Des héritiers peuvent-ils vendre un bien hérité avant le paiement des droits de succession et le transfert ?

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Pourquoi la vente doit attendre#

Kallas Law Firm lit l'article 51 du décret législatif 146/1959 comme interdisant aux notaires et aux agents du registre foncier d'établir ou d'enregistrer un acte sur une succession tant que les héritiers n'ont pas une autorisation spéciale du ministère des Finances^[1]. Selon Kallas, cette autorisation n'est donnée qu'après paiement de l'impôt de succession (le droit de mutation), ou après une garantie égale au double de son montant maximal. Nous n'avons pas lu le texte du décret lui-même : demandez au notaire comment le bureau qui traite votre dossier l'applique.

Le second verrou est le tribunal. Rien dans une succession, immeubles compris, ne peut être transféré au nom des héritiers tant que l'acte de dévolution successorale (hasr irth) n'existe pas^[1,2,3]. La succession, et donc le tribunal, dépend de la communauté religieuse du défunt^[2,3]. Voir quel tribunal délivre le hasr irth.

L'ordre des formalités#

Les héritiers déposent une déclaration de succession au ministère des Finances dans les 90 jours suivant le décès^[1,6,7], et complètent le dossier dans les six mois suivant le décès^[1,6]. Les conséquences d'un dépôt tardif sont décrites dans délais de déclaration de succession et pénalités. Selon Kallas, l'autorisation issue de cette déclaration fait partie des documents que le tribunal exige pour l'acte de dévolution^[1,2].

Selon Kallas, un contrôleur du ministère des Finances évalue la succession et notifie l'évaluation aux héritiers, qui peuvent la contester^[1]. Annahar a rapporté en avril 2025 qu'une note du ministre des Finances permet aux héritiers de présenter, dans le délai de six mois, un rapport d'un expert immobilier agréé par la Banque du Liban^[6]. La succession peut alors être réglée sans attendre l'évaluation du service des impôts. Une fois l'impôt liquidé, Kallas indique qu'il est dû dans un délai de deux mois ; 1 % par mois en cas de retard^[1,7].

Avec l'autorisation en main, le transfert se fait auprès de le bureau du registre foncier du lieu de situation du bien^[1,3]. Les héritiers présentent une copie exécutoire de l'acte de dévolution, l'autorisation du ministère des Finances, les titres de propriété et un acte de transfert notarié. Selon Kallas, de nouveaux titres sont ensuite établis au nom des héritiers selon leurs parts^[1], exprimées en fractions de 2 400 parts^[5,8,9]. Les sources décrivent ce transfert au nom des héritiers. Aucune ne dit si une vente à un acheteur peut être enregistrée dans la même étape : demandez au notaire. La séquence complète figure dans transférer un bien hérité au nom des héritiers.

Nous n'avons trouvé aucun tarif publié du registre foncier ni du notaire, ni aucun délai pour un transfert de succession^[1,3], et aucune source ne donne le coût ni la durée d'obtention de l'acte de dévolution^[1,2,3]. Demandez une estimation écrite au notaire et au greffe du tribunal avant de commencer.

Si vous êtes l'acheteur#

Tant que la vente n'est pas enregistrée à votre nom, l'argent que vous versez ne vous donne qu'un droit personnel contre les vendeurs, pas la propriété^[4,5]. Un avocat peut vous conseiller sur la protection d'un paiement. Aucune source trouvée ne traite des promesses de vente ou des contrats sans enregistrement signés avec des héritiers avant le transfert, ni de la possibilité de les enregistrer ensuite : consultez un avocat avant de signer quoi que ce soit de ce genre.

Lisez vous-même un relevé foncier (إفادة عقارية) récent. Il indique le propriétaire, les hypothèques et les restrictions sur la parcelle^[4,10]. Demandez aux héritiers le numéro de parcelle et la zone foncière, et pour un appartement sa section, puis vérifiez que le même bien figure sur le relevé, l'acte de dévolution et l'autorisation des Finances, avec les mêmes noms et les mêmes parts. Pour voir où se situe réellement la parcelle sur le terrain, demandez au bureau du registre foncier quel plan cadastral ou levé existe pour ce numéro. Voici comment vérifier un titre de propriété.

Si vous achetez la part d'un seul héritier et non le bien entier, Kallas indique que les autres copropriétaires peuvent prendre votre place après l'enregistrement de la vente, aux mêmes conditions^[11]. Kallas fixe le délai de leur demande à 10 jours après la notification, ou un an après l'enregistrement. Plus de détails dans vendre sa part et les droits des copropriétaires.