O que é a certidão de quitação municipal e por que o vendedor precisa dela?

Dados principais#

Quem emite

A prefeitura^[1]; os alvarás de construção são concedidos por o chefe do município, ou o governador ou caimacã fora das áreas municipais

Infrações de obra

Há nenhuma certidão de quitação municipal até a regularização da infração^[1]

Obra conforme construída sem alvará

Alvará concedido com uma multa equivalente ao dobro de todas as taxas devidas^[1] sobre a parte construída

No registro de imóveis

Uma infração pode ser registrada na matrícula do imóvel até ser regularizada ou removida^[1], a pedido da autoridade

Infrações antigas (Lei 139/2019)

Abrange as infrações construídas de 13 de setembro de 1971 a 31 de dezembro de 2018^[2,3]

Valores da Lei 139 não pagos

Dívida privilegiada; o texto original do art. 9(3) fixa juros de 12% ao ano^[2], e o artigo consta como alterado pela Lei 10/2022^[3,4]

Declaração de valor locativo

Emitida após o pagamento do imposto sobre imóveis edificados e do imposto sobre ganho de capital^[5,6], se não houver penhora do Tesouro

Venda de terreno sem construção

No lugar do valor locativo, uma declaração de conteúdo da prefeitura; também um mapa de localização^[7,8]

Como resolver a certidão antes de vender, no Líbano ou do exterior#

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   Obtenha uma certidão oficial do registro de imóveis (ifadeh aqariyeh, إفادة عقارية). Você, ou alguém no Líbano, vai pessoalmente ao cartório de registro de imóveis da área onde fica o imóvel^[8,12]. Informe ao cartório a província, o distrito, a zona cadastral, o número do imóvel, a seção e o bloco^[12,13]. Seção e bloco valem só para alguns imóveis. Uma página de escritório de advocacia (Legalmondo, junho de 2025) indica a taxa de USD 5^[12]. A mesma página diz que qualquer pessoa pode pedir a certidão sem demonstrar interesse legal, mas nenhuma é emitida enquanto houver gravame ou registro em andamento sobre o terreno. O Kallas Law Firm informa cerca de 2 dias úteis para a certidão física (outubro de 2025)^[14]. Cópias do site ou da OMT não são oficiais^{[12,13,14,15]}. Mais em como obter a certidão do registro de imóveis.
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   Leia a matrícula linha por linha. A certidão mostra os proprietários e suas cotas, hipotecas, penhoras, outros ônus e ações judiciais pendentes^[12,14]. Anote qualquer anotação de infração, dívida privilegiada ou penhora do Tesouro, e guarde uma cópia.
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   Pergunte à prefeitura do local do imóvel. Leve o número do imóvel, a zona cadastral e a certidão. Pergunte se há auto de infração ou multa pendente sobre esse imóvel e se eles emitem uma براءة ذمة para ele. Pergunte quais documentos precisam, quanto custa, quanto tempo leva e se tratam com um representante que tenha procuração. Não encontramos nada disso publicado; anote as respostas e o nome do setor que as deu.
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   Peça a um engenheiro que compare o prédio com as plantas do alvará. As infrações só chegam à matrícula a pedido da autoridade, então a prefeitura e o engenheiro encontrarão o que a certidão não mostra^[1].
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   Quite o que for devido e obtenha isso por escrito. A obra conforme é regularizada com a multa e as taxas^[1]. O texto da Lei 139/2019 permite que o infrator que não usou os descontos do art. 9 peça, em até seis meses após a notificação, para pagar em três parcelas de 40%, 30% e 30%^[2]. O saldo continua como dívida privilegiada na matrícula. Vários artigos da lei constam como alterados pela Lei 10/2022^[3,4]. Não conseguimos confirmar se essa opção ainda está aberta nem se a Lei 10/2022 a mudou. A prefeitura, o escritório técnico da Direção-Geral de Urbanismo (DGU) ou um advogado podem informar. Peça a carta escrita que cancela a anotação na matrícula. Mais em como regularizar um prédio construído sem alvará.
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   Quite os impostos do vendedor e depois assine. Para imóvel construído, pague o imposto sobre imóveis edificados e o imposto sobre ganho de capital para obter a declaração de valor locativo^[5,6]. Para terreno, obtenha a declaração de conteúdo da prefeitura e o mapa de localização^[7,8]. A venda é então assinada diante de um tabelião (kateb adel, كاتب العدل) e registrada no registro de imóveis^[9].
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   Se você mora no exterior, aja por meio de um representante. O Kallas Law Firm diz que a venda exige um mandato especial expresso para vender, e uma procuração geral não basta^[16]. Veja vender do exterior com procuração e peça ao seu representante que pergunte à prefeitura se esse mandato é suficiente para ela.

Depende de#

• Imóvel construído ou terreno. Um imóvel construído precisa de declaração de valor locativo, emitida após o pagamento do imposto sobre imóveis edificados e do imposto sobre ganho de capital^[5,6]. Terreno precisa, no lugar dela, de uma declaração de conteúdo da prefeitura, além de um mapa de localização^[7,8]. Pergunte ao tabelião quais documentos a sua venda exige.
• Quando a obra foi feita. Obras de 13 de setembro de 1971 a 31 de dezembro de 2018 se enquadram na Lei 139/2019^[2,3]. Obras depois de 1º de janeiro de 2019 estão fora dela e se enquadram no art. 23 da Lei 646, embora o art. 14(5) da Lei 139 diga que tais infrações são demolidas por força de lei^[3]. Como as duas regras se aplicam a obra conforme mais recente não está confirmado; pergunte à prefeitura ou a um advogado de direito imobiliário.
• Recuos de vias. Para prédios dentro de recuos de vias, planos viários aprovados não executados ou recuos de bens públicos, a administração mantém o direito de demolir mesmo depois de paga a multa^[2]. Pergunte à prefeitura se o seu terreno é afetado.
• Onde fica o imóvel. Fora das áreas municipais, os alvarás vêm do governador ou do caimacã^[1]. Não encontramos nada sobre quem emite a certidão ali; pergunte ao gabinete do caimacã.
• Apartamento em prédio não dividido. Sem licença de habitação, o prédio não pode ser dividido em definitivo em unidades, exceto unidades sob a Lei 539/1996^[1]. A licença só vem depois de pagas as multas pela área extra. Peça a licença à construtora ou ao proprietário do prédio antes de combinar a data da venda.

Perguntas frequentes#