e a anotação ficaria na matrícula do terreno. Por isso, pergunte a um advogado libanês como isso se aplica antes de sua unidade ter matrícula própria. Mais sobre isso em se a promessa de venda protege você.

Primeira etapa: o habite-se final#

Com a obra autorizada concluída, fachadas externas incluídas, o dono pede o habite-se à administração técnica, com as plantas conforme construído registradas na Ordem dos Engenheiros^[1]. O habite-se só sai depois da aprovação das administrações técnicas e do pagamento de taxas e multas pela área extra construída sem licença. As partes em desacordo precisam antes ser regularizadas.

O habite-se deve ser concedido ou negado no prazo de um mês^[1] do pedido. Se não houver decisão, o requerente pode considerar o prédio licenciado por sua conta e risco e informar a administração por escrito, desde que o prédio esteja conforme e as taxas por área extra sejam pagas em 2 meses.

Um habite-se final pode cobrir a obra toda, ou um prédio ou bloco quando suas partes comuns estiverem concluídas^[1]. O decreto de aplicação usa também o termo إفادة إنجاز البناء (certidão de conclusão da obra), e não está confirmado qual nome sua prefeitura usa. Confira se o documento que mostram a você é final, e não provisório: veja habite-se provisório e final.

A lei aceita substitutos do habite-se em alguns casos. Um deles é uma declaração oficial de que o prédio foi concluído antes de 13 de setembro de 1971^[1]. Outro é uma declaração de que o pedido de habite-se não foi decidido a tempo, somada a um atestado de conformidade de engenheiro. O artigo 7 lista outros substitutos que não lemos por inteiro.

Segunda etapa: dividir o prédio em unidades#

O dono do prédio inteiro pede ao registro de imóveis a divisão em unidades separadas. O escritório Kallas ressalta que isso é escolha do dono, e que um prédio não está sob o regime de condomínio só por ter vários andares^[2]. As unidades só podem ser registradas se a construção cumprir as leis de edificação, então infrações podem impedir uma escritura separada para seu apartamento.

Onde o prédio tem três ou mais unidades^[2], é preciso depositar um regulamento certificado por notário. Ele traz a tabela de unidades, a planta e as regras de administração, e dá a cada unidade sua quota nas áreas comuns, em 1.000 partes. Sua quota das áreas comuns acompanha o apartamento e não pode ser vendida nem hipotecada separadamente.

As taxas dessa etapa são publicadas só em parte. O Kallas indica 1%^[2] para registrar um prédio sob o regime de condomínio, sem dizer sobre o que incide nem quem paga. Para a nova escritura emitida após a divisão, o Kallas põe a taxa por apartamento em LBP 150.000 pela Lei 10/2022, enquanto o art. 81, alterado pelo decreto 56/2025, teria LBP 300.000 para a maioria desses itens. Não vimos esse decreto^[10]. Pergunte ao registro de imóveis ou ao notário os valores atuais.

Os ônus sobre o terreno de origem pesam nessa etapa. Liberar uma hipoteca registrada que garante dívida com juros exige aprovação prévia dos departamentos fiscais^[10,11], com algumas exclusões, e o Kallas indica a taxa de liberação em 1% da dívida liberada^[10]. Qualquer saldo de acordo por infração de construção pela Lei 139/2019 é dívida privilegiada na matrícula e deve ser pago antes da divisão do imóvel^[12]. Nenhuma fonte diz o que acontece com os compradores se isso nunca for quitado. Veja se o banco ou os credores da construtora ficam com o terreno e consulte um advogado.