Como verificar se um prédio tem alvará de construção e habite-se válidos antes de comprar ou alugar?

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O que é cada licença e quem a emite#

Pela Lei 646 de 2004, a Lei de Construção, é preciso ter alvará antes de construir, converter, reformar ou renovar qualquer edifício^[1]. As plantas são assinadas por um engenheiro responsável e registradas na Ordem dos Engenheiros de Beirute ou de Trípoli. O alvará é emitido por o chefe do município, ou o governador ou caimacã fora das áreas municipais. Ele vale por seis anos, renovável uma vez por dois anos. Nenhuma laje ou cobertura pode ser concretada sem uma autorização de concretagem assinada pelo engenheiro responsável.

O habite-se vem no fim. Com o prédio pronto, fachadas incluídas, o dono pede à administração técnica o habite-se (رخصة الإشغال)^[1], com as plantas como construídas registradas na Ordem dos Engenheiros. Ele pode ser concedido para um projeto inteiro, para um prédio ou bloco, ou para parte de um prédio cujas fachadas e áreas comuns estejam prontas. O Decreto 15874 também usa o termo certificado de conclusão da obra (إفادة إنجاز البناء). Não está confirmado qual nome a sua prefeitura usa.

A administração deve conceder ou negar o habite-se no prazo de um mês^[1] após o pedido. Se não responder, o dono pode considerar o prédio autorizado a ser ocupado por sua conta e risco e avisar a administração por escrito, desde que o prédio esteja conforme e as taxas de qualquer área extra sejam pagas em 2 meses. A licença só é concedida depois de pagas todas as taxas e multas por área construída sem alvará.

Por que o habite-se decide se o apartamento pode ser seu#

Os departamentos de registro de imóveis e de cadastro não podem dividir definitivamente um prédio em unidades se o dono não apresentar um habite-se e certidões de ligação às redes de eletricidade e água^[1]. Sem essa divisão, o apartamento não tem matrícula própria. Depois que o prédio é dividido, cada unidade recebe um número somado ao número do terreno e sua própria matrícula: áreas comuns de 1 a 3; unidades a partir de 4^[3]. Se lhe oferecerem um número de cotas do terreno inteiro em vez de uma unidade numerada, você está comprando cotas indivisas, e nenhum apartamento específico está delimitado como seu^[4,5,6].

O Decreto 15874 de 2005 também proíbe vender ou transferir partes de um prédio sem habite-se definitivo, exceto unidades sob a Lei 539 de 1996^[2]. O habite-se provisório é renovado todo ano até o alvará de construção vencer. Ele permite ligar água, luz e telefone e morar no imóvel, mas não vale para divisão definitiva, venda nem registro definitivo. Veja mais em habite-se provisório e definitivo e em como obter a matrícula própria em um prédio novo.

Prédios antigos podem não ter habite-se, e a lei aceita substitutos. Um deles é uma declaração oficial do chefe do município, do governador, do caimacã ou do departamento de finanças de que o prédio foi concluído antes de 13 de setembro de 1971^[1]. Outro é uma declaração de que o pedido de habite-se não foi decidido a tempo, junto com um certificado de conformidade de um engenheiro.

O que a certidão do registro de imóveis mostra e o que ela não mostra#

Comece com uma certidão oficial do registro de imóveis (ifadeh aqariyeh, إفادة عقارية). Ela descreve o terreno e lista os proprietários, hipotecas, penhoras, outros ônus e ações judiciais em andamento^[7,8]. Uma infração de construção fica registrada na matrícula do imóvel até ser regularizada ou removida^[1], mas só a pedido da prefeitura ou da administração técnica. Por isso, uma certidão limpa não prova que o prédio corresponde ao alvará. Não encontramos fonte dizendo se o próprio alvará ou o habite-se aparece na certidão.

Algumas dívidas do prédio aparecem ali. Infrações não pagas pela Lei 139/2019 continuam na matrícula, com suas taxas e multas como dívida privilegiada, até serem regularizadas^[9]. Uma multa anual de 15% das taxas de alvará por ano^[1] por fachadas inacabadas após o vencimento do alvará também é lançada na matrícula como dívida privilegiada. A prefeitura não dá quitação enquanto as multas e taxas por obra sem alvará não forem pagas e a infração não for regularizada. Veja como descobrir infrações de construção antes de comprar.

Para pedir a certidão, você informa a província, o distrito, a zona cadastral, o número do imóvel, a seção e o bloco^[7,10], quando se aplicam. O pedido é feito em o cartório de registro de imóveis da área do imóvel^[7,11]. A Legalmondo indicou a taxa de US$ 5^[7] em junho de 2025, e ela pode ser cobrada em libras libanesas (LBP). Pergunte ao cartório antes de ir. O escritório Kallas Law Firm informou cerca de 10 dias; 2 dias úteis^[8] em outubro de 2025, sendo o segundo número para a certidão em papel. Cópias vistas online ou pela OMT não são oficiais e não servem para uma transação^[7,8,10,12]. Veja como obter a certidão e quanto custa.

Quem vai lhe mostrar as licenças#

Nenhuma fonte publicada diz qual órgão fornece a um comprador ou inquilino uma cópia do alvará ou do habite-se, nem se fornece a quem não é o dono. O alvará é emitido por o chefe do município, ou o governador ou caimacã fora das áreas municipais^[1]. Comece, então, pela prefeitura do local do imóvel. Se o imóvel estiver fora de qualquer município, procure o gabinete do caimacã ou do governador. O habite-se é pedido à administração técnica competente. Pergunte à prefeitura qual administração cuidou do processo e pergunte lá também.

Um artigo de 2018 de uma revista da Universidade Árabe de Beirute cita três órgãos envolvidos no alvará de construção: a Ordem dos Engenheiros, a Direção-Geral de Urbanismo e o município^[13]. Peça primeiro cópias ao vendedor ou locador. Se um órgão só atender o proprietário, peça que ele obtenha as cópias e as entregue a você antes de qualquer pagamento.