¿Qué es el factor de explotación y cuánto puedo construir en mi terreno en el Líbano?

También se pregunta: “¿Qué es el factor de explotación en el Líbano?” · “¿Cuál es el porcentaje de construcción de un terreno en el Líbano?” · “¿Cuántos pisos puedo construir en mi terreno en el Líbano?” · “¿Qué son los factores de explotación de superficie y total?”

Qué significa el factor de explotación#

Los factores de explotación son las proporciones que limitan cuánto puedes construir en un terreno. Según un artículo académico de 2023 sobre la Ley de Construcción, el Decreto 15874 de 2005 y el Decreto 617 de 2007, que aplican la Ley de Construcción 646/2004, definen dos: un factor de explotación de superficie y un factor de explotación total^[1]. Las fuentes que leímos no explican cómo se mide cada uno. Pide a tu ingeniero que te muestre, sobre tu propio terreno, qué permite cada factor.

El mismo artículo dice que los balcones pueden sumar hasta un 20% y los muros exteriores hasta 35 cm^[1]. No dice con respecto a qué se mide ese 20%, así que pregúntale a tu ingeniero antes de planificar con esa cifra.

Los factores se fijan zona por zona en las normas de ordenamiento de cada área, y no encontramos ninguna tabla publicada ni ejemplo resuelto para ninguna zona^[1]. Quien te dé un factor para un terreno debería poder mostrarte de dónde sale. Para todo lo demás que debes revisar en un terreno, mira qué revisar antes de comprar un terreno.

Cómo encontrar las cifras de tu terreno#

Empieza por el terreno en papel. Un terreno se identifica por la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque^[5,6], donde apliquen. Con estos datos puedes obtener un certificado oficial de la propiedad (إفادة عقارية). Describe el terreno, su superficie y sus propietarios, y muestra hipotecas, embargos y acciones judiciales pendientes. Si el terreno no ha sido objeto de un levantamiento catastral definitivo, la superficie no aparece^[6,7].

Luego comprueba dónde está el terreno en la realidad. Según el despacho Kallas Law Firm, que lee el Decreto 188/1926, cuando los límites del plano catastral difieren de los del terreno, prevalece el plano^[8,9]. LIBC escribió en 2021 que el Catastro supervisa a los agrimensores jurados e ingenieros que considera sus afiliados^[10]. No encontramos ningún procedimiento ni tarifa publicados para pedir un plano o un levantamiento. Más en cómo obtener un plano catastral o un levantamiento.

La tierra sin levantamiento catastral funciona distinto. Kallas Law Firm dice que el registro de la propiedad se abre en una región catastral solo cuando los trabajos de levantamiento allí están terminados y certificados. Hasta entonces, un procedimiento de delimitación provisional y publicación precede a cualquier registro nuevo, y las objeciones deben presentarse en dos meses^[8,9]. The Monthly Magazine informó en 2015 que la tierra nunca levantada, cerca de una cuarta parte del Líbano y la mayor parte de Baabda, Matn, Chouf, Aley y Keserwan, solo consta en libretas que guardan los mukhtares^[11]. Annahar informó el 30 de marzo de 2026 que la Circular 609/2026 del Ministerio de Finanzas manda registrar primero a nombre del Estado la tierra sin levantamiento y el mushaa, y prohíbe para ellas los certificados de ilm wa khabar^[12]. No se sabe su efecto en las ventas privadas ordinarias. Consulta a un abogado de propiedad o a la Dirección General de Asuntos Inmobiliarios antes de comprar un terreno así.

Por último, la zonificación. Kallas Law Firm aconseja combinar la revisión del registro de la propiedad con la del plan regulador municipal, porque las leyes de ordenamiento, expropiación y construcción limitan lo que puede hacer un propietario^[13]. Ninguna fuente que leímos nombra la oficina que informa la zonificación de un terreno. El municipio y la DGU son los lugares probables, así que haz que tu ingeniero consulte ambos. Mira cómo averiguar la zonificación de un terreno.

Por qué lo construido puede diferir de lo permitido#

El edificio de al lado es una guía débil. Un permiso se otorga según las leyes y normas de zonificación vigentes en la fecha de concesión^[2], así que un edificio más antiguo pudo permitirse bajo normas distintas. El mismo artículo de 2023 dice que contratistas y residentes aprovechan los vacíos de la ley para construir más allá de la licencia, inflando los factores de explotación^[1].

El dueño de un edificio carga con las consecuencias de construir de más. El Art. 14(5) de la Ley 139/2019 excluye de su régimen de regularización las infracciones cometidas después del 1 de enero de 2019 y dice que deben demolerse^[14]. Las obras más nuevas se tratan según el Art. 23 de la Ley 646/2004. Según ese artículo, la obra hecha sin permiso, o contra él, que cumple las normas de ordenamiento y construcción puede permitirse con una multa equivalente al doble de todos los derechos adeudados^[3] sobre la parte ya construida. La obra que no cumple debe ser demolida por el propietario, o por la administración a costa del propietario. Pregunta a un abogado o al municipio cómo se aplican estas normas a un edificio concreto.

Un certificado limpio no prueba que no haya infracción. Una infracción se anota en la ficha de la propiedad solo a pedido del municipio o de la administración técnica^[3]. En edificios dentro de los retiros de una vía, la Ley 139/2019 permite que la administración conserve su derecho a demoler incluso después de pagada la multa^[15]. Aquí tienes cómo revisar infracciones antes de comprar.

Casas pequeñas: la vía del diseño modelo#

La Ley 294/2022 ofrece una vía con tarifas reducidas para casas pequeñas construidas con diseños modelo oficiales: reciben 50% de descuento en los derechos de permiso y las tasas municipales^[4]. Una casa de diseño modelo puede tener como máximo 2 pisos, 250 m² en total, 150 m² por piso, 7.5 m de altura. No se permiten sótanos, y cada propietario puede usar esta vía una sola vez. Un permiso de diseño modelo tiene una vigencia de dos años, renovable una vez por dos años. Más en el descuento del permiso de diseño modelo.

La vía no se aplica en todas partes. Excluye las capitales de gobernación y las ciudades principales, las zonas arqueológicas y turísticas, las reservas naturales y las zonas de deslizamiento e inundación. Las zonas sin clasificar que el plan regulador designa como agrícolas siguen bajo las normas del Consejo Superior de Urbanismo^[4]. La ley está vigente por cinco años a partir del 21 de abril de 2022, lo que según nuestra cuenta llega hasta cerca de abril de 2027. No pudimos confirmar si se ha prorrogado, así que pregunta al municipio o a la DGU antes de planificar con ella.