Combien coûtent les frais en plus du prix pour acheter un appartement au Liban ?

Aussi formulé: “Quel est le coût total en plus du prix pour un achat immobilier au Liban ?” · “Qui paie les frais d'enregistrement au Liban, l'acheteur ou le vendeur ?” · “Frais de notaire, droit de timbre et mutation pour acheter au Liban” · “Frais d'achat d'un appartement au Liban”

Ce que vous payez, ligne par ligne#

Le poste le plus lourd est le droit de mutation du registre foncier (السجل العقاري). L'article 92 de la loi de finances 2022 le fixe à 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[2]. Les chiffres de 5,8 % et de 6 % que vous voyez encore datent d'avant cette loi ou regroupent d'autres frais. Le cabinet Kallas indique que les lois de finances de 2024 et de 2026 n'ont pas changé le taux : il restait à 3 % et 5 % en mai 2026^[1]. Le détail complet est dans le montant des frais d'enregistrement.

Les frais plus petits s'ajoutent. Plusieurs sont contestés selon les sources : prenez le tableau comme repère et demandez au notaire le chiffre exact pour votre acte.

Certaines sources citent encore un droit de timbre de 0,3 %. C'est le taux d'avant 2017 : la loi 64/2017 l'a porté à 0,4 %^[1,5]. Avec un droit de mutation de 3 %, la redevance municipale de 5 % selon Kallas représente environ 0,15 % de la valeur^[1,4,6,7]. Quel que soit le bon chiffre, chaque frais fixe du registre représente quelques dollars américains^[1,3].

Pourquoi l'exemple chiffré d'un cabinet paraît faible#

Pour un bien bâti, le droit de mutation se calcule sur la valeur locative bâtie multipliée par 30, estimée par le bureau régional des finances (à Beyrouth, le service de l'impôt sur les propriétés bâties). Le registre foncier applique cette estimation quand elle dépasse le prix de l'acte^[1,3]. Voir valeur estimée ou prix déclaré.

Le cabinet Kallas a publié en mai 2026 un exemple pour un logement d'une valeur estimée à 1 milliard de LBP. Il chiffre le total à 40 820 000 LBP (Libanais) ou 61 820 000 LBP (non-Libanais) sur 1 milliard de LBP^[1]. Au taux indicatif de Kallas, 90 000 LBP pour 1 USD, cela fait environ 453 USD pour un acheteur libanais et 687 USD pour un acheteur non libanais. L'estimation est souvent très inférieure au prix du marché, et si le prix de votre acte est plus élevé, les frais suivent le prix. Calculez donc votre budget à partir du plus élevé entre votre prix et l'estimation de votre bien, pas à partir de l'exemple.

Quand et comment les frais sont payés#

Un contrat de vente avec plan de mesurage est établi soit devant un notaire, soit devant l'adjoint compétent du chef du bureau du registre foncier. Les frais de notaire ne s'appliquent que par la voie notariale^[4,8]. À l'établissement du contrat, la loi 64/2017 prévoit une avance sur le droit de mutation de 2 % du prix du contrat, plus la redevance municipale, payée au Trésor dans les 15 jours. Le solde est payé à l'enregistrement^[4,5]. On ne sait pas si l'avance est encore perçue de la même façon depuis la loi 10/2022 : demandez au notaire ou au bureau du registre foncier.

Les frais de l'État sont perçus en livres libanaises^[3,9], au taux de la Banque du Liban quand une conversion est nécessaire. Le droit de timbre sur un acte dressé par le notaire se paie au notaire en espèces ou par chèque bancaire, ou par timbre électronique. Le taux pour convertir un prix en dollars aux fins du timbre est contesté. Kallas cite le taux de la veille, en vertu de l'article 17 de la loi sur le droit de timbre. PwC cite une décision du ministère des Finances qui impose le taux Sayrafa^[1,5]. Demandez au notaire quel taux s'applique le jour de votre signature.

Les coûts hors frais, et qui paie#

La commission du courtier est à part. JSK Real Estate (2018) et le président du syndicat des courtiers REAL (2015) décrivent un usage de 2,5 % du prix final de chaque partie^[10,11]. Ce sont deux courtiers qui décrivent l'usage de leur propre métier. Aucune loi ne fixe ce taux et nous n'avons trouvé aucune source plus récente. Voir qui paie le courtier.

Nous n'avons trouvé aucune loi qui dise si l'acheteur ou le vendeur paie le droit de mutation et les autres frais. Nos sources ne publient pas non plus les honoraires d'avocat, les frais de levé topographique ni le coût d'un extrait du registre foncier. Demandez à l'avocat, au géomètre et au bureau du registre foncier, et inscrivez dans le contrat qui paie chaque frais.