¿Puedo comprar un departamento o una casa dañados por la guerra en el Líbano y qué debo revisar primero?

También se pregunta: “¿Puedo comprar una propiedad dañada por la guerra en el Líbano?” · “¿Es seguro comprar una casa bombardeada en el Líbano?” · “Comprar un departamento dañado tras la guerra en el Líbano” · “Si compro una casa dañada, ¿recibo la indemnización de guerra?”

Empieza por dónde está la propiedad#

En septiembre de 2026 el Consejo de Ministros aprobó un proyecto de ley que prohibiría a los dueños de terrenos, edificios, unidades o participaciones en pueblos del sur ocupados por Israel vender hasta que termine la ocupación^[2,3]. Ninguna fuente enumera qué pueblos cuentan como ocupados, y no encontramos un mapa oficial libanés de la zona ocupada^[8]. Según Arab News, la Comisión de Legislación y Consultas del Líbano se negó a respaldar el texto, porque chocaba con la protección constitucional de la propiedad privada^[3]. El panorama completo está en comprar terrenos en el sur bajo el proyecto de prohibición.

Según el proyecto, tal como lo reportó LBCI, un poder de venta, una promesa de venta o un contrato de venta notarial firmados entre el 8 de octubre de 2023^[2] y la publicación de la ley no podrían completarse ni registrarse sin la aprobación de un comité especializado. El mismo reporte enumera exclusiones: contratos, acuerdos y poderes irrevocables firmados antes del 8 de octubre de 2023, edificios divididos en unidades o en construcción, y ventas de desarrolladores y contratistas. El texto final puede ser distinto.

La ubicación también puede decidir si una vivienda se puede reconstruir. Al Jazeera reportó en octubre de 2026 que Israel discute una «Línea Gris» que llegaría posiblemente 4 km^[8] dentro del Líbano, donde los civiles no podrían reconstruir. Es una propuesta, y nadie sabe qué terrenos afectaría. El FCDO británico dijo en octubre de 2026 que los ataques continúan, sobre todo en el sur, pese al cese de hostilidades de junio de 2026^[10]. Libnanews (octubre de 2026) escribe que los valores en zonas afectadas por la guerra, como el sur, dependen de la reconstrucción, el regreso, la indemnización y la seguridad, y no siguen los precios de Beirut^[11].

Lo que los papeles pueden y no pueden decirte#

Un extracto del Registro de la Propiedad (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh) enumera los propietarios y sus cuotas, hipotecas, embargos, otros gravámenes y acciones judiciales pendientes sobre la parcela^[12,13]. Pide al vendedor el número de parcela y el distrito inmobiliario, y para un departamento el número de sección, y compáralos con el extracto. Aquí tienes cómo encontrar el número y la zona de una propiedad. Si la parcela no tiene un levantamiento definitivo, el extracto no muestra superficie.

Ninguna fuente dice si el daño de guerra queda registrado en el extracto o en la municipalidad. Muchas propiedades del sur se tienen con documentos antiguos y no con títulos definitivos, y algunas ventas se registran solo ante notarios, lo que las hace oficiales pero no definitivas^[3]. En abril de 2026 el ministro de Finanzas dijo que no se podía contactar a las oficinas del registro de Bint Jbeil y Ain Ebel, mientras que Nabatieh y Marjayoun mantenían un servicio mínimo^[14]. También dijo que los registros en papel no tienen un respaldo completo.

El edificio en sí#

La ley pone el deber en el propietario: mantener el edificio conservado, estable y sólido, y encargar a ingenieros un informe detallado cuando haga falta o cuando la municipalidad lo pida^[9]. Si la estabilidad está afectada, el propietario debe apuntalarlo bajo la supervisión de un ingeniero y avisar a la municipalidad antes del refuerzo permanente. Si un edificio amenaza con derrumbarse y el propietario no actúa, la Ley 646/2004, art. 18(10), dice que debe demolerse en un plazo de 15 días a 2 meses (1 día en caso de extrema urgencia), y la municipalidad puede evacuarlo. Cuando compras, estos deberes pasan a ser tuyos. Que un ingeniero lo revise antes de firmar se explica en cómo hacer una revisión estructural antes de comprar.

Las reparaciones dependen de la situación legal del edificio. El mantenimiento y la renovación de un edificio legal o regularizado solo requieren una declaración de ingeniero, válida por un año^[9], y el refuerzo estructural solo se permite en edificios legales o regularizados. Las obras mayores requieren un permiso de construcción completo. Respecto de algunos edificios de Beirut dañados el «Miércoles Negro», una empresa de ingeniería concluyó en julio de 2026 que podían reforzarse y no era necesario demolerlos^[15]. Esa conclusión cubre solo esos edificios, y el financiamiento de las obras seguía sin resolverse en julio de 2026.

Indemnización y ayuda: no cuentes con ellas#

En julio de 2026 el jefe del Consejo del Sur dijo que el Estado no había pagado ninguna indemnización de guerra, por falta de fondos^[7]. El Consejo dijo que solo evaluaba daños en zonas que ya eran seguras, y que sus equipos no habían entrado en partes de la «zona amarilla». Más en quién paga la indemnización por daños de guerra.

El 13 de octubre de 2026 Reuters informó de un plan de ayuda de Hezbolá que paga USD 14,000 (Beirut y suburbios del sur) o USD 12,000 en otras zonas^[1] a familias cuya vivienda principal fue destruida o quedó inhabitable. Es un programa de un partido y no una indemnización estatal, y paga muebles y alquiler, no la reconstrucción. Cubre solo viviendas principales, y el reporte no dice nada sobre compradores ni arrendadores. En septiembre de 2026 el BDH negociaba una línea qatarí aparte de USD 100 millones para viviendas dañadas por la guerra, sin condiciones publicadas^[16].

Es poco probable que el seguro cubra la diferencia. Una cláusula estándar citada por An-Nahar en marzo de 2026 excluye las pérdidas por guerra y operaciones militares; el texto varía según la aseguradora, así que consulta a la tuya^[17,18]. En marzo de 2026 las aseguradoras no ofrecían cobertura de guerra en zonas de alto riesgo. Mira si el seguro de hogar cubre daños de guerra.