ما هي رسوم خدمات البناء في لبنان، ومن يحدّدها، وماذا تغطّي؟

يُسأل أيضاً: “رسوم البناية في لبنان” · “من يحدد اشتراك البناية في لبنان؟” · “ماذا تشمل مصاريف البناية في لبنان؟” · “هل يجب أن أدفع للجنة البناية في لبنان؟”

من يحدّد الرسوم#

تستند رسوم الخدمات في الأبنية السكنية اللبنانية إلى قانون الملكية المشتركة، المرسوم الاشتراعي رقم 88 تاريخ 16/9/1983^[1,2]، الذي يُذكر خطأً في أحيان كثيرة بالرقم "83/88". قرأنا نصّه على موقع أحد المحامين وفي مقال لمجلة الجيش عام 2010، لا في الجريدة الرسمية. وقد عُدّلت أجزاء منه منذ ذلك الحين (المادة 77 بالقانون 671/1998 مثلاً). قبل أن تعتمد على أي مادة منه في نزاع، اطلب من محامٍ أو كاتب عدل تأكيد صيغتها الحالية.

متى ضمّ البناء أكثر من ثلاثة أقسام خاصة^[1,2]، يؤلّف مالكوه نقابة عامة للمالكين بحكم القانون، ولا يحتاج أحد إلى تأسيسها. تجد المزيد عن طريقة عملها في قواعد نقابات المالكين.

على النقابة أن تنتخب رئيساً بالاقتراع السري فور تأليفها، وأن تجتمع مرة واحدة على الأقل كل سنة^[1,2]. يمسك الرئيس الحسابات، ويعرض الموازنة السنوية للموافقة عليها قبل نهاية كل سنة بشهر على الأقل وثلاثة أشهر على الأكثر. ويجب إيداع كل الأموال المقبوضة في حساب مصرفي باسم النقابة^[1]. تُتّخذ القرارات الإدارية بالأكثرية المطلقة لأصوات المالكين في الجلسة الأولى، ثم بأكثرية الحاضرين في الجلسة الثانية.

تتبع الأصوات الحصص. فحقوق كل قسم وموجباته في الأقسام المشتركة رقم من أصل 1000، ولكل مالك عدد من الأصوات يساوي حصته^[1]. وهذا النظام منفصل عن الأسهم الـ2400 المعتمدة لاحتساب ملكية العقار. وبحسب ملخّص مجلة الجيش للمرسوم، يحتاج تعديل هذه الحصص إلى إجماع المالكين^[2]. لا توضح المصادر التي قرأناها كيف تتحوّل الحصة من أصل 1000 إلى فاتورة كل مالك، فاسأل الرئيس عن طريقة توزيع الموازنة. الإطار الأوسع تجده في ما يقوله قانون الملكية المشتركة في لبنان.

ماذا تغطّي الرسوم#

بموجب المرسوم، تُعدّ صيانة تجهيزات الخدمات المشتركة وإصلاحها واستبدالها شأناً إدارياً من صلاحية النقابة. ويشمل ذلك المحرّكات والمصاعد والتدفئة والتبريد، وتمديدات المياه والهاتف والكهرباء المشتركة، مع اللوازم الضرورية لتشغيلها^[1,2]. وتشمل الأقسام المشتركة الأرض والهيكل والمداخل والواجهات والأدراج والمجارير والمصاعد والسطوح العليا، وكذلك المرائب والحدائق والتجهيزات المشتركة. أما اعتبار مولّد البناء من "المحرّكات" فهو قراءة للنص، إذ لا يذكر المرسوم المولّدات. عن المولّد نفسه، راجع من يدفع ثمن المولّد وكهرباء الأقسام المشتركة.

تُموَّل الأشغال الكبرى بسلفات خاصة تقرّرها النقابة^[1,2]. ويحتاج تركيب تجهيزات أو آلات جديدة إلى 75% على الأقل من أصوات المالكين. لم نجد مصدراً يذكر مبالغ معتادة لرسوم الخدمات أو لائحة مألوفة بما تدرجه الأبنية فيها. وحده رئيس البناء أو لجنة إدارته يستطيع أن يخبرك بما يتقاضاه بناؤك ولماذا.

المستأجرون والشارون والرسوم غير المدفوعة#

تستهدف قاعدة التنفيذ المالكين. إذا لم يدفع المالك حصته خلال عشرة أيام من إنذاره، يُعدّ الإنذار سنداً خطياً، ويحقّ للرئيس أو المدير تحصيل الدين عبر دائرة التنفيذ^[1,2]. ولا يحدّد المرسوم ما إذا كان يحقّ للمالك تحميل هذه الرسوم للمستأجر.

وتختلف المصادر أيضاً في أعباء العقار في عقود الإيجار المعقودة بعد عام 1992. يضع مكتب عدالة للمحاماة الرسوم البلدية على المستأجر وضريبة الأملاك المبنية على المؤجّر. ويقول مكتب جابر للمحاماة إن المؤجّر يدفع الضرائب والأعباء الأخرى ما لم ينصّ العقد على خلاف ذلك. ولا يذكر أيّ منهما رسوم خدمات البناء^[4,5]. ويقول اتحاد بلديات الضاحية إن عقد الإيجار المسجّل لديه يجب أن يذكر الخدمات التي يقدّمها المالك وثمنها إن وُجد^[6]. اكتب توزيع الرسوم في عقد إيجارك، وراجع من يدفع الفواتير في الشقة المستأجرة.

إذا اشتريت، أبلغ المدير خلال 30 يوماً وأودِع المستندات الرسمية التي تثبت شراءك. وإلى أن تفعل، يبقى المالك السابق ممثّلاً للقسم في الجمعية^[3]. وبحسب مكتب كلّاس للمحاماة، إذا لم يحصل الإبلاغ، يحقّ للجمعية تحصيل رسوم الخدمات من المالك القديم أو الجديد.