¿Se puede regularizar un edificio construido sin permiso en el Líbano?

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La regla aplicable depende de cuándo se construyó#

La Ley 139/2019 es una ley de regularización para edificios y partes de edificios levantados en propiedad privada contra las normas de construcción entre el 13 de septiembre de 1971 y el 31 de diciembre de 2018^[1,2]. No cubre la propiedad pública. Para las infracciones posteriores al 1 de enero de 2019, la misma ley dice que no están cubiertas y se demuelen de pleno derecho^[2].

La Ley de Construcción (Ley 646/2004) trata por separado cualquier obra iniciada sin permiso. Se detiene la obra y se levanta un acta de infracción. Si la obra cumple las normas de urbanismo y construcción, se concede el permiso con una multa equivalente al doble de todos los derechos adeudados^[3] sobre la parte ya construida, y un edificio con la losa del techo vaciada cuenta como terminado. Nuestras fuentes no explican cómo encaja esta regla con la cláusula de demolición de la Ley 139 para obras posteriores a 2019. Un abogado de propiedad es la persona indicada para preguntar, y conviene llevar las fechas de la obra.

Los edificios terminados antes del 13 de septiembre de 1971 aparecen en otro contexto. El artículo 7 de la Ley de Construcción prohíbe dividir un edificio en unidades separadas sin permiso de ocupación^[3]. Para esos edificios antiguos, en lugar de ese permiso acepta una declaración oficial de la fecha de terminación, tomada de los registros del jefe del municipio, del gobernador o caimacán, o de la dirección de finanzas. Esa declaración se refiere a dividir el edificio en unidades. No regulariza una infracción.

Qué significa "conforme" y cuánto cuesta#

Conforme significa que el edificio respeta las normas de urbanismo y construcción de su terreno. Solo un ingeniero que compare el edificio con esas normas puede decirte si el tuyo cumple. Empieza por cómo encontrar la zonificación de un terreno.

El art. 5 de la Ley 139, en su texto de 2019, regulariza un edificio conforme construido sin permiso por el doble de las tasas del permiso (el cuádruple si es tardío)^[1,2]. La base es la tasa que habría costado un permiso legal, y eso depende del valor del terreno certificado y de las tarifas municipales. La base jurídica de la Universidad Libanesa marca el art. 5 como modificado por la Ley 10/2022, vigente desde el 15 de noviembre de 2022^[2,4]. No pudimos leer el texto modificatorio, así que el múltiplo pudo cambiar. Pide al municipio o a la oficina técnica de la DGU (Dirección General de Urbanismo) que confirmen por escrito la cifra vigente.

Cuando solicitas un permiso, la autoridad debe entregarte una copia certificada de la estimación aprobada del valor del terreno en el plazo de un mes^[3]. No encontramos una tabla de tasas publicada ni un ejemplo calculado. Pide al municipio y a tu ingeniero una estimación por escrito antes de presentar el expediente.

Los edificios dentro de un retiro de vía, de un plan vial aprobado pero sin construir o de un retiro de propiedad pública reciben un trato más duro. La multa es el cuádruple del total de las tasas del permiso más un monto ligado al valor teórico del terreno, y la administración conserva el derecho de demoler^[1].

La Ley 139 también permite pagar en tres cuotas del 40%, 30% y 30%^[1], la última al final del segundo año. Debes pedirlo dentro de seis meses desde la notificación y no haber usado los descuentos por pago anticipado. Si dejas de pagar una cuota, el resto vence con intereses del 12 %, y el saldo debe pagarse antes de subdividir la propiedad. El texto de 2019 da un 40 % de descuento en las multas presentadas y pagadas dentro de los tres meses desde la notificación. El art. 9 también figura como modificado, así que esa cifra pudo cambiar^[2,4]. Más en cuánto cuesta regularizar con la Ley 139 y cómo funcionan las cuotas.

Dos medidas generales de alivio no sirven. Según el resumen de ALDIC, la rebaja del 85 % en sanciones de la Ley de Presupuesto 2022 excluyó las infracciones de construcción, y su plazo del 30 de marzo de 2023 ya pasó^[5]. La Ley de Presupuesto 2026 eximió a los propietarios que no habían declarado cambios en la construcción al Registro de la Propiedad del doble de la tasa de construcción solo si pagaron antes del 30 de junio de 2026. No encontramos una prórroga a octubre de 2026^[6,7].

Por qué una infracción sin regularizar sigue a la propiedad#

Una infracción se anota en el folio real de la propiedad en el Registro de la Propiedad cuando el municipio o la administración técnica lo solicita, y solo se borra cuando se regulariza o se elimina^[3]. Bajo la Ley 139, las infracciones, tasas y multas quedan en el folio como deuda privilegiada hasta que lo levante una carta escrita de la administración que pidió la anotación^[1]. En el texto de 2019, las sumas impagas de la Ley 139 generan interés legal de 12% anual. El art. 9, que fija esa tasa, figura como modificado por la Ley 10/2022, así que verifica la tasa vigente con el municipio^[2,4].

El municipio no emite constancia de libre deuda (براءة ذمة, bara'at dhimma) hasta que se paguen la multa y las tasas y se regularice la infracción^[3]. Mira qué es la constancia municipal. El permiso de ocupación también espera hasta que se paguen todas las tasas y multas por el área construida sin permiso y se ajuste toda parte no conforme. Sin permiso de ocupación, el Registro de la Propiedad no divide un edificio en unidades separadas, y las unidades solo se pueden registrar por separado si la construcción cumple las leyes de construcción^[8]. Así es como una infracción puede impedir que un comprador obtenga su propio título de propiedad del departamento.

Si vas a comprar, ten presente que la anotación se hace a pedido de una autoridad y no de forma automática, así que un extracto limpio no prueba que no haya infracción^[3]. Aquí está cómo encontrar infracciones antes de comprar.