É possível regularizar um imóvel construído sem alvará no Líbano?

Também perguntam: “Como regularizar uma infração de construção no Líbano?” · “Lei 139 regularização de infrações de construção” · “Dá para regularizar um andar construído sem licença no Líbano?” · “Posso legalizar uma casa construída sem alvará no Líbano?”

A regra aplicável depende de quando foi construído#

A Lei 139/2019 é uma lei de regularização para edifícios e partes de edifícios erguidos em propriedade privada em violação das regras de construção entre 13 de setembro de 1971 e 31 de dezembro de 2018^[1,2]. Ela não abrange propriedade pública. Para infrações posteriores a 1º de janeiro de 2019, a mesma lei diz que não são abrangidas e que são demolidas por força da lei^[2].

A Lei de Construção (Lei 646/2004) trata separadamente de qualquer obra iniciada sem alvará. A obra é embargada e lavra-se um auto de infração. Se a obra estiver em conformidade com as regras de zoneamento e construção, o alvará é concedido com uma multa equivalente ao dobro de todas as taxas devidas^[3] sobre a parte já construída, e um edifício com a laje do telhado concretada conta como concluído. Nossas fontes não explicam como essa regra se concilia com a cláusula de demolição da Lei 139 para obras posteriores a 2019. Um advogado de direito imobiliário é a pessoa certa para perguntar, e você deve levar as datas da obra.

Edifícios concluídos antes de 13 de setembro de 1971 aparecem em outro contexto. O artigo 7 da Lei de Construção proíbe dividir um edifício em unidades separadas sem o habite-se (رخصة إشغال)^[3]. Para esses edifícios mais antigos, ele aceita, no lugar do habite-se, uma declaração oficial da data de conclusão, extraída dos registros do chefe do município, do governador ou do caimacã, ou da repartição de finanças. Essa declaração diz respeito à divisão do edifício em unidades. Ela não regulariza uma infração.

O que é "em conformidade" e quanto custa#

Em conformidade significa que o imóvel respeita as regras de zoneamento e construção do seu terreno. Só um engenheiro que compare o imóvel com essas regras pode dizer se o seu está. Comece por como descobrir o zoneamento de um terreno.

O art. 5 da Lei 139, na redação de 2019, regulariza um imóvel em conformidade construído sem alvará por o dobro das taxas de alvará (o quádruplo em caso de atraso)^[1,2]. A base é a taxa que um alvará legal teria custado, e ela depende do valor certificado do terreno e das tarifas municipais. A base jurídica da Universidade Libanesa marca o art. 5 como alterado por a Lei 10/2022, em vigor desde 15 de novembro de 2022^[2,4]. Não conseguimos ler o texto que o altera, então o múltiplo pode ter mudado. Peça à prefeitura ou ao escritório técnico da DGU (المديرية العامة للتنظيم المدني) que confirmem por escrito o valor atual.

Quando você pede um alvará, a autoridade deve entregar, no prazo de um mês, uma cópia autenticada da estimativa aprovada do valor do terreno^[3]. Não encontramos tabela de taxas publicada nem exemplo calculado. Peça à prefeitura e ao seu engenheiro uma estimativa por escrito antes de protocolar.

Edifícios dentro de um recuo viário, de um plano viário aprovado e ainda não executado ou de um recuo de propriedade pública são tratados com mais rigor. A multa é o quádruplo do total das taxas de alvará mais um valor ligado ao valor teórico do terreno, e a administração mantém o direito de demolir^[1].

A Lei 139 também permite pagar em três parcelas de 40%, 30% e 30%^[1], a última ao fim do segundo ano. Você precisa pedir em até seis meses da notificação e não pode ter usado os descontos de pagamento antecipado. Se você deixar de pagar uma parcela, o restante vence com juros de 12%, e o saldo deve ser pago antes da divisão do imóvel em unidades. O texto de 2019 dá 40% de desconto nas multas pedidas e pagas em até três meses da notificação. O art. 9 também consta como alterado, então esse percentual pode ter mudado^[2,4]. Mais em quanto custa a regularização pela Lei 139 e como funcionam as parcelas.

Duas medidas gerais de alívio não ajudam. Segundo o resumo da ALDIC, o corte de 85% nas penalidades da Lei Orçamentária de 2022 excluiu as infrações de construção, e seu prazo de 30 de março de 2023 já passou^[5]. A Lei Orçamentária de 2026 poupou os proprietários que não tinham declarado alterações na construção ao registro de imóveis da taxa de construção em dobro apenas se pagassem antes de 30 de junho de 2026. Não encontramos prorrogação até outubro de 2026^[6,7].

Por que uma infração não regularizada acompanha o imóvel#

Uma infração é registrada na matrícula do imóvel no registro de imóveis quando a prefeitura ou a administração técnica pede, e só é baixada depois de regularizada ou removida^[3]. Pela Lei 139, infrações, taxas e multas permanecem na matrícula como dívida privilegiada até que uma carta escrita da administração que pediu o registro a levante^[1]. No texto de 2019, valores não pagos da Lei 139 rendem juros legais de 12% ao ano. O art. 9, que fixa essa taxa, consta como alterado pela Lei 10/2022, então confirme a taxa atual com a prefeitura^[2,4].

A prefeitura não emite certidão de quitação (براءة ذمة) até que a multa e as taxas sejam pagas e a infração regularizada^[3]. Veja o que é a certidão de quitação municipal. O habite-se também espera até que todas as taxas e multas pela área construída sem alvará sejam pagas e qualquer parte irregular seja adequada. Sem habite-se, o registro de imóveis não divide um edifício em unidades separadas, e as unidades só podem ser registradas separadamente se a construção cumprir as leis de construção^[8]. É assim que uma infração pode impedir um comprador de obter a própria escritura de um apartamento.

Se você vai comprar, lembre que o registro é feito a pedido de uma autoridade e não de forma automática, então uma certidão limpa não prova que não há infração^[3]. Veja como descobrir infrações antes de comprar.