¿Qué es la constancia de libre deuda municipal y por qué la necesita quien vende?

Datos clave#

Quién la emite

El municipio^[1]; los permisos de construcción los da el jefe del municipio, o el gobernador o caimacán fuera de las zonas municipales

Infracciones de construcción

Hay ninguna constancia de libre deuda municipal hasta que se regularice la infracción^[1]

Obra conforme construida sin permiso

Se otorga el permiso con una multa equivalente al doble de todos los derechos adeudados^[1] sobre la parte construida

En el Registro de la Propiedad

Una infracción puede estar inscrita en el folio real hasta que se regularice o se elimine^[1], a pedido de la autoridad

Infracciones antiguas (Ley 139/2019)

Cubre las infracciones construidas del 13 de septiembre de 1971 al 31 de diciembre de 2018^[2,3]

Sumas impagas de la Ley 139

Deuda privilegiada; el texto original del art. 9(3) fija un interés de 12% anual^[2], y el artículo figura como modificado por la Ley 10/2022^[3,4]

Declaración de valor locativo

Se emite tras el pago del impuesto sobre inmuebles edificados y del impuesto sobre la plusvalía^[5,6], si no hay embargo del Tesoro

Venta de terreno sin construir

En lugar del valor locativo, una declaración de contenido del municipio; también un plano de ubicación^[7,8]

Cómo resolver la constancia antes de vender, desde Líbano o desde el extranjero#

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   Obtén un certificado oficial del Registro de la Propiedad (ifadeh aqariyeh, إفادة عقارية). Tú, o alguien en Líbano, van en persona a la oficina del registro de la propiedad de la zona donde está la propiedad^[8,12]. Dale a la oficina estos datos de la propiedad: la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque^[12,13]. La sección y el bloque se aplican solo a algunas propiedades. Una página de un estudio jurídico (Legalmondo, junio de 2025) fija la tarifa en USD 5^[12]. La misma página dice que cualquiera puede pedir un certificado sin acreditar un interés legal, pero no se emite ninguno mientras haya un gravamen o una inscripción en trámite sobre la parcela. El estudio Kallas indica unos 2 días hábiles para un certificado en papel (octubre de 2025)^[14]. Las copias del sitio web o de OMT no son oficiales^{[12,13,14,15]}. Más en cómo obtener un certificado del Registro de la Propiedad.
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   Lee el folio línea por línea. El certificado muestra los propietarios y sus cuotas, hipotecas, embargos, otros gravámenes y acciones judiciales pendientes^[12,14]. Anota cualquier inscripción de infracción, deuda privilegiada o embargo del Tesoro, y guarda una copia.
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   Pregunta al municipio donde está la propiedad. Lleva el número de propiedad, la zona catastral y el certificado. Pregunta si hay un acta de infracción o una multa impaga sobre esta propiedad, y si te darán una براءة ذمة. Pregunta qué documentos piden, cuánto cuesta y cuánto tarda, y si tratan con un representante que tenga un poder. No encontramos nada de esto publicado, así que anota las respuestas y el nombre de la oficina que las dio.
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   Pide a un ingeniero que compare el edificio con los planos del permiso. Las infracciones llegan al folio solo a pedido de la autoridad, así que el municipio y el ingeniero encontrarán lo que el certificado no muestra^[1].
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   Salda lo que se deba y consíguelo por escrito. La obra conforme se regulariza con la multa y los derechos^[1]. El texto de la Ley 139/2019 permite que un infractor que no usó los descuentos del art. 9 pida, dentro de los seis meses de la notificación, pagar en tres cuotas del 40%, 30% y 30%^[2]. El saldo sigue siendo una deuda privilegiada en el folio. Varios artículos de la ley figuran como modificados por la Ley 10/2022^[3,4]. No pudimos confirmar si esta opción sigue abierta ni si la Ley 10/2022 la cambió. Pueden decírtelo el municipio, la oficina técnica de la Dirección General de Urbanismo (DGU) o un abogado. Pide la carta escrita que levanta la anotación del folio. Más en cómo legalizar una construcción sin permiso.
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   Salda los impuestos del vendedor y luego firma. Para una propiedad construida, paga el impuesto sobre inmuebles edificados y el de plusvalía para obtener la declaración de valor locativo^[5,6]. Para un terreno, consigue la declaración de contenido del municipio y el plano de ubicación^[7,8]. Luego la venta se firma ante un notario (kateb adel, كاتب العدل) y se inscribe en el Registro de la Propiedad^[9].
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   Si vives en el extranjero, actúa por medio de un representante. El estudio Kallas dice que una venta requiere un mandato especial expreso para vender, y que un poder general no basta^[16]. Consulta vender desde el extranjero con un poder, y pide a tu representante que pregunte al municipio si ese mandato le basta.

Depende de#

• Propiedad construida o terreno. Una propiedad construida necesita una declaración de valor locativo, que se emite tras el pago del impuesto sobre inmuebles edificados y del impuesto sobre la plusvalía^[5,6]. Un terreno necesita en su lugar una declaración de contenido del municipio, más un plano de ubicación^[7,8]. Pregunta al notario qué papeles necesita tu venta.
• Cuándo se hizo la obra. Las obras del 13 de septiembre de 1971 al 31 de diciembre de 2018 caen bajo la Ley 139/2019^[2,3]. Las obras posteriores al 1 de enero de 2019 quedan fuera y caen bajo el art. 23 de la Ley 646, aunque el art. 14(5) de la Ley 139 dice que esas infracciones se demuelen por ley^[3]. No está confirmado cómo se aplican ambas a obras conformes más nuevas, así que pregunta al municipio o a un abogado de propiedades.
• Retiros de calles. En edificios dentro de retiros de calles, planes viales aprobados no ejecutados o retiros de propiedad pública, la administración conserva el derecho de demoler incluso después de pagada la multa^[2]. Pregunta al municipio si tu parcela está afectada.
• Dónde está la propiedad. Fuera de las zonas municipales, los permisos los da el gobernador o el caimacán^[1]. No encontramos nada sobre quién emite una constancia allí, así que pregunta en la oficina del caimacán.
• Un departamento en un edificio sin dividir. Sin permiso de habitación, el edificio no se puede dividir definitivamente en unidades, salvo las unidades de la Ley 539/1996^[1]. El permiso llega solo después de pagar las multas por área adicional. Pide el permiso al desarrollador o al dueño del edificio antes de acordar una fecha de venta.

Preguntas frecuentes#