O que é o fator de exploração e quanto posso construir no meu terreno no Líbano?

Também perguntam: “O que é o fator de exploração no Líbano?” · “Qual é o coeficiente de construção de um terreno no Líbano?” · “Quantos andares posso construir no meu terreno no Líbano?” · “O que são os fatores de exploração de superfície e total?”

O que significa fator de exploração#

Fatores de exploração são as proporções que limitam quanto você pode construir em um terreno. Segundo um artigo acadêmico de 2023 sobre a Lei de Construção, o Decreto 15874 de 2005 e o Decreto 617 de 2007, que regulamentam a Lei de Construção 646/2004, definem dois deles: um fator de exploração de superfície e um fator de exploração total^[1]. As fontes que lemos não explicam como cada um é medido. Peça ao seu engenheiro que mostre, no seu próprio terreno, o que cada fator permite.

O mesmo artigo diz que as sacadas podem acrescentar até 20% e as paredes externas até 35 cm^[1]. Ele não diz em relação a que se mede esses 20%. Pergunte ao seu engenheiro antes de planejar em cima disso.

Os fatores são definidos zona por zona, nas regras de planejamento de cada área, e não encontramos tabela publicada nem exemplo resolvido para nenhuma zona^[1]. Quem lhe informar um fator para um terreno deve poder mostrar de onde ele vem. Para tudo o mais que se deve conferir num terreno, veja o que verificar antes de comprar um terreno.

Como achar os números do seu terreno#

Comece pelo terreno no papel. Um terreno é identificado por a província, o distrito, a zona cadastral, o número do imóvel, a seção e o bloco^[5,6], quando se aplicam. Com isso você pode obter uma certidão oficial do imóvel (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh). Ela descreve o terreno, sua área e seus proprietários, e mostra hipotecas, penhoras e ações judiciais em andamento. Se o terreno ainda não passou por levantamento definitivo, a área não aparece^[6,7].

Depois, confira onde o terreno fica no chão. Segundo o escritório Kallas Law Firm, lendo o Decreto 188/1926, quando os limites da planta cadastral diferem dos do terreno, prevalece a planta^[8,9]. A LIBC escreveu em 2021 que o Cadastro fiscaliza os agrimensores juramentados e engenheiros que trata como seus afiliados^[10]. Não encontramos procedimento nem taxa publicados para pedir uma planta ou um levantamento. Mais em como obter um mapa cadastral ou levantamento.

Terreno sem levantamento funciona de outra forma. O Kallas Law Firm diz que um registro de imóveis só é aberto numa região cadastral depois de concluídos e certificados os trabalhos de levantamento ali. Até então, um procedimento de delimitação provisória e publicação vem antes de qualquer novo registro, e as objeções devem ser apresentadas em dois meses^[8,9]. A Monthly Magazine informou em 2015 que a terra nunca levantada, cerca de um quarto do Líbano e a maior parte de Baabda, Metn, Chouf, Aley e Keserwan, consta apenas em cadernos guardados pelos mukhtars (المختار)^[11]. O Annahar informou em 30 de março de 2026 que a Circular 609/2026 do Ministério das Finanças manda registrar primeiro em nome do Estado os terrenos sem levantamento e o mushaa, e proíbe para eles os certificados de ilm wa khabar^[12]. Não se sabe o efeito sobre vendas privadas comuns. Consulte um advogado de direito imobiliário ou a Direção-Geral de Assuntos Fundiários antes de comprar um terreno assim.

Por fim, o zoneamento. O Kallas Law Firm aconselha somar à consulta ao registro de imóveis uma revisão do plano diretor municipal, porque as leis de planejamento, desapropriação e construção limitam o que o proprietário pode fazer^[13]. Nenhuma fonte que lemos nomeia o órgão que informa o zoneamento de um terreno. A prefeitura e a DGU são os lugares prováveis, então peça ao seu engenheiro que pergunte em ambos. Veja como descobrir o zoneamento de um terreno.

Por que o construído pode diferir do permitido#

O prédio ao lado é um guia fraco. Um alvará é concedido segundo as leis e regras de zoneamento em vigor na data da concessão^[2], então um prédio mais antigo pode ter sido aprovado sob outras regras. O mesmo artigo de 2023 diz que construtores e moradores exploram brechas da lei para construir além do alvará, inflando os fatores de exploração^[1].

O dono do prédio arca com as consequências da construção excedente. O Art. 14(5) da Lei 139/2019 exclui do seu regime de regularização as infrações cometidas depois de 1º de janeiro de 2019 e diz que elas devem ser demolidas^[14]. Obras mais novas são tratadas pelo Art. 23 da Lei 646/2004. Segundo esse artigo, a obra feita sem alvará, ou contra ele, que esteja conforme as regras de planejamento e construção, pode ser autorizada com uma multa equivalente ao dobro de todas as taxas devidas^[3] sobre a parte já construída. A obra que não está conforme deve ser demolida pelo proprietário, ou pela administração às custas dele. Pergunte a um advogado ou à prefeitura como essas regras se aplicam a um prédio específico.

Uma certidão limpa não prova que não há infração. Uma infração só vai para a ficha do imóvel a pedido da prefeitura ou da administração técnica^[3]. Para prédios dentro de recuos viários, a Lei 139/2019 permite que a administração mantenha o direito de demolir mesmo depois de paga a multa^[15]. Veja como verificar infrações antes de comprar.

Casas pequenas: a via do projeto-modelo#

A Lei 294/2022 oferece uma via com taxas reduzidas para casas pequenas feitas a partir de projetos-modelo oficiais: elas têm 50% de desconto nas taxas de alvará e municipais^[4]. Uma casa de projeto-modelo pode ter no máximo 2 pavimentos, 250 m² no total, 150 m² por pavimento, 7,5 m de altura. Porões não são permitidos, e cada proprietário pode usar a via uma só vez. O alvará de projeto-modelo vale dois anos, renovável uma vez por dois anos. Mais em o desconto no alvará de projeto-modelo.

A via não vale em todo lugar. Ela exclui capitais de província e cidades principais, áreas arqueológicas e turísticas, reservas naturais e zonas de deslizamento e inundação. Áreas não classificadas, designadas como agrícolas no plano diretor, continuam sob as regras do Conselho Superior de Urbanismo^[4]. A lei está em vigor por cinco anos a partir de 21 de abril de 2022, o que, pela nossa conta, vai até cerca de abril de 2027. Não conseguimos confirmar se foi prorrogada. Pergunte à prefeitura ou à DGU antes de planejar em cima dela.