هل يمكنني بيع عقار مرهون في لبنان، وكيف يُفكّ الرهن؟

يُسأل أيضاً: “هل يمكن بيع بيت مرهون في لبنان؟” · “كيف أشطب الرهن عن سند التمليك في لبنان؟” · “موافقة الدوائر الضريبية على فك الرهن في لبنان” · “بيع عقار عليه قرض مصرفي في لبنان”

أين يظهر الرهن، ولماذا يهتم المشتري#

تذكر الإفادة العقارية المالكين وحصصهم. وتُظهر أيضاً الرهون والتأمينات والحجوزات الاحتياطية والتنفيذية وسائر الأعباء والدعاوى القائمة^[6,7]. سيقرأها محامي المشتري أو كاتب العدل. وبحسب مكتب كلاس للمحاماة، كل عبء على الصحيفة العينية ينتقل إلى المشتري ما لم يُشطب قبل الشراء^[1]. لذلك توقّع أن يطلب المشتري زوال الرهن قبل البيع أو عنده.

النسخ التي تحصل عليها عبر الإنترنت أو عبر OMT غير رسمية. أي معاملة عقارية تحتاج الإفادة الرسمية من السجل العقاري^[6,7,8,9]. وتصدر هذه الإفادة حضورياً من أمانة السجل العقاري المختصة بالعقار^[10,11]. وقدّر كلاس مدة الإفادة الورقية بنحو يومَي عمل في تشرين الأول 2025^[7]. التفاصيل في كيف تحصل على إفادة عقارية.

فكّ الرهن: موافقة الدوائر الضريبية#

بموجب المادة 40 من القانون رقم 10/2022، لا يجوز لأحد الحصول على فكّ كلي أو جزئي لرهن أو تأمين مقيّد يضمن ديناً منتجاً للفوائد من دون موافقة مسبقة من الدوائر الضريبية المختصة^[2,3]. وإذا نفّذت دائرة التنفيذ الرهن بدلاً من ذلك، فإنها تقتطع الضريبة من المبالغ التي تحصّلها.

تُستثنى بعض حالات الفك: السيارات السياحية، والآليات الزراعية، والوحدات السكنية التي يملكها أشخاص طبيعيون بموجب قروض تخضع فوائدها للضريبة ضمن أرباح الدائن نفسه^[2,3]. لم نتأكد ممّا إذا كان القرض السكني المصرفي العادي يدخل في هذا الاستثناء السكني. اسأل مصرفك خطياً عمّا إذا كان قرضك يحتاج الموافقة الضريبية ومن يطلبها.

لم نجد مصدراً يصف الخطوات العملية مع المصرف: كتاب فكّ الرهن من المصرف، وأي دائرة ضريبية تمنح الموافقة، وكم تستغرق كل خطوة. ولم نجد شيئاً عن كيفية تسوية القروض السابقة لعام 2019، المأخوذة أو المسدَّدة باللولار، من أجل الفك. المصرف المقرض وأمانة السجل العقاري هما من يستطيعان إفادتك.

كم يكلّف فكّ الرهن#

يقول مكتب كلاس للمحاماة (أيار 2026) إن فكّ الرهن يكلّف 1% من قيمة الدين المفكوك^[3]، بموجب البند 20 من الجدول رقم 2 الملحق بالمرسوم الاشتراعي رقم 20/1939. ويكلّف قيد الرهن 1% من الدين المضمون بموجب البند 15. لم نطابق هذه الأرقام مع نص المرسوم، فاطلب من كاتب العدل تأكيد المبلغ قبل الدفع. ويذكر كلاس أيضاً معدلاً قدره 0% لقروض المؤسسة العامة للإسكان على مسكن واحد لمواطن لبناني.

الضمانات المقيّدة لصالح بنك الإسكان تستفيد من إعفاء من رسوم قيد الرهن وفكّه^[4,5]. لكن رسم تسجيل الشراء ورسوم كاتب العدل والطوابع تبقى مستحقة. لا يحدّد أي مصدر إن كان البائع أو المشتري يدفع رسم الفك، فاذكر ذلك في عقد البيع. باقي تكاليف البائع في الكلفة الإجمالية للبيع.

الرهن المصرفي يختلف عن امتياز الخزينة على الضرائب غير المدفوعة. إذا قُيّد امتياز للخزينة قبل عقد البيع، لا تُعطى إفادة القيمة التأجيرية إلا بموافقة مدير الواردات^[12]. ومن دون هذه الإفادة لا يمكن تسجيل البيع. راجع امتياز الخزينة على عقارك والضرائب التي على البائع تسويتها.