Quand la commission du courtier est-elle due au Liban : à la signature, à l'enregistrement ou au paiement par l'acheteur ?

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Ce que dit la loi#

Le droit libanais traite le courtage comme un contrat. Contre rémunération, le courtier vous oriente vers une occasion de conclure un marché, ou sert d'intermédiaire dans la négociation, et les règles générales du mandat s'appliquent^[1]. L'article 293 du Code de commerce dit que le courtier gagne sa commission lorsque l'intervention du courtier aboutit au contrat, c'est-à-dire quand l'information qu'il a donnée ou la négociation qu'il a menée aboutit à l'accord.

Le même article ajoute deux précisions. Si le contrat ne prend effet qu'une fois une condition remplie (condition suspensive), la commission n'est due que lorsque cette condition est remplie. Les frais que vous avez accepté de prendre en charge sont dus même si aucun contrat n'est jamais signé^[1]. L'article 293 lie la commission au contrat et ne dit rien du moment où l'acheteur paie le prix.

Promesse de vente, acte ou enregistrement : ce que la loi laisse ouvert#

Un achat au Liban se déroule par étapes : un relevé récent du registre foncier, une promesse de vente facultative, l'acte notarié, puis l'inscription au registre foncier. La propriété ne passe qu'à l'inscription^[4]. Le Code de commerce ne dit pas laquelle de ces étapes est « le contrat » qui déclenche la commission, et il ne traite ni des ventes sur plan ni des ventes soumises à condition d'enregistrement^[1].

Nous n'avons trouvé aucune décision de justice ni autre source publiée qui tranche ce point. Aucune de nos sources ne dit si vous devez la commission lorsque vous vendez ensuite directement à un acheteur présenté par le courtier ; cette question a sa propre page, dois-je une commission au courtier si je vends autrement. Si un courtier réclame une commission à une étape que vous n'avez pas convenue, un avocat libanais peut vous dire comment les tribunaux de votre région la traitent.

Le montant et la partie qui paie relèvent aussi de l'accord#

La commission est fixée par accord ; un juge peut réduire une rémunération excessive^[1]. Aucune loi ne fixe de taux ni ne dit quelle partie paie, et nous n'avons trouvé aucun barème officiel pour le courtage immobilier. JSK Real Estate écrivait en octobre 2018 que l'usage pour une vente est 2,5 % du prix final de chaque partie^[2,3], acheteur et vendeur payant chacun leur propre agent, et le président du syndicat des courtiers REAL citait les mêmes 2,5 % en décembre 2015. Ces deux sources sont des courtiers, l'usage n'est pas la loi, et nous n'avons trouvé aucune source postérieure à 2019 sur une éventuelle évolution du taux : demandez donc le taux au courtier par écrit. Plus de détails dans la commission que prennent les courtiers sur une vente et qui paie le courtier.

Pour les locations jusqu'à trois ans, JSK Real Estate (2018) décrit l'usage comme un mois de loyer de chaque partie^[2]. Si une commission convenue est très éloignée de l'affaire et du travail fourni, un juge peut la réduire^[1]. Voir contester la commission d'un courtier.

Quand le courtier perd son droit à la commission#

Un courtier perd tout droit à la commission, et à ses frais, s'il travaille pour l'autre partie en violation de ses devoirs envers vous, ou si cette partie lui promet une rémunération de mauvaise foi^[1]. Selon JSK Real Estate (2018), un même agent agissant pour les deux parties est admis au Liban. L'article 294 ne supprime la commission que lorsque le courtier agit pour l'autre partie contre ses devoirs ou obtient d'elle une rémunération de mauvaise foi. Plus de détails dans un seul courtier pour l'acheteur et le vendeur.