Qual a diferença entre habite-se provisório e definitivo no Líbano?
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Resposta curta
O habite-se provisório permite morar no apartamento com ligações temporárias de água, eletricidade e telefone, mas não vale para a divisão definitiva, a venda nem o registro definitivo[1]. Vender partes de um edifício sem habite-se definitivo é proibido, com uma exceção. Para dividir o edifício em unidades, o proprietário precisa de um habite-se e certidões de ligação às redes de eletricidade e água[2]. Veja o habite-se definitivo antes de pagar.
Também perguntam: “Posso comprar apartamento com habite-se provisório no Líbano?” · “Habite-se temporário basta para registrar um apartamento?” · “Preciso do habite-se definitivo para ter minha escritura?” · “Rukhsat iskan provisório e definitivo”
Comprar um apartamento que tem apenas habite-se provisório é arriscado. O Decreto 15874/2005 trata essa licença como não válida para venda nem para registro definitivo[1]. Lemos o decreto com as alterações de 2007 e não encontramos fonte sobre mudanças posteriores. Esta página cobre o que foi publicado até 17 de outubro de 2026.
Dados principais
- O documento final
- o habite-se (رخصة الإشغال)[2], pedido quando o edifício e as fachadas estão concluídos
- O habite-se provisório permite
- Morar na unidade e ter ligações temporárias de água, eletricidade e telefone[1]
- O habite-se provisório não vale para
- Divisão definitiva, venda ou registro definitivo[1]
- O habite-se provisório dura
- É renovado a cada ano até o fim da validade do alvará de construção[1]
- Para dividir o edifício em unidades
- um habite-se e certidões de ligação às redes de eletricidade e água[2]
- Venda de partes de um edifício sem habite-se definitivo
- Proibida, exceto unidades sob a Lei 539/1996[1]
- Decisão sobre o pedido de habite-se
- no prazo de um mês[2] após o pedido
O que são os dois habite-ses
O documento que você quer ver é o habite-se (رخصة الإشغال)[2]. O proprietário o pede à administração técnica competente quando a obra autorizada está concluída, fachadas externas incluídas, e anexa as plantas as-built registradas na Ordem dos Engenheiros. Ele só é concedido depois que as administrações técnicas o aprovam e o proprietário paga todas as taxas e multas por área extra construída sem licença. As regras também citam um certificado de conclusão da obra (إفادة إنجاز البناء) ao lado do habite-se[1,3]. Não conseguimos confirmar qual nome cada município usa.
O habite-se definitivo pode cobrir a obra inteira, ou um edifício ou bloco quando as partes comuns estão concluídas. Pode ser dado um habite-se parcial para parte de um edifício cujas fachadas e partes comuns estejam prontas[2]. O habite-se provisório é renovado todo ano até o fim da validade do alvará de construção[1]. Como referência, um alvará de construção vale seis anos, renovável uma vez por dois anos.
| Habite-se provisório | Habite-se definitivo | |
|---|---|---|
| Morar na unidade | Permitido[1] | Permitido; é o próprio habite-se[2] |
| Serviços (água, luz, telefone) | Água, eletricidade e telefone temporários[1] | A divisão também exige certidões de ligação às redes públicas de eletricidade e água[2] |
| Divisão definitiva em unidades | Não vale[1] | Exigido[2] |
| Venda de uma unidade | Não vale[1] | Necessário: vender partes de um edifício sem ele é proibido[1] |
| Folha própria para cada apartamento | Não: a licença não vale para a divisão[1] | Cada unidade recebe sua própria folha quando o edifício é dividido[3] |
| Quanto tempo dura | Renovado a cada ano até o fim da validade do alvará[1] | Não consta nas fontes que lemos |
Por que isso importa na compra
No Líbano, você só é dono do imóvel quando a venda é registrada no registro de imóveis (السجل العقاري)[4]. Até lá, você tem um direito contra o vendedor, não a propriedade[4,5]. Para o apartamento ter escritura própria, o edifício precisa primeiro ser dividido em unidades, e cada unidade recebe um número somado ao número do terreno e sua própria folha[3]. Essa divisão exige um habite-se e certidões de ligação às redes de eletricidade e água[2], e o habite-se provisório não vale para ela[1].
As unidades só podem ser registradas separadamente se a construção cumprir as leis de edificação[3]. Enquanto seu apartamento não tiver folha própria, nenhum direito pode ser registrado sobre ele; no papel existem apenas cotas indivisas do imóvel inteiro[5,6,7]. O decreto também proíbe vender, transferir ou dispor de partes de um edifício sem habite-se definitivo, exceto unidades sob a Lei 539/1996, e proíbe ocupar um edifício sem ele mais de 3 anos depois do fim do prazo do alvará[1].
Não encontramos fonte sobre se essa proibição alcança um contrato de promessa de venda de uma unidade ainda não construída, nem sobre como os compradores lidam, na prática, com unidades que só têm habite-se provisório. Um advogado imobiliário é a pessoa certa para perguntar, com o habite-se e a certidão do registro de imóveis (إفادة عقارية) em mãos. Veja se uma construtora pode vender apartamento sem habite-se e como obter sua própria escritura em um prédio novo.
Faça essas verificações antes de passar qualquer dinheiro. Num caso de falsificação em Halat, divulgado pelas Forças de Segurança Interna em junho de 2026, o comprador só soube que a escritura era inválida ao tentar registrar, depois de já ter comprado[8].
Quem pode dizer qual habite-se o edifício tem
Não encontramos um registro público em que você mesmo possa consultar o habite-se de um edifício, e nenhuma fonte nomeia o órgão que guarda esses registros. O proprietário pede a licença à administração técnica competente[2]. Uma revisão acadêmica cita três órgãos envolvidos nas licenças de construção: a Ordem dos Engenheiros, a Direção-Geral de Urbanismo e o município[9]. Então comece pelo município onde fica o edifício, pergunte qual administração técnica cuidou do processo de habite-se e faça as mesmas perguntas lá:
- se foi emitido um habite-se;
- se é provisório ou definitivo;
- se cobre o edifício inteiro ou só uma parte;
- em que data foi emitido.
Leve o número do imóvel e a zona imobiliária. O registro de imóveis é organizado por imóvel, não por proprietário[6].
Pergunte também ao município se há alguma infração de construção registrada. Uma infração só é lançada na folha do imóvel a pedido do município ou da administração técnica, então uma certidão limpa não prova que não existe[2]. O município não dá quitação até que as multas e taxas por obras sem licença sejam pagas. Mais em como achar infrações antes de comprar.
Como conferir o habite-se antes de comprar
- Peça ao vendedor, por escrito, os dados de identificação do imóvel. O pedido de certidão exige governadoria, distrito, zona imobiliária, número do imóvel e, quando houver, seção e bloco[10,11]. Se o vendedor só der o endereço da rua, veja como achar número, zona e seção de um imóvel.
- Obtenha uma certidão oficial do registro de imóveis. Ela é pedida pessoalmente no escritório do registro de imóveis da área onde o imóvel fica[11,12]. Segundo o Legalmondo, qualquer pessoa pode pedir sem demonstrar interesse legal, então um advogado ou alguém de confiança no Líbano pode ir por você; mas nenhuma certidão é emitida enquanto houver um ônus ou registro em andamento sobre o terreno[11]. O Legalmondo indicou a taxa de US$ 5 em junho de 2025, e o escritório Kallas Law Firm indicou cerca de 2 dias úteis para a certidão em papel em outubro de 2025[13]. Uma cópia da OMT não é oficial; use-a só para uma primeira olhada[10,11,13,14]. Veja se o apartamento tem número de unidade e folha próprios[3], e quais hipotecas e ônus ele tem[4,6]. Mais em como obter a certidão do registro de imóveis.
- Peça ao vendedor ou à construtora uma cópia do habite-se. Veja se consta provisório ou definitivo, a data e se cobre o edifício inteiro, o seu bloco ou só uma parte[2]. Se disserem que o habite-se está "em andamento", pergunte a data do pedido: a administração deve decidir no prazo de um mês após o pedido.
- Confirme com o município e com a administração técnica. Pergunte se o habite-se que mostraram foi mesmo emitido e se há alguma infração registrada. Se você está no exterior, um advogado pode perguntar em seu nome. Guarde cópia de cada resposta.
- Peça a um engenheiro que compare o edifício com as plantas aprovadas. Pode haver infração sem que ela conste na folha[2], e o habite-se definitivo só é concedido depois do pagamento das multas por área extra construída sem licença. Não encontramos tabela publicada de honorários de engenheiro, então peça um orçamento por escrito.
- Pare se houver apenas habite-se provisório. Ele não vale para venda nem para registro definitivo[1]. Antes de pagar qualquer valor, peça a um advogado imobiliário que leia o habite-se, a certidão e a minuta do contrato, e pergunte exatamente o que será registrado em seu nome e quando.
Depende de
- O tamanho do apartamento. Para os apartamentos com mais de 300 m²[1], o edifício pode ser considerado concluído para o habite-se definitivo sem pintura interna, marcenaria, louças, instalações elétricas ou cozinha, se o contrato de venda assim previr. Essas obras exigem depois um recibo de declaração ou um alvará de reforma. Veja apartamentos no osso acima de 300 m².
- A idade do edifício. Para um edifício concluído antes de 13 de setembro de 1971, a lei aceita um substituto do habite-se quando o edifício é dividido em unidades: uma declaração dos registros oficiais feita pelo chefe do município, pelo governador, pelo caimacão ou pelo departamento de finanças[2].
- Uma administração que não responde. Se a administração não decidir em um mês, o requerente pode se considerar licenciado por sua conta e risco, desde que a informe por escrito, o edifício esteja conforme e as taxas por área extra sejam pagas em 2 meses[2]. Para dividir o edifício em unidades, a Lei 646/2004, art. 7, como a lemos, aceita uma declaração de que o pedido não foi decidido a tempo, junto com um atestado de engenheiro de que o edifício está conforme, no lugar do habite-se. Como o registro de imóveis trata isso na prática não é publicado; pergunte a um advogado.
- Mudanças posteriores no decreto. Lemos o Decreto 15874/2005 com as alterações do Decreto 617/2007[1] e não encontramos alterações posteriores. Um advogado ou a Direção-Geral de Urbanismo pode confirmar o texto atual.
Perguntas frequentes
Posso morar em um apartamento que tem só habite-se provisório?
Sim. O habite-se provisório permite morar na unidade com ligações temporárias de água, eletricidade e telefone, e é renovado a cada ano até o fim da validade do alvará de construção[1].
Posso ter minha escritura com habite-se provisório?
Uma construtora pode me vender um apartamento antes do habite-se definitivo?
O Decreto 15874/2005 proíbe vender partes de um edifício sem habite-se definitivo, exceto unidades sob a Lei 539/1996[1]. Não encontramos fonte sobre se isso vale para uma promessa de venda de unidade ainda não construída; pergunte a um advogado imobiliário antes de assinar.
Fontes
Conferido nestas fontes. Os números no texto apontam para cá.
- 1.Decree 15874 of 5/12/2005 implementing the Building Law, as amended by Decree 617 of 8/8/2007
General Directorate of Urban Planning (DGU), Ministry of Public Works and Transport · 5 de dez. de 2005 · consultado em 17 de out. de 2026
- 2.Law 646 of 16/12/2004 (Building Law), amending Legislative Decree 148 of 16/09/1983
Lebanese Republic, Ministry of Public Works and Transport, Directorate General of Urban Planning (DGU) · 16 de dez. de 2004 · consultado em 17 de out. de 2026
- 3.Condominium Ownership of Built Immovables in Lebanese Law — Eighth and Final Part of the Practical Guide to the Lebanese Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 de mai. de 2026 · consultado em 17 de out. de 2026
- 4.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 de jun. de 2026 · consultado em 16 de out. de 2026
- 5.Legislative and Administrative Land and Property Rights Framework. Lebanon
GLTN / UN-Habitat · maio de 2024 · consultado em 16 de out. de 2026
- 6.The Land Registry in Lebanese Law — Part Six of the Practical Guide to the Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 de mai. de 2026 · consultado em 16 de out. de 2026
- 7.Definition of Real Property and Types of Ownership in Lebanese Law (Part One of the Practical Guide to the Code of Real Property)
Kallas Law Firm · 25 de mai. de 2026 · consultado em 17 de out. de 2026
- 8.ISF: arrest of suspect forging a property deed in Halat
Internal Security Forces (ISF), Lebanon · 24 de jun. de 2026 · consultado em 17 de out. de 2026
- 9.Building Permit: A Critical Review of the Legal Framework in Lebanon (abstract)
BAU Journal - Health and Wellbeing (Beirut Arab University, Digital Commons) · sem data · consultado em 17 de out. de 2026
- 10.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · sem data · consultado em 17 de out. de 2026
- 11.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 de jun. de 2025 · consultado em 17 de out. de 2026
- 12.Inheritance in Lebanon: Probate, Estate Declaration and Inheritance Tax (2026)
Kallas Law Firm · 27 de jun. de 2022 · consultado em 17 de out. de 2026
- 13.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 de out. de 2025 · consultado em 17 de out. de 2026
- 14.Viewing Title Registers Electively Through OMT
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · 13 de out. de 2020 · consultado em 17 de out. de 2026
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