هل يستطيع وريث واحد أن يفرض قسمة العقار الموروث أو بيعه في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “وريث يريد البيع والباقون يرفضون، هل تُفرض القسمة أو المزاد في لبنان؟” · “هل أستطيع إجبار إخوتي على بيع البيت الموروث؟” · “إزالة الشيوع: كيف تنهي الملكية المشتركة عبر المحكمة” · “هل تبيع المحكمة بالمزاد عقاراً يملكه الورثة؟”

لماذا لا يستطيع باقي الورثة منع القسمة#

حين يُسجَّل العقار الموروث باسم الورثة، يملك كل منهم حصة شائعة تُكتب كسراً من 2400 سهم إلى أن تتم القسمة^[3][4,5,6]. وبحسب مكتب كلّاس للمحاماة، لا يُجبَر أحد على البقاء في هذا الوضع. يحق لأي شريك طلب القسمة، ولا يسقط هذا الحق بمرور الزمن، واتفاق البقاء في الشيوع لا يُلزم أكثر من خمس سنوات^[1]. تُسمّى هذه الدعوى بالعربية «إزالة الشيوع»، ويشرحها دليلنا عن إنهاء الملكية المشتركة لعقار بشكل عام.

إجراءات القانون رقم 16 تاريخ 6 آذار 1982 إلزامية لإزالة الشيوع في العقارات. وهي تُطبَّق سواء نشأ الشيوع عن إرث أو عن شراء، ومهما كان عدد الشركاء^[1]. ومن جهة أخرى، لا يحق لكتّاب العدل ولموظفي السجل العقاري تنظيم أي معاملة على التركة أو تسجيلها قبل أن تأذن وزارة المالية، وهي لا تأذن إلا بعد دفع رسم الانتقال أو ضمانه^[3]. لا تذكر مصادرنا هل يمكن أن تبدأ دعوى القسمة القضائية قبل هذه الخطوة، فاسأل محامياً كيف ينطبق ذلك على تركتك. التسلسل الكامل في نقل العقار الموروث إلى أسماء الورثة.

لست مضطراً إلى اللجوء إلى المحكمة. يستطيع الورثة الاتفاق على القسمة بأنفسهم بعقد يُسجَّل في السجل العقاري. والورثة الذين يتفقون على البيع ولا يتفقون على السعر أو المشتري يستطيعون أن يطلبوا معاً من دائرة التنفيذ البيع بالمزاد العلني من دون أي دعوى^[1].

ماذا تستطيع المحكمة أن تقرر، وبأي ترتيب#

على المحكمة أن تتبع تسلسلاً صارماً^[1]. إذا وجد خبراؤها أن العقار قابل للقسمة، ومن ذلك مبنى يمكن فرزه إلى شقق، وجب عليها قسمته، ولا يجوز لها أن تقرر شركة أو مزاداً. ويضيف كلّاس أن المزاد الذي يُقرَّر بينما كانت القسمة ممكنة يمكن فسخه في الاستئناف.

إذا اعتُمد طريق الشركة، تدفع الشركة للخزينة 3% من رأس مال الشركة^[1]، ثم ينتقل العقار إليها في السجل العقاري من دون أي رسم انتقال أو تسجيل إضافي. وبالنسبة إلى المبنى الذي لا يمكن قسمته عيناً، تقرأ صفحة أخرى لمكتب كلّاس مرسوم الملكية المشتركة لعام 1983 على أنه يُلزم المحكمة بوضعه في نظام الملكية المشتركة إذا طلب ذلك شركاء يملكون أكثر من نصف الأسهم^[1,7].

في المزاد، يكون تخمين خبير المحكمة هو السعر الافتتاحي. يحق للوريث المزايدة، وإذا لم يكن العقار مثقلاً بحقوق مسجلة أو دائنين، يودع ذلك الوريث أو يضمن قيمة الأسهم التي لا يملكها فقط^[1]. ويجوز للمحكمة حصر المزايدة بالشركاء إذا نصّ حكمها على ذلك. ولا يحق لأحد طلب الشفعة في المزاد القضائي^[2].

حين يعيش ورثة في الخارج أو يتعذّر إيجادهم#

لست مضطراً إلى السفر. بحسب كلّاس، يمكن أن تسير دعوى القسمة كلها عبر محامٍ في لبنان بموجب وكالة منظمة في الخارج ومصدّقة عبر القنصلية اللبنانية^[1]. توقّعها شخصياً في سفارة أو قنصلية لبنانية، أو أمام كاتب عدل محلي ثم تُصدَّق محلياً وتُصادَق عليها السفارة أو القنصلية اللبنانية^[8,9,10,11]. والأبوستيل وحده لا يكفي، لأن لبنان ليس طرفاً في اتفاقية لاهاي لعام 1961 (الأبوستيل)^[12]. راجع التصرّف عن وريث من الخارج.

يجب أن يُذكَر كل الشركاء في الدعوى، وإغفال أحدهم يؤدي إلى ردّها^[1]. ولا يوقفها غياب وريث. فإذا أفاد المختار بأن محل إقامة أحد الأطراف مجهول، يُبلَّغ بالتعليق في المحكمة والنشر في الجريدة الرسمية وفي صحيفتين محليتين، ويُعيَّن للقاصرين أو فاقدي الأهلية من الورثة وصيّ من المحكمة.

لم نجد أي مصدر يذكر رسوم المحكمة أو كلفة الخبراء أو مدة نموذجية^[1]. ويقول كلّاس إن الطلب يخضع لرسم مقطوع لكنه لا يذكر قيمته. ولم نجد أيضاً شيئاً عن إلزام الوريث الساكن في العقار بالدفع للآخرين، أو عن مصير الإيجار المحصَّل أثناء الدعوى. اطلب من المحامي الذي ستوكّله تقديراً خطياً، واسأله كيف تُعالَج هذه النقاط في المحكمة حيث يقع العقار.