¿A quién debo nombrar como apoderado en un poder notarial libanés?

También se pregunta: “¿Quién debe tener un poder para una propiedad en el Líbano?” · “¿Mi apoderado en el Líbano debe ser abogado o familiar?” · “¿Un familiar puede actuar por mí con un poder en el Líbano?” · “¿Quién puede firmar por mí ante el notario en el Líbano?”

Qué dicen las fuentes sobre cómo elegir apoderado#

No hallamos ninguna ley libanesa, fallo judicial ni página oficial que diga quién debe ser tu apoderado, ni una fuente sobre cómo supervisarlo. JSK Real Estate, una agencia libanesa con interés en las ventas, dice que un expatriado puede dar un poder a un abogado local o a una persona de confianza para cerrar una compra^[1]. JSK dice que el registro se hace "en el Catastro". En realidad, las transferencias se hacen en la oficina del registro de la propiedad correspondiente a la zona del inmueble^[9,10].

La tarea del apoderado es concreta. Una compra pasa por un extracto reciente del Registro de la Propiedad, una promesa de venta opcional, una escritura notarial firmada ante el notario (kateb adel) y luego el registro. Eres dueño solo cuando la venta queda registrada^[11]. Quien nombres firma y tramita por ti, así que debe poder llegar al notario y a esa oficina del registro.

No hallamos una tarifa publicada para un abogado que actúa con un poder. Pide una cotización por escrito a cualquier abogado que consultes. Para que te aconsejen sobre la elección, un abogado libanés o el Colegio de Abogados del Líbano es el lugar indicado.

Preguntas antes de nombrar a alguien#

Ninguna es una regla legal. Son lo que te preguntaría un amigo prudente.

• ¿Puede ir y seguir el trámite? Alguien que llegue a la oficina del registro de la propiedad y al notario, y tenga tiempo para dar seguimiento, sirve más que un nombre muy ocupado que pasa tu expediente a otra persona.
• ¿Trabaja para la otra parte? Desconfía de nombrar a un corredor, al abogado del vendedor o a quien el vendedor recomiende. Todos tienen motivos para querer cerrar el trato.
• ¿Te explicará lo que firma? Pide una copia de cada documento antes y después de que lo firme, y una explicación en un idioma que leas bien.
• ¿Es abogado? Un abogado que realiza por ti una compra o venta de inmuebles debe aplicar la debida diligencia contra el lavado de dinero según la Ley 44/2015^[12]. Espera que te pidan documentos sobre ti y tu dinero; la ley no dice cuáles.

Elegir con cuidado funciona mejor junto con un poder acotado y tus propias verificaciones en el registro. Mira cómo proteger tu propiedad de un poder falsificado.

Limita lo que puede hacer el apoderado#

Kallas Law Firm dice que vender un inmueble es un acto de disposición, así que un poder general no basta y necesitas un mandato especial expreso para vender^[2]. Las misiones libanesas emiten poderes generales y especiales con tarifas distintas, por ejemplo USD 50 el poder especial, USD 100 el general^[7,13,14] en las misiones de Estados Unidos. La diferencia se explica en poderes generales y especiales.

Identifica el inmueble con exactitud. Las misiones de Estados Unidos y de los Países Bajos, por ejemplo, piden el número y la ubicación del inmueble, además de una copia de la escritura o un extracto del Registro de la Propiedad^[7,13,15]; revisa la lista de tu propia misión. El certificado del registro (إفادة عقارية) se pide con la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque^[10,16]; los dos últimos solo cuando corresponden. Aquí está cómo encontrar el número, la zona y la sección de tu propiedad.

Kallas dice que un poder no vence salvo que se fije un plazo por escrito^[2]. Si quieres que el poder del apoderado termine en una fecha, haz que esa fecha se escriba en el poder. Aparte, un apoderado que registra un derecho real en el Registro de la Propiedad debe presentar un poder con no más de 5 años de antigüedad^[2,3]. Kallas cita un fallo de la Corte de Casación según el cual, tratándose de un poder ordinario, el registrador puede rechazar por iniciativa propia uno de más de cinco años, aunque nadie se oponga.

Piénsalo bien antes de firmar un poder irrevocable. Kallas dice que un poder es irrevocable cuando se otorga en interés del apoderado o de un tercero, y entonces solo puedes retirarlo con el consentimiento de esa persona^[2]. Además, subsiste tras la muerte del mandante, así que obliga a tus herederos. Según Kallas, la jurisprudencia asentada exime de la regla de cinco años al poder verdaderamente irrevocable, por lo que aún puede presentarse en el registro pasado ese plazo^[2,3]. Kallas añade que la irrevocabilidad depende del contenido del poder y no de su título, por ejemplo una declaración de que recibiste el precio completo. Más en poderes irrevocables.

No hallamos ninguna fuente sobre otros límites que podrías escribir, como un precio mínimo o la prohibición de hipotecar. Pregunta al abogado que redacte el poder qué se puede escribir y cómo lo leerá un notario.

Cómo terminar el poder del apoderado#

Kallas dice que, en principio, puedes revocar un poder cuando quieras, y una cláusula que diga que no puedes no tiene efecto. La excepción es un poder dado en interés del apoderado o de un tercero, que solo puedes retirar con el consentimiento de esa persona^[2,3]. Un poder ordinario también termina si el apoderado renuncia, o con tu muerte o la pérdida de tu capacidad^[2].

Las misiones libanesas tramitan las revocaciones. El consulado en Dubái cobra AED 276 por firma^[17] y pide una copia del poder que se revoca, y la embajada en los Países Bajos gestiona la cancelación por correo electrónico^[15,17]. Ninguna de las dos páginas explica cómo llega la revocación al notario o al Registro de la Propiedad, y no hallamos un registro público de revocaciones^[2,3]. Avisa tú mismo por escrito al apoderado y al notario, y guarda la prueba. Más en cancelar un poder notarial.