Quelles sont les étapes pour obtenir un permis de construire auprès de la municipalité au Liban ?

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Ce qui exige un permis et qui le délivre#

La loi 646 de 2004 impose un permis avant de construire, de transformer, de rénover ou de renouveler un bâtiment, quel qu'il soit. La demande et les plans sont signés par un ingénieur responsable et enregistrés auprès de l'Ordre des ingénieurs à Beyrouth ou à Tripoli^[1]. Le permis est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales, sur approbation technique. Une étude universitaire de 2018 sur la loi nomme trois institutions dans la procédure : l'Ordre des ingénieurs, la Direction générale de l'urbanisme et la municipalité^[2].

Tous les travaux n'exigent pas un permis complet. L'entretien, les murs de soutènement, le crépissage et la rénovation de bâtiments légaux ou régularisés demandent seulement une déclaration écrite, signée par un ingénieur responsable, visée par l'Ordre des ingénieurs et valable un an^[1].

La loi 294/2022 offre une voie moins chère pour les maisons construites sur des plans types officiels d'au plus 2 étages, 250 m² au total, 150 m² par étage, 7,5 m de haut^[3], avec 50 % de réduction sur les droits de permis et les taxes municipales. Elle s'applique seulement dans les zones non réglementées et dans les zones réglementées qui autorisent l'habitation. Sont exclus les chefs-lieux de gouvernorat et les grandes villes, les zones archéologiques et touristiques, les réserves naturelles, et les zones de glissement de terrain et d'inondation. Les zones non classées marquées agricoles dans le plan directeur restent soumises aux règles du Conseil supérieur de l'urbanisme. Chaque propriétaire peut utiliser ce régime une seule fois par propriétaire. La loi est en vigueur pour cinq ans à compter du 21 avril 2022. Selon ce calcul, elle prend fin vers avril 2027. Nous n'avons pas pu confirmer si elle a été prolongée : demandez à la municipalité ou à la DGU. Plus de détails sur les petites maisons construites sur plan type.

La même étude indique qu'à partir de 2014, le ministère de l'Intérieur a émis quatre circulaires, présentées comme des facilitations, qui permettent aux demandeurs de se passer de la notification à l'Ordre des ingénieurs et à la DGU et de leurs contrôles. Son auteur s'interroge sur leur légalité^[2]. Le résumé mentionne aussi 2017, et nous n'avons pas pu confirmer si ces circulaires s'appliquent aujourd'hui. Le texte du Code de la construction que nous avons lu exige l'enregistrement de l'ingénieur auprès de l'Ordre^[1].

Vérifiez le terrain avant de payer un ingénieur#

Un permis ne vaut que ce que vaut le terrain concerné. Commencez par un relevé foncier officiel (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh). Il indique les propriétaires, leurs parts, les hypothèques, les saisies et les actions en justice en cours^[4,5]. Pour le demander, vous donnez le gouvernorat, le caza, la zone foncière et le numéro de la propriété, plus la section et le bloc quand ils existent^[4,6]. Selon un cabinet d'avocats (Legalmondo, juin 2025), le certificat officiel n'est délivré qu'en personne au bureau du registre foncier compétent et coûte 5 USD^[4].

Une copie obtenue par OMT ou en ligne n'est pas officielle. Elle suffit pour un premier aperçu, mais un certificat officiel est nécessaire pour un achat ou devant un tribunal^[4,5,6,7]. Demandez à la municipalité si le dossier de permis exige le certificat officiel.

Le registre indique aussi la nature du terrain. Sur une terre mulk, vous détenez la pleine propriété. Sur une terre amiri, l'État est propriétaire du sol et vous détenez un droit d'usage et de disposition (tasarruf)^[8]. Le cabinet Kallas Law Firm indique qu'un titulaire de tasarruf peut construire sur une terre amiri, mais un permis reste nécessaire.

Vérifiez ensuite le zonage et les limites. Un permis est accordé selon les lois et les règles de zonage en vigueur le jour où il est accordé^[9]. Kallas Law Firm conseille de consulter le plan directeur municipal en plus de la vérification au registre. Nous n'avons trouvé aucune source nommant le bureau qui donne le zonage d'une parcelle ; la municipalité et la DGU sont les lieux probables où le demander^[8]. Voici comment trouver le zonage d'une parcelle et ses coefficients de construction. Quand le plan cadastral et le terrain ne concordent pas, le plan prévaut^[10,11] : faites donc situer la parcelle sur le plan avant tout dessin. Voir obtenir un plan cadastral ou un relevé topographique.

Droits, délais et municipalité silencieuse#

Le permis n'est délivré qu'après l'approbation technique et le paiement de tous les droits. L'administration technique a 2 mois pour décider si le terrain est sur une route exécutée, et 6 mois dans les autres cas, par exemple lorsqu'un projet d'aménagement touche la parcelle ou que le Conseil supérieur de l'urbanisme doit donner son avis. Les autres services ont 15 jours, après quoi leur approbation est implicite^[1].

Dans le mois qui suit l'enregistrement de votre demande, l'autorité doit vous remettre une copie certifiée de l'estimation approuvée de la valeur foncière du terrain. Si elle refuse, vous pouvez payer les droits que vous estimez dus, sous votre responsabilité, et le compte est réglé avant le permis d'habiter^[1]. Nous n'avons trouvé ni barème de droits ni tarif au m². Demandez une estimation écrite à la municipalité et à votre ingénieur, et lisez combien coûte un permis de construire.

Tout nouvel immeuble doit avoir un parking figurant sur les plans du permis. Vous pouvez le construire ou payer une taxe de remplacement. Cette taxe est inscrite sur le folio réel de la propriété et peut être récupérée si aucun parking n'est réalisé dans un délai de 8 ans^[1]. Nos sources ne donnent pas le montant de cette taxe.

Si le délai passe sans décision, vous pouvez saisir l'autorité compétente dans un délai de 6 mois, directement ou par un notaire. Vous vous déclarez implicitement autorisé, joignez les droits dus et vous engagez à respecter le dossier du permis et la loi^[1]. Aucune source lue ne traite des risques de s'appuyer ensuite sur cette déclaration, pour une vente ou un enregistrement : demandez d'abord conseil à un avocat. Plus de détails dans que faire si la municipalité ne répond pas.

Après la délivrance du permis#

Un permis est valable six ans, renouvelable une fois pour deux ans^[1]. Le renouvellement est gratuit si la surface autorisée n'augmente pas. Vous devez le demander dans les 6 mois suivant l'expiration, et l'administration décide dans le mois. Un renouvellement suit les règles en vigueur à ce moment-là, sauf pour les droits déjà acquis par la construction des éléments porteurs. Aucune dalle ni toiture ne peut être coulée sans un permis de coulage signé par l'ingénieur responsable. Un permis sur plan type selon la loi 294/2022 est valable deux ans, renouvelable une fois pour deux ans^[3].

Si des erreurs découvertes plus tard obligent à corriger le permis, seul ce qui est déjà construit compte comme droit acquis. Les parties non construites doivent être mises en conformité avec la loi^[9]. Si les façades sont inachevées à l'expiration du permis, vous avez un an pour les terminer. Passé ce délai, une amende annuelle de 15 % des droits du permis est inscrite sur le folio comme créance privilégiée^[1]. Quand le bâtiment est terminé, vous demandez le permis d'habiter.