Devo comissão ao corretor se a venda cair ou se eu vender para outra pessoa?

Também perguntam: “Pago o corretor se o comprador desistir no Líbano?” · “Devo comissão se eu mesmo achar o comprador?” · “A comissão é devida se a venda for cancelada?” · “Devo ao corretor se vender por conta própria?”

O que a lei diz sobre quando a comissão é devida#

Na lei libanesa, a corretagem é um contrato em que o corretor, mediante comissão, indica a você uma oportunidade de fechar um negócio ou atua como intermediário nas negociações^[1]. O artigo 293 do Código de Comércio diz que a comissão é devida quando o trabalho do corretor leva ao contrato, isto é, a informação que o corretor deu ou a negociação que conduziu. Se o contrato depende de uma condição suspensiva, a comissão só é devida quando a condição se cumpre.

A lei não diz se "o contrato" é a promessa de venda, a escritura no cartório (كاتب عدل) ou o registro no registro de imóveis (السجل العقاري). Seu acordo escrito com o corretor pode fixar esse momento^[1]. Numa venda no Líbano, a promessa de venda é opcional, a venda em si é uma escritura notarial e a propriedade só passa quando a venda é registrada^[2]. Há mais sobre isso em quando a comissão passa a ser devida.

Se a venda cair#

O artigo 293 liga a comissão a um contrato que resulta do trabalho do corretor. Se o trabalho do corretor não leva a nenhum contrato, o artigo 293 não dá comissão, mas as despesas que você combinou pagar continuam devidas^[1]. Veja se seu mandato lista despesas (anúncios, viagens, papelada) e em que valor.

O caso mais difícil é o negócio que desmorona depois de algo assinado ou de um sinal pago. Não encontramos fonte, lei ou decisão judicial que trate disso, e a lei não define qual documento conta como "o contrato". Leia seu mandato e consulte um advogado antes de pagar ou recusar.

Se você vender a outra pessoa ou a um comprador que você achou#

Nenhuma fonte que encontramos cobre três casos comuns:

• a venda a outro comprador enquanto um mandato está em vigor;
• um comprador apresentado pelo corretor, com quem você depois fechou direto;
• um comprador que você mesmo achou.

O único teste geral é o do artigo 293: a informação ou a negociação do corretor levou ao contrato^[1]? Nossas fontes não dizem como um tribunal aplica esse teste a esses casos, nem como um mandato exclusivo muda a análise. Leia sobre anúncio exclusivo e anúncio aberto e peça a um advogado que leia seu mandato.

Registros ajudam em qualquer uma dessas disputas. O corretor deve registrar cada negócio concluído por meio dele, com seus termos, guardar os documentos e dar cópia autenticada a qualquer parte que pedir^[1].

Quando o corretor perde a comissão ou ela pode ser reduzida#

O corretor perde qualquer direito à comissão, e também às despesas, se atua pela outra parte violando seus deveres. O mesmo vale se ele obtém dessa parte a promessa de uma comissão em circunstâncias contrárias à boa-fé^[1]. O artigo 294 tira a comissão só quando o corretor age pela outra parte contra seus deveres; não proíbe, em si, atuar pelos dois lados. Uma imobiliária libanesa, a JSK Real Estate, escreveu em 2018 que um mesmo corretor atuar para comprador e vendedor é aceito no Líbano, o que é a visão dela sobre o costume, não uma regra de lei^[3]. Veja um corretor para comprador e vendedor.

Mesmo quando a comissão é devida, o valor pode ser contestado. A comissão do corretor é fixada por acordo e, pelo artigo 292, um juiz pode reduzir a comissão combinada que seja desproporcional à natureza do negócio e ao trabalho exigido^[1]. Há mais em contestar a comissão do corretor.