Comment obtenir un décret du Conseil des ministres pour acheter plus de 3 000 m² en tant qu'étranger au Liban ?

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Qui a besoin du décret#

Un étranger, c'est-à-dire toute personne qui n'a pas la nationalité libanaise^[1], peut posséder jusqu'à 3 000 m²^[1,2,3] au total sans autorisation, terrains et biens bâtis confondus. Cette limite est un total cumulé, et vous, votre conjoint et vos enfants mineurs comptez comme un seul acquéreur^[1,2]. Si votre nouvel achat fait dépasser ce total, il vous faut le décret. Les bases sont dans quelle surface un étranger peut acheter sans autorisation.

Une société peut aussi en avoir besoin, mais les sources divergent sur le moment où une société libanaise est considérée comme étrangère. L'IDAL dit que c'est le cas quand la majorité de son capital est détenue par des étrangers. Mattar Law dit que c'est le cas sauf si toutes les parts sont détenues par des Libanais et que ses statuts interdisent les cessions à des étrangers. Choueh dit qu'une seule part étrangère suffit^[1,7,8]. Une société constituée hors du Liban est toujours considérée comme étrangère^[1,7]. L'IDAL indique aussi qu'un étranger titulaire d'un droit de bail ordinaire de plus de 10 ans a besoin du même décret^[3].

Le décret n'est pas toujours accessible. La propriété étrangère est plafonnée à 3 % de chaque caza et 10 % de Beyrouth^[1,2,3], et une fois un plafond atteint, plus aucune autorisation n'est accordée pour des achats auprès de vendeurs libanais. Nous n'avons trouvé aucune liste officielle des cazas qui sont au plafond ou près de l'être. Voir les limites de 3 % et 10 %.

Le délai qui court dès l'autorisation#

Une fois l'autorisation accordée, la vente doit être conclue et enregistrée au registre foncier dans un délai de un an^[1,2,3], faute de quoi l'autorisation expire. La propriété ne passe à l'acheteur qu'à l'inscription de la vente au registre foncier^[9]. Un contrat signé ne vous donne à lui seul qu'une créance contre le vendeur^[2,9].

Après l'enregistrement, un terrain acheté pour y construire doit être bâti dans un délai de cinq ans, renouvelable une fois^[1,2,3]. Selon le cabinet Bijjani (Legal 500), le terrain doit servir à l'usage indiqué dans la demande, et le projet doit être terminé en 5 ans, renouvelable une fois par le Conseil des ministres^[10]. Annahar décrit la loi comme faisant tomber le droit de propriété si ce délai n'est pas respecté^[4]. Nous n'avons trouvé aucune source sur le sort du bien, en pratique, après cela. Plus de détails dans les délais de l'autorisation après l'annulation de l'article 46.

Ce qui est publié sur la demande, et ce qui ne l'est pas#

La Direction générale des affaires foncières et du cadastre (المديرية العامة للشؤون العقارية) a un service de la propriété étrangère. Il mentionne un dossier pour un non-Libanais qui acquiert des droits de propriété, appelé la transaction de « négation de propriété » (نفي ملكية)^[5]. Le dossier demande :

• un extrait d'état civil familial de moins d'un an^[5], authentifié par l'ambassade concernée au Liban ;
• le passeport de votre conjoint ;
• des attestations officielles des surfaces que vous possédez déjà au Liban ;
• une déclaration sur l'honneur pour chaque bien que vous achetez ;
• une procuration si quelqu'un d'autre dépose la demande pour vous^[5].

Vous signez aussi devant notaire un engagement au titre des articles 15 et 16 du décret 11614/1969. Il indique que vous ne possédez que les surfaces déclarées et nomme votre conjoint et vos enfants mineurs ; une fausse déclaration est transmise au parquet^[5]. La page indique des frais de 31 500 000 LBP pour la déclaration sur l'honneur, plus un reçu de 525 000 LBP pour vous, pour votre conjoint et pour chaque enfant mineur ; un conjoint libanais n'est pas facturé s'il n'est pas nommé dans l'engagement. Le paiement se fait par timbres fiscaux, ou sur facture aux caisses du ministère des Finances dans le gouvernorat de Beyrouth ou dans n'importe quelle banque au Liban.

Cette page n'est pas datée. Elle ne précise pas si ce dossier concerne la voie sans autorisation, la voie du décret ou les deux, et elle ne donne aucun délai de traitement^[5]. Aucune source trouvée n'indique où la demande de décret est déposée (ministère des Finances ou registre foncier), quels documents supplémentaires elle exige, combien de temps le Conseil met à répondre, ni si un avocat est nécessaire. Posez ces questions directement au service de la propriété étrangère. Comme l'issue est discrétionnaire et que les délais sont stricts, un avocat libanais spécialisé en droit immobilier est la personne indiquée pour préparer le dossier.