Que deviennent les délais de propriété des étrangers depuis l'annulation de l'article 46 de la loi de finances 2026 ?
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En bref
Selon Annahar, ils restent tels que la loi de 1969 les a fixés, sans prolongation[1]. Le Conseil constitutionnel a annulé l'article 46 le 26 mars 2026. Le journal indique qu'aucun règlement amiable ne s'applique et que les étrangers qui ont manqué les délais peuvent perdre leurs droits de propriété. Aucune loi de remplacement n'a été trouvée au 17 octobre 2026 : consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.
Aussi formulé: “Que prévoyait l'article 46 de la loi de finances pour les étrangers ?” · “Le délai pour construire des étrangers a-t-il été prolongé en 2026 ?” · “Le Conseil constitutionnel annule l'article 46 propriété étrangère” · “Un étranger perd-il son bien s'il rate le délai de construction ?”
Cette page couvre ce qui a été publié jusqu'au 17 octobre 2026. Notre seule source sur l'annulation et ses effets est un article d'Annahar. Nous n'avons lu ni la décision du Conseil[1] ni le texte de l'article 11 du décret de 1969.
L'essentiel
- Annulé par
- Le Conseil constitutionnel, le 26 mars 2026[1]
- Ce que l'article 46 aurait apporté
- Un allongement des délais de l'article 11 et une fenêtre de régularisation : 5 ans ; délai de 3 mois[1]
- Est-il entré en vigueur ?
- Non. Annulé, il ne s'est jamais appliqué[1]
- Délai de construction, terrain acquis avec autorisation
- Construire dans un délai de cinq ans, renouvelable une fois[2,3,4], à compter de l'enregistrement
- Loi de remplacement
- Aucune trouvée au 17 octobre 2026[1]
Ce que l'article 46 aurait changé
L'article 46 de la loi de finances 2026 portait sur les délais de propriété des étrangers. Il aurait prolongé de 5 ans les délais de l'article 11 de la loi de 1969 sur la propriété des étrangers, qu'ils soient déjà expirés ou encore en cours. Il aurait aussi réglé les demandes non conformes aux règles, et donné un délai de 3 mois pour se régulariser à toute personne qui avait eu besoin d'une autorisation depuis le 17 octobre 2019[1].
Plusieurs députés ont contesté la loi de finances, et le 26 mars 2026 le Conseil constitutionnel a annulé l'article 46[1]. Nous n'avons pas lu la décision : nous ne pouvons donc pas vous dire les motifs du Conseil. La prolongation, le règlement des dossiers et le délai de 3 mois ne se sont jamais appliqués.
Où en sont les délais
Annahar lit l'annulation ainsi : les délais ne sont pas prolongés, la loi de base s'applique sans exceptions ni règlements, et certains étrangers peuvent perdre leur droit de posséder s'ils n'ont pas respecté les conditions et les délais[1]. Le même article décrit la loi comme accordant à l'acheteur étranger un délai fixé pour investir dans le bien ou y construire, après quoi le droit de propriété tombe.
D'autres sources décrivent deux délais dans la loi 296/2001. Une autorisation d'achat tombe si l'achat n'est pas conclu et enregistré dans un délai de un an[2,3,4]. Un terrain acheté avec autorisation doit être construit dans un délai de cinq ans, renouvelable une fois, à compter de l'enregistrement. Selon Legal 500 (Bijjani Advocates), le terrain doit aussi servir à l'usage indiqué dans la demande d'autorisation, et le délai de cinq ans ne peut être renouvelé qu'une fois, par décision du Conseil des ministres[5]. Pour savoir comment obtenir l'autorisation elle-même, voir l'obtention du décret du Conseil des ministres.
Ce que l'on ignore
Nous n'avons pas lu l'article 11 du décret de 1969. Nous ne pouvons donc pas confirmer quels délais il fixe exactement, ni qu'ils correspondent à ceux décrits par les sources ci-dessus. Nous ne pouvons pas non plus dire ce qui se passe en pratique quand un droit tombe : si le bien est vendu, ce que le propriétaire reçoit, ou qui décide[1].
Nous n'avons trouvé aucune explication officielle ni de cabinet d'avocats sur l'annulation[1]. Les bons interlocuteurs sont un avocat libanais spécialisé en droit immobilier et le service de la propriété étrangère du registre foncier. Pour les règles générales, voir les étrangers peuvent-ils acheter un bien au Liban.
Si vous êtes propriétaire étranger et qu'un délai court
- Demandez un relevé foncier (إفادة عقارية) récent pour votre parcelle. Il indique le propriétaire inscrit, les charges, les hypothèques et les restrictions[6,7]. Nous n'avons trouvé aucune source disant s'il mentionne aussi un délai lié à la propriété étrangère. Voici comment vérifier un titre de propriété.
- Comparez ce qui se trouve sur le terrain avec l'autorisation. Legal 500 (Bijjani) indique que le terrain doit servir à l'usage énoncé dans la demande[5]. Notez ce qui est construit, ce qui est inachevé et tout renouvellement déjà obtenu.
- Apportez quatre questions à un avocat ou au service de la propriété étrangère. Demandez quel est votre délai selon l'article 11, s'il est dépassé, si un renouvellement est encore possible et ce qu'il advient de votre droit si vous le manquez. Selon Legal 500 (Bijjani), le délai de cinq ans est renouvelé par décision du Conseil des ministres, et une seule fois[5].
Cela dépend de
- Achat avec ou sans autorisation. Le délai de construction est décrit pour les achats faits avec autorisation. Les sources ne disent pas s'il s'applique aux achats plus modestes, dans la limite de 3 000 m² sans autorisation[2,3,4]. Voir la limite de 3 000 m² et demandez à un avocat comment votre cas est traité.
- Renouvellement déjà utilisé ou non. Selon Legal 500 (Bijjani), le délai n'est renouvelable qu'une fois[5]. On ne publie pas si vous pouvez encore demander un renouvellement après l'expiration du délai : demandez à un avocat.
- Propriétaire depuis le 17 octobre 2019 sans l'autorisation requise. L'article 46 aurait donné 3 mois à ce groupe pour se régulariser[1]. Cette fenêtre ne s'est jamais ouverte : faites examiner votre dossier par un avocat.
- Propriété via une société. Les sources divergent sur le moment où une société libanaise est considérée comme étrangère. L'IDAL dit : quand la majorité de son capital est détenue par des étrangers ; Mattar Law : sauf si toutes les parts sont détenues par des Libanais et que ses statuts interdisent les transferts à des étrangers ; Choueh : dès qu'une seule part appartient à un étranger[2,8,9]. Voir acheter via une société libanaise ou un proche.
- Nouvelle législation. Aucune loi de remplacement n'a été trouvée au 17 octobre 2026[1]. Demandez à un avocat si le Parlement a adopté quelque chose depuis.
Questions fréquentes
L'article 46 de la loi de finances 2026 est-il entré en vigueur ?
Non. Le Conseil constitutionnel l'a annulé le 26 mars 2026[1] : sa prolongation et ses règlements ne se sont donc jamais appliqués.
Un étranger peut-il encore renouveler le délai pour construire ?
Selon Legal 500 (Bijjani), le délai du projet est de 5 ans, renouvelable une fois par le Conseil des ministres[5]. On ne publie pas si un renouvellement est possible une fois le délai déjà dépassé : demandez à un avocat libanais spécialisé en droit immobilier.
Que se passe-t-il si un étranger manque le délai de propriété ?
Annahar indique que le droit de posséder tombe si le délai fixé n'est pas respecté[1]. Aucune des sources lues ne dit ce que cela signifie en pratique, par exemple une vente forcée ou ce que reçoit le propriétaire.
Une nouvelle loi remplace-t-elle l'article 46 ?
Aucune n'a été trouvée au 17 octobre 2026[1]. Un avocat libanais spécialisé en droit immobilier ou le service de la propriété étrangère du registre foncier peut vous dire si quelque chose a changé depuis.
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.Lebanon's Constitutional Council annuls Article 46 of the budget law: what did it grant foreigners?
Annahar (النهار) · 26 mars 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 2.Legal Framework for Ownership of Land in Lebanon
IDAL (Investment Development Authority of Lebanon) · mars 2018 · consulté le 16 oct. 2026
- 3.Legislative and Administrative Land and Property Rights Framework. Lebanon
GLTN / UN-Habitat · mai 2024 · consulté le 16 oct. 2026
- 4.Limitations and Restrictions for foreign investors
IDAL (Investment Development Authority of Lebanon) · non daté · consulté le 16 oct. 2026
- 5.Lebanon: Project Finance – Country Comparative Guides
Legal 500 (Country Comparative Guides), contributor Bijjani Advocates · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 6.The Land Registry in Lebanese Law — Part Six of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 mai 2026 · consulté le 16 oct. 2026
- 7.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 juin 2026 · consulté le 16 oct. 2026
- 8.Foreign Investments in Lebanon
Mattar Law · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 9.Lebanese Real Estate Differences
Choueh Law Firm · non daté · consulté le 17 oct. 2026
Questions liées
- Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Liban ?Oui, dans certaines limites : jusqu'à 3 000 m² au total sans autorisation, davantage par décret du Conseil des ministres. Mode d'emploi.
- Comment obtenir un décret du Conseil des ministres pour acheter plus de 3 000 m² en tant qu'étranger au Liban ?Il faut un décret du Conseil des ministres, accordé à sa discrétion et sans recours. Délais, documents du registre foncier, frais, et ce qui n'est pas publié.
- Quelle surface un étranger peut-il acheter au Liban sans autorisation ?Jusqu'à 3 000 m² au total, terrain et bâti confondus, conjoint et enfants mineurs comptés comme un seul. Ce qui compte, ce qui est contesté, le contrôle.
- Comment vérifier un titre de propriété au Liban avant d'acheter ?Obtenez vous-même un extrait officiel du registre foncier et lisez-le avant de payer. Où le demander, le coût, les signaux d'alerte et ses limites.
- Un étranger peut-il contourner les limites en achetant via une société libanaise ou un ami libanais ?Pas sans risque : une société à capitaux étrangers peut être jugée étrangère, et l'ami inscrit sur l'acte est le propriétaire officiel.
- Une société étrangère, ou une société libanaise avec des actionnaires étrangers, peut-elle acheter un bien au Liban ?Une société créée à l'étranger est étrangère, une libanaise peut l'être aussi : les sources divergent sur le critère. Limite de 3 000 m², règle des 50 %.
