Un promoteur peut-il légalement me vendre un appartement dans un immeuble sans permis d'occupation ?

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Ce que dit la loi#

L'article 5 du décret 15874/2005 interdit de vendre, de transférer ou de disposer de parties d'un immeuble sans permis d'occupation définitif, sauf pour les unités relevant de la loi 539/1996^[1]. Le même article interdit d'occuper un immeuble plus de 3 ans après la fin de la période du permis sans permis définitif. Quand l'immeuble autorisé est achevé, façades extérieures comprises, le propriétaire demande le permis d'occupation (رخصة الإشغال)^[2] à l'administration technique compétente.

L'article 7 de la loi 646/2004 ajoute une règle pour le registre lui-même. Il interdit au registre foncier et aux services du cadastre de diviser définitivement un immeuble en unités distinctes, sauf si le propriétaire présente un permis d'occupation et des attestations de raccordement à l'électricité et à l'eau^[2]. Sans cette division, un appartement n'a pas de feuillet foncier (page du registre) à lui. Le cabinet Kallas ajoute qu'aucun droit réel ne peut être inscrit sur une partie déterminée d'une parcelle tant que cette partie n'a pas son propre feuillet. Avant cela, on peut seulement inscrire un nombre de parts dans l'ensemble de la parcelle^[3].

Permis provisoire et permis définitif#

Un permis d'occupation provisoire est renouvelé chaque année jusqu'à l'expiration du permis de construire. Il permet d'obtenir des raccordements temporaires à l'eau, à l'électricité et au téléphone, et d'habiter l'unité. Il n'est pas valable pour la division définitive, la vente ou l'enregistrement définitif^[1]. Quand un promoteur dit « nous avons le permis », il peut parler du permis provisoire : demandez lequel. Plus de détails dans permis d'occupation provisoire ou définitif.

Les appartements de plus de 300 m² ont leur propre règle. L'immeuble peut être considéré comme achevé pour un permis définitif sans peinture intérieure, menuiseries, appareils sanitaires et électriques ni cuisines, si le contrat de vente le prévoit^[1]. Voir vendre un appartement brut de plus de 300 m².

Pourquoi on propose des appartements avant l'achèvement, et ce qu'on ignore#

Des promoteurs et des courtiers annoncent bien des appartements dans des immeubles inachevés. Une annonce OLX de Dyarcom Real Estate propose des appartements de 150 m² en construction à Rabieh et indique qu'ils sont livrés avec un titre foncier^[4]. Un appartement ne peut pas être enregistré définitivement sans permis d'occupation : à ce stade, un titre ne pourrait donc montrer que des parts du terrain, pas l'appartement lui-même^[2].

Trois questions restent sans réponse dans les sources consultées. Signer une promesse de vente ou vendre des parts du terrain avant le permis définitif tombe-t-il sous l'interdiction du décret 15874 ? Un tel contrat est-il nul ? Quelle sanction le promoteur risque-t-il ? Un avocat libanais spécialisé en immobilier peut répondre, idéalement le contrat sous les yeux. Posez-lui la question par écrit : « Ce contrat est-il une vente de parties d'immeuble au sens de l'art. 5 du décret 15874, et puis-je le faire valoir contre le promoteur ? »

Ce qui vous protège avant l'existence du permis#

Tant que la vente n'est pas enregistrée, vous n'avez qu'un droit personnel contre le vendeur, pas la propriété^[5,6]. Vous pouvez saisir la justice pour forcer l'enregistrement. D'ici là, le bien reste au nom du vendeur, qui peut le vendre ou l'hypothéquer, et ses créanciers peuvent le saisir^[3,7]. Le cabinet Kallas indique qu'une promesse de vente peut être inscrite à titre provisoire sur le feuillet foncier du bien, ce qui préserve votre rang face à toute vente ou hypothèque ultérieure^[5,8].

Cette inscription a des limites. Selon Kallas, une annotation fondée sur un contrat de vente ordinaire ou sur une procuration ne transfère pas la propriété. Votre droit reste personnel, avec une prescription de dix ans, jusqu'à l'enregistrement définitif^[9]. Kallas n'écrit pas sur les unités vendues sur plan : faites confirmer par un avocat comment cela fonctionne pour un appartement qui n'a pas encore de feuillet. Plus de détails dans une promesse de vente suffit-elle pour un appartement non construit.