هل يمكن تسوية مبنى بُني من دون رخصة في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “كيف أسوّي مخالفة بناء في لبنان؟” · “تسوية مخالفات البناء القانون 139” · “هل يمكن تسوية طابق مخالف في لبنان؟” · “تسوية بيت مبني بلا رخصة في لبنان”

القاعدة المطبّقة تتوقف على تاريخ البناء#

القانون 139/2019 قانون تسوية للأبنية وأقسام الأبنية المشيّدة على أملاك خاصة خلافاً لأنظمة البناء بين 13 أيلول 1971 و31 كانون الأول 2018^[1,2]. ولا يشمل الأملاك العامة. أما المخالفات الحاصلة بعد 1 كانون الثاني 2019، فينص القانون نفسه على أنها غير مشمولة وتُهدم حكماً^[2].

ويعالج قانون البناء (القانون 646/2004) بشكل منفصل أي أعمال بُدئ بها بلا رخصة. تُوقف الأعمال ويُنظَّم محضر مخالفة. فإذا كانت الأعمال مطابقة لأنظمة التنظيم المدني والبناء، تُمنح الرخصة مع غرامة تعادل ضعفي قيمة جميع الرسوم المتوجبة^[3] عن القسم المبني، ويُعدّ المبنى الذي صُبّ سقفه منجزاً. لا توضح مصادرنا كيف تتوافق هذه القاعدة مع بند الهدم في القانون 139 للأعمال بعد 2019. المحامي المتخصص بالعقارات هو الشخص المناسب للسؤال، فاحمل معك تواريخ الأعمال.

الأبنية المنجزة قبل 13 أيلول 1971 تُطرح في سياق آخر. تمنع المادة 7 من قانون البناء فرز المبنى إلى وحدات مستقلة من دون رخصة إشغال^[3]. وبالنسبة إلى هذه الأبنية القديمة، تقبل بدلاً من تلك الرخصة إفادة رسمية بتاريخ الإنجاز من سجلات رئيس البلدية أو المحافظ أو القائمقام، أو من الدوائر المالية. هذه الإفادة تتعلق بفرز المبنى إلى وحدات. ولا تسوّي المخالفة.

ماذا يعني "مطابق" وكم يكلّف#

المطابقة تعني أن المبنى يحترم أنظمة التنظيم المدني والبناء الخاصة بعقاره. وحده مهندس يقارن المبنى بهذه الأنظمة يستطيع أن يقول لك إن كان مبناك مطابقاً. ابدأ بـمعرفة التصنيف الخاص بالعقار.

تسوّي المادة 5 من القانون 139، بصيغتها لعام 2019، المبنى المطابق المشيّد بلا رخصة لقاء مرتان قيمة رسوم الترخيص (أربع مرات عند التأخر)^[1,2]. والأساس هو الرسم الذي كانت ستكلّفه رخصة قانونية، ويتوقف ذلك على قيمة الأرض المصدّقة والرسوم البلدية. تشير قاعدة البيانات القانونية في الجامعة اللبنانية إلى أن المادة 5 عُدّلت بـالقانون رقم 10/2022 النافذ اعتباراً من 15/11/2022^[2,4]. لم نتمكن من قراءة النص المعدِّل، فقد يكون المضاعف قد تغيّر. اطلب من البلدية أو المكتب الفني في المديرية العامة للتنظيم المدني تأكيد الرقم الحالي خطياً.

عند تقديم طلب الرخصة، على السلطة أن تعطيك نسخة مصدّقة عن تخمين قيمة الأرض المعتمد خلال شهر^[3]. لم نجد جدول رسوم منشوراً ولا مثالاً محسوباً. اطلب من البلدية ومن مهندسك تقديراً خطياً قبل تقديم الملف.

الأبنية الواقعة ضمن تراجع طريق، أو ضمن تخطيط طريق مصدّق لم يُنفَّذ، أو ضمن تراجع عن الأملاك العامة، تُعامل بشدة أكبر. فالغرامة أربعة أضعاف مجموع رسوم الرخصة يُضاف إليها مبلغ مرتبط بالقيمة التخمينية للأرض، وتحتفظ الإدارة بحق الهدم^[1].

ويجيز القانون 139 أيضاً الدفع على ثلاثة أقساط: 40% و30% و30%^[1]، يُستحق آخرها في نهاية السنة الثانية. عليك أن تطلب ذلك خلال ستة أشهر من التبليغ، وألا تكون قد استفدت من حسومات الدفع المبكر. وإذا تخلّفت عن قسط، يستحق الباقي مع فائدة 12%، ويجب تسديد الرصيد قبل فرز العقار. ويمنح نص 2019 حسماً بنسبة 40% على الغرامات المقدَّم ملفها والمدفوعة خلال ثلاثة أشهر من التبليغ. المادة 9 أيضاً مُشار إليها كمعدّلة، فقد يكون هذا الرقم قد تغيّر^[2,4]. المزيد في كلفة التسوية بموجب القانون 139 وكيف يعمل التقسيط.

هناك تدبيرا إعفاء عامّان لا يفيدان. بحسب ملخص ALDIC، استثنى قانون موازنة 2022 مخالفات البناء من تخفيض الغرامات بنسبة 85%، وقد انقضت مهلته في 30 آذار 2023^[5]. أما قانون موازنة 2026 فقد أعفى المالكين الذين لم يصرّحوا بتعديلات البناء لدى السجل العقاري من رسم البناء المضاعف، شرط أن يدفعوا قبل 30 حزيران 2026. لم نجد أي تمديد حتى تشرين الأول 2026^[6,7].

لماذا تلاحق المخالفة غير المسوّاة العقار#

تُسجَّل المخالفة على الصحيفة العينية للعقار في السجل العقاري بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية، ولا تُشطب إلا بعد تسويتها أو إزالتها^[3]. وبموجب القانون 139، تبقى المخالفات والرسوم والغرامات على الصحيفة ديناً ممتازاً إلى أن يُرفع القيد بكتاب خطي من الإدارة التي طلبته^[1]. وفي نص 2019، تترتب على مبالغ القانون 139 غير المدفوعة فائدة قانونية بنسبة 12% سنوياً. المادة 9 التي تحدد هذه النسبة مُشار إليها كمعدّلة بالقانون 10/2022، فتحقّق من النسبة الحالية لدى البلدية^[2,4].

لا تُصدر البلدية براءة ذمة قبل دفع الغرامة والرسوم وتسوية المخالفة^[3]. راجع ما هي براءة الذمة البلدية. وتنتظر رخصة الإشغال أيضاً إلى أن تُدفع كل الرسوم والغرامات عن المساحات المبنية بلا رخصة ويُصحَّح أي قسم مخالف. ومن دون رخصة إشغال لا يفرز السجل العقاري المبنى إلى وحدات مستقلة، ولا تُسجَّل الوحدات منفصلة إلا إذا كان البناء مطابقاً لقوانين البناء^[8]. بهذه الطريقة يمكن أن تمنع المخالفة المشتري من الحصول على سند تمليك خاص بشقته.

إذا كنت تشتري، تذكّر أن القيد يتم بطلب من سلطة ما وليس تلقائياً، فالإفادة العقارية النظيفة لا تثبت عدم وجود مخالفة^[3]. إليك كيف تكشف المخالفات قبل الشراء.