E se a prefeitura não responder ao meu pedido de alvará de construção no Líbano?

Também perguntam: “Prefeitura não responde ao alvará de construção no Líbano” · “Licença implícita de construção no Líbano” · “Quanto tempo a prefeitura tem para decidir sobre o alvará?” · “Prazo do alvará Lei 646”

Os prazos que a administração tem de cumprir#

O alvará de construção só é emitido depois da aprovação técnica e do pagamento de todas as taxas^[1]. A administração técnica tem dois meses para decidir se o seu terreno fica em via executada. Nos demais casos tem seis meses, por exemplo quando o terreno é afetado por um projeto de urbanização ou precisa do parecer do Conselho Superior de Urbanismo. Qualquer outro departamento consultado tem 15 dias, e a aprovação dele vale como dada se ele ficar em silêncio.

O alvará é emitido por o chefe do município, ou o governador ou caimacã fora das áreas municipais^[1]. Seu pedido e as plantas devem ser assinados por um engenheiro responsável e registrados na Ordem dos Engenheiros de Beirute ou de Trípoli. Quem leva o processo à prefeitura e o acompanha depois varia na prática, então pergunte ao seu engenheiro se ele fará isso. Veja mais sobre esse papel em o que faz a Ordem dos Engenheiros no alvará de construção e sobre toda a sequência em os passos para obter o alvará de construção.

As fontes que lemos não dizem a partir de que data exata contam os dois ou seis meses. Também não dizem quem confirma que uma via é "executada". Pergunte ao seu engenheiro e ao escritório técnico, por escrito, qual prazo vale para o seu terreno e a partir de quando. Guarde um recibo datado que mostre quando o processo foi registrado.

Declarar-se com licença implícita#

Passado o prazo sem decisão, você tem seis meses para agir. Pode apresentar o pedido à autoridade competente, diretamente ou por um tabelião (kateb adel, كاتب العدل). Você declara que se considera com licença implícita, anexa as taxas devidas e se compromete a seguir o processo do alvará e a lei^[1].

As taxas dependem da estimativa do valor do terreno. A autoridade deve entregar uma cópia autenticada da estimativa aprovada do valor do seu terreno em até um mês a partir do registro do pedido. Se ela recusar, você pode pagar as taxas que julgar devidas, por sua conta e risco, e o acerto de contas é feito antes do habite-se^[1]. Não encontramos tabela de taxas publicada. Veja quanto custa um alvará de construção para o que se sabe.

O texto da lei deixa várias perguntas em aberto, e nenhuma fonte que encontramos as responde:

• o que a autoridade faz depois de receber a declaração;
• como os tabeliães lidam com ela na prática;
• o que acontece se você perder a janela de seis meses;
• se um comprador, um banco ou o registro de imóveis aceitará depois um prédio erguido com licença implícita.

Mesmo um alvará comum pode ser corrigido se forem encontrados erros depois. Nesse caso, só a parte já construída conta como direito adquirido, e o resto deve seguir a lei^[2]. Não encontramos fonte sobre como isso se aplica a uma licença implícita.

As regras para obra sem alvará mostram o que está em risco. A obra iniciada sem alvará, ou contra ele, é embargada e lavra-se um auto de infração. Se a obra estiver conforme, o alvará é concedido com uma multa equivalente ao dobro de todas as taxas devidas^[1] sobre a parte já construída. Se não estiver conforme, o proprietário deve demolir, ou a administração o faz por conta dele. Uma infração também pode ser anotada na ficha real do imóvel a pedido da prefeitura ou da administração técnica. Um advogado de direito imobiliário pode dizer se a sua declaração é sólida antes de você concretar qualquer coisa.

Depois de construir: o habite-se tem a sua própria regra de silêncio#

Com o prédio pronto, você pede o habite-se (licença de ocupação). Ele deve ser concedido ou negado no prazo de um mês^[1] do pedido. Se não houver decisão, você pode se considerar autorizado a ocupar, por sua conta e risco, e deve avisar a administração por escrito. Isso vale só se o prédio estiver conforme e você pagar as taxas de qualquer área extra em até 2 meses.

Isso importa se você pretende vender apartamentos. Sem o habite-se e os certificados de ligação de energia e água, o prédio não pode ser dividido em unidades com fichas próprias. As unidades desmembradas pela Lei 539/1996, Art. 26, são uma exceção^[1]. O Art. 7 da Lei 646/2004 também aceita, no lugar do habite-se, uma declaração de que o pedido de ocupação não foi decidido a tempo, junto com um certificado de conformidade de engenheiro. Pergunte a um advogado como o registro de imóveis aplica isso. Mais em como se obtém o habite-se.

Se você mora no exterior#

Você não precisa estar no Líbano, mas alguém tem de agir por você, em geral seu engenheiro e uma pessoa de confiança. Eles podem precisar de uma procuração. Você a assina pessoalmente numa embaixada ou consulado do Líbano, ou diante de um tabelião local, depois a autentica nas autoridades locais e a legaliza na embaixada ou consulado do Líbano^[3,4,5,6]. Pergunte ao tabelião no Líbano se a sua procuração cobre pedidos de alvará. Veja como dar uma procuração do exterior.

Peça a quem age por você que envie digitalizações de todo recibo, carta e declaração, com data. Assim você mesmo pode conferir o processo.