O construtor pode vender legalmente um apartamento em prédio sem habite-se?

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O que diz a lei#

O Decreto 15874/2005, art. 5, proíbe vender, transferir ou dispor de partes de um prédio sem habite-se definitivo, exceto unidades sob a Lei 539/1996^[1]. O mesmo artigo proíbe ocupar um prédio mais de 3 anos depois do fim do prazo do alvará sem habite-se definitivo. Quando a obra autorizada está concluída, fachadas externas incluídas, o proprietário pede o habite-se (رخصة الإشغال)^[2] à administração técnica competente.

A Lei 646/2004, art. 7, traz uma regra para o próprio registro. Ela proíbe o registro de imóveis e os departamentos de cadastro de dividir definitivamente um prédio em unidades separadas, a menos que o proprietário apresente um habite-se e certidões de ligação às redes de eletricidade e água^[2]. Sem essa divisão, o apartamento não tem folha própria no registro (folio real). O escritório Kallas Law Firm acrescenta que nenhum direito real pode ser registrado sobre uma parte definida de um terreno até que ela tenha sua própria folha. Antes disso, o que pode ser registrado é um número de frações do terreno inteiro^[3].

Habite-se provisório e definitivo#

O habite-se provisório é renovado todo ano até o alvará de construção vencer. Ele permite que o prédio tenha ligações temporárias de água, luz e telefone e que as pessoas morem na unidade. Não vale para a divisão definitiva, a venda nem o registro definitivo^[1]. Quando um construtor diz "temos o habite-se", pode estar falando do provisório, então pergunte qual. Mais em habite-se provisório e definitivo.

Apartamentos com mais de 300 m² têm regra própria. O prédio pode ser considerado concluído para o habite-se definitivo sem pintura interna, esquadrias, louças e instalações elétricas ou cozinha, desde que o contrato de venda diga isso^[1]. Veja vender um apartamento no osso com mais de 300 m².

Por que se vendem apartamentos antes da conclusão, e o que não se sabe#

Construtores e corretores anunciam apartamentos em prédios inacabados. Um anúncio no OLX da Dyarcom Real Estate oferece apartamentos de 150 m² em construção em Rabieh e diz que vêm com escritura^[4]. Um apartamento não pode ser registrado definitivamente sem habite-se, então uma escritura nessa fase só poderia mostrar frações do terreno, não o apartamento em si^[2].

Três pontos não são respondidos por nenhuma fonte que lemos. Assinar uma promessa de venda ou vender frações do terreno antes do habite-se definitivo cai na proibição do Decreto 15874? Esse contrato é nulo? Que penalidade o construtor corre? Um advogado imobiliário libanês pode responder, de preferência com o contrato em mãos. Pergunte por escrito: "Este contrato é uma venda de partes de prédio sob o Decreto 15874, art. 5, e posso exigir seu cumprimento contra o construtor?"

O que protege você antes de existir o habite-se#

Enquanto a venda não é registrada, você tem apenas um direito pessoal contra o vendedor, não a propriedade^[5,6]. Você pode processá-lo para forçar o registro. Até lá o imóvel continua em nome do vendedor, que pode vendê-lo ou hipotecá-lo, e os credores dele podem penhorá-lo^[3,7]. A Kallas Law Firm diz que uma promessa de venda pode ser inscrita provisoriamente na folha do imóvel, o que mantém sua prioridade diante de qualquer venda ou hipoteca posterior^[5,8].

Essa inscrição tem limites. Segundo a Kallas, uma anotação baseada em contrato de venda comum ou em procuração não transfere a propriedade. Seu direito continua pessoal, com prescrição de dez anos, até o registro definitivo^[9]. A Kallas não escreve sobre unidades na planta, então peça a um advogado que confirme como isso funciona para um apartamento que ainda não tem folha. Mais em promessa de venda basta para um apartamento ainda não construído.