Comment connaître le zonage et les coefficients d'exploitation d'un terrain au Liban ?

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D'abord, identifier précisément le terrain sur le papier#

Le zonage s'attache à un terrain précis : assurez-vous donc de poser la question sur le bon. Un terrain est identifié par le mohafazat, le caza, la zone foncière, le numéro de la propriété, la section et le bloc^[4,5]. Le registre foncier est tenu par bien, et non par propriétaire : chaque bien a son propre feuillet (folio réel) sous son numéro de cadastre^[9]. Si le vendeur ne peut pas vous donner ces numéros, voyez comment retrouver le numéro, la zone et la section d'un bien.

Avec ces numéros, demandez l'extrait du registre foncier (ifadeh aqariyeh, إفادة عقارية). Selon Legalmondo (juin 2025), l'extrait officiel n'est délivré qu'en personne, au bureau du registre foncier dont relève le bien, et coûte 5 USD^[5]. Les frais peuvent être perçus en LBP : confirmez-les auprès du bureau avant de vous déplacer. Le cabinet Kallas (octobre 2025) indique environ 2 jours ouvrables pour un certificat papier^[7].

Vous n'avez pas besoin d'y aller vous-même. Selon Legalmondo, les certificats de propriété sont publics et toute personne peut en demander un en personne sans justifier d'un intérêt légal, mais aucun n'est délivré tant qu'un privilège ou une inscription sur le terrain est en cours de traitement^[5]. Un ingénieur ou un avocat que vous mandatez peut le retirer pour vous. Les copies obtenues via OMT ou en ligne sont non officielles et ne peuvent servir ni pour une transaction ni devant un tribunal^[4,5,7,10].

L'extrait décrit le terrain et sa superficie, liste les propriétaires et leurs parts, et indique les hypothèques, saisies et actions en justice en cours^[5,7]. Le registre enregistre le droit selon la nature juridique du terrain : pleine propriété sur un terrain mulk, droit d'usage et de disposition (tasarruf) sur un terrain amiri^[2]. Nous n'avons pas vu comment cela apparaît sur un extrait : demandez au greffier du registre ou à un avocat quelle mention l'indique.

Ensuite, voir où il se situe sur le terrain#

Lorsque le plan cadastral et les limites sur le terrain ne concordent pas, le plan l'emporte^[9,11]. Le terrain que vous avez parcouru peut ne pas être celui du papier. Selon LIBC (2021), le Cadastre supervise les géomètres et ingénieurs assermentés qui mesurent les terrains, mais nous n'avons trouvé aucune source sur la manière de commander un plan cadastral ni sur le tarif d'un géomètre^[12]. Plus de détails dans comment obtenir une carte cadastrale ou un relevé pour un terrain.

Les sources divergent sur la part du Liban entièrement cadastrée. LIBC (2021) indique 50 % délimités et mesurés, UN-Habitat/GLTN (2024, citant une source de 2020) avance 65 %, et The Monthly Magazine (2015) parle d'environ 54 % avec un cadastre définitif^[12,13,14]. Au total, environ un tiers à la moitié du pays n'est pas entièrement cadastré. Pour un terrain qui n'a pas fait l'objet d'un cadastrage définitif, l'extrait peut ne pas indiquer de superficie^[5,7].

Ce que dit le zonage, et ce que nous n'avons pas pu confirmer#

Un article de 2023 du Journal of Planner and Development indique que les décrets d'application de la loi sur la construction définissent, pour un terrain, un coefficient d'exploitation de surface et un coefficient d'exploitation total, les balcons pouvant s'y ajouter jusqu'à 20 % et les murs extérieurs jusqu'à 35 cm^[1]. Les coefficients eux-mêmes sont fixés par zone dans les règles d'urbanisme de chaque région, et nous n'avons trouvé aucun chiffre publié pour une zone. Demandez à votre ingénieur d'expliquer comment chaque coefficient s'applique à votre terrain, et voyez le coefficient d'exploitation et ce que vous pouvez construire.

D'autres couches d'urbanisme comptent aussi. Un terrain qui n'est pas sur une route exécutée, par exemple touché par un projet d'aménagement ou nécessitant l'avis du Conseil supérieur de l'urbanisme, bénéficie de 6 mois au plus pour la décision sur le permis, au lieu de 2^[8]. La loi 139/2019 couvre les infractions construites entre le 13 septembre 1971 et le 31 décembre 2018^[15,16]. En vertu de cette loi, l'administration conserve le droit de démolir un bâtiment situé dans un recul de route ou sur le tracé d'une route approuvée non exécutée, même après régularisation de l'infraction^[15].

Nous n'avons trouvé aucune source sur la façon de vérifier si une route est réservée à travers un terrain ; voyez terrain réservé à une route ou exproprié. Les zones non classées que le plan directeur désigne comme agricoles restent soumises aux règles du Conseil supérieur de l'urbanisme, même pour le régime des petites maisons sur plans types^[17].

Qui peut vous renseigner#

Aucune source consultée ne nomme le bureau ou le document qui donne la zone et les coefficients d'un terrain. La municipalité et la Direction générale de l'urbanisme sont les endroits probables où demander, mais ce n'est pas confirmé^[2]. Une étude sur la loi sur la construction cite trois institutions intervenant dans un permis de construire : l'Ordre des ingénieurs, la Direction générale de l'urbanisme et la municipalité^[18].

Les plans du permis doivent être signés par un ingénieur responsable et enregistrés à l'Ordre des ingénieurs de Beyrouth ou de Tripoli^[8]. Un ingénieur inscrit à l'un de ces deux Ordres est donc la personne la plus pratique pour obtenir les règles d'urbanisme. Demandez-lui d'indiquer par écrit le document sur lequel il s'appuie, sa date et son émetteur.