¿Qué hago si el municipio no responde a mi solicitud de permiso de construcción?

También se pregunta: “El municipio no responde mi permiso de construcción en Líbano” · “Permiso de construcción implícito en Líbano” · “Cuánto tiempo tiene el municipio para decidir un permiso de construcción” · “Plazo del permiso de construcción Ley 646”

Los plazos que la administración debe cumplir#

Un permiso de construcción se emite solo después de la aprobación técnica y del pago de todos los derechos^[1]. La administración técnica tiene dos meses para decidir si tu terreno da a una vía ejecutada. En los demás casos tiene seis meses, por ejemplo cuando el terreno está afectado por un proyecto de planificación o requiere el dictamen del Consejo Superior de Urbanismo. Cualquier otro departamento al que se pida opinión tiene 15 días, y si calla, su aprobación se da por otorgada.

El permiso lo emite el jefe del municipio, o el gobernador o caimacán fuera de las zonas municipales^[1]. Tu solicitud y los planos deben estar firmados por un ingeniero responsable y registrados en el Colegio de Ingenieros de Beirut o de Trípoli. En la práctica varía quién lleva el expediente al municipio y le da seguimiento, así que pregunta a tu ingeniero si lo hará él. Más sobre ese papel en qué hace el Colegio de Ingenieros en un permiso de construcción, y sobre toda la secuencia en los pasos para obtener un permiso de construcción.

Las fuentes que leímos no dicen desde qué fecha exacta se cuentan los dos o seis meses. Tampoco dicen quién confirma que una vía cuenta como "ejecutada". Pregunta por escrito a tu ingeniero y a la oficina técnica qué plazo se aplica a tu terreno y desde qué fecha. Guarda un recibo con fecha que muestre cuándo se registró tu expediente.

Declararte con licencia implícita#

Cuando vence el plazo sin decisión, tienes seis meses para actuar. Puedes dirigirte a la autoridad competente, directamente o por medio de un notario (kateb adel, كاتب العدل). Declaras que te consideras con licencia implícita, adjuntas los derechos adeudados y te comprometes a seguir el expediente del permiso y la ley^[1].

Los derechos dependen de la estimación del valor del terreno. La autoridad debe entregarte una copia certificada de la estimación aprobada del valor de tu terreno dentro de un mes desde el registro de tu solicitud. Si se niega, puedes pagar los derechos que consideres adeudados, bajo tu propia responsabilidad, y la cuenta se salda antes del permiso de ocupación^[1]. No encontramos una tabla de derechos publicada. Mira cuánto cuesta un permiso de construcción para lo que se sabe.

El texto de la ley deja varias preguntas abiertas, y ninguna fuente que encontramos las responde:

• qué hace la autoridad después de recibir la declaración;
• cómo la manejan los notarios en la práctica;
• qué pasa si dejas pasar la ventana de seis meses;
• si un comprador, un banco o el registro de la propiedad aceptarán después un edificio levantado con una licencia implícita.

Incluso un permiso ordinario puede corregirse si más adelante se encuentran errores. En ese caso, solo la parte ya construida cuenta como derecho adquirido, y el resto debe ajustarse a la ley^[2]. No encontramos ninguna fuente sobre cómo se aplica esto a una licencia implícita.

Las reglas para obras sin permiso muestran el riesgo. Una obra iniciada sin permiso, o contra el permiso, se detiene y se levanta un acta de infracción. Si la obra cumple con las normas, el permiso se otorga con una multa equivalente al doble de todos los derechos adeudados^[1] sobre la parte ya construida. Si no cumple, el propietario debe demolerla, o la administración lo hace a costa del propietario. Una infracción también puede anotarse en el folio real de la propiedad a solicitud del municipio o de la administración técnica. Un abogado especialista en propiedad puede decirte si tu declaración es sólida antes de que vacíes un solo metro de concreto.

Después de construir: el permiso de ocupación tiene su propia regla de silencio#

Cuando el edificio está terminado, solicitas el permiso de ocupación. Debe otorgarse o rechazarse en el plazo de un mes^[1] de la solicitud. Si no hay decisión, puedes considerarte autorizado a ocupar, bajo tu propia responsabilidad, y debes informar por escrito a la administración. Esto vale solo si el edificio cumple con las normas y pagas en 2 meses los derechos por cualquier área adicional.

Esto importa si piensas vender departamentos. Sin permiso de ocupación y sin certificados de conexión a electricidad y agua, el edificio no puede dividirse en unidades con folios propios. Las unidades subdivididas conforme al art. 26 de la Ley 539/1996 son una excepción^[1]. El art. 7 de la Ley 646/2004 también acepta, en lugar del permiso, una declaración de que la solicitud de ocupación no fue resuelta a tiempo junto con un certificado de conformidad de un ingeniero. Pregunta a un abogado cómo lo aplica el registro de la propiedad. Más en cómo se obtiene el permiso de ocupación.

Si vives en el extranjero#

No tienes que estar en Líbano, pero alguien debe actuar por ti, normalmente tu ingeniero y una persona de confianza. Puede que necesiten un poder notarial. Lo firmas en persona en una embajada o consulado libanés, o ante un notario local, y luego lo autentican las autoridades locales y lo legaliza la embajada o consulado libanés^[3,4,5,6]. Pregunta al notario en Líbano si tu poder cubre trámites de permisos. Mira cómo dar un poder desde el extranjero.

Pide a la persona que actúa por ti que te envíe escaneados todos los recibos, cartas y declaraciones con su fecha. Así podrás revisar el expediente tú mismo.