متى يدفع بنك الإسكان للبائع، وهل يموّل القرض شقة على الخريطة أو شقة بلا سند تمليك؟

يُسأل أيضاً: “كيف يدفع بنك الإسكان للبائع؟” · “هل يمكن شراء شقة قيد الإنشاء بقرض بنك الإسكان؟” · “هل يموّل بنك الإسكان شقة بلا سند تمليك؟” · “قرض بنك الإسكان لشقة على الخريطة”

كيف يدفع بنك الإسكان للبائع#

في لبنان يُوقَّع البيع بعقد لدى كاتب العدل ثم يُقيَّد في السجل العقاري، ولا تنتقل الملكية إلا بالقيد^[4]. وبنك الإسكان ينتظر ذلك. فهو يحرّر القرض للبائع حين تصبح الملكية باسمك قانوناً ويحوز سند التمليك الجديد الأصلي وإفادة الرهن من الدرجة الأولى^[1,2]. المال يذهب إلى البائع، لا إليك.

يبدو أن بيان المعلومات الأساسية الصادر عن بنك الإسكان في شباط 2026 يقول إن الدفع يتم بتحويل من مصرف خارج لبنان إلى حساب البائع بالدولار الفريش، داخل لبنان أو خارجه. لم نتمكّن من مطابقة هذا المقطع حرفياً^[1,2]. أما صفحة الشراء لدى البنك فتقول إن القرض يُدفع نقداً بالدولار الأميركي الفريش حصراً^[1,2,3]. الوثيقتان مختلفتان، فاسأل بنك الإسكان بدقة كيف سيدفع لبائعك، وأبلغ البائع قبل التوقيع.

الفترة قبل أن يقبض البائع#

على البائع أن يوقّع العقد ويسمح بتسجيل البيع قبل أن يقبض مبلغ القرض. حصتك أنت لا تقل عن 20% من قيمة المسكن كما يحددها التخمين الفني لبنك الإسكان، لا الثمن المتفق عليه. وإذا خمّن البنك المسكن بأقل من الثمن، تدفع الفرق نقداً^[1,2]. لا ينشر بنك الإسكان متى تُستحق الدفعة الأولى مقارنة بالتسجيل وبدفعه هو. اتفق على هذا التوقيت خطياً مع البائع وتحقّق منه مع البنك.

لا يذكر أي مصدر كيف يؤمّن الشاري والبائع عادة هذه الفترة الفاصلة^[1,2]. اسأل بنك الإسكان عمّا يتوقعه، واطلب من محامٍ صياغة الشروط.

انتبه للمال الذي تدفعه قبل التسجيل. فحتى يُسجَّل البيع لا يكون لك سوى حق شخصي تجاه البائع، لا الملكية^[4,5]. راجع ما يمنحك إياه العقد غير المسجّل. يمكن قيد الوعد بالبيع قيداً احتياطياً على صحيفة العقار، فيحفظ مرتبتك تجاه أي بيع أو رهن لاحق. ومن دون هذا القيد لا يمكن الاحتجاج به على الغير الحسن النية^[4,6]. المزيد في الوعد بالبيع لوحدة لم تُبنَ بعد.

الشقق على الخريطة والمنازل بلا سند تمليك#

لا يقول بنك الإسكان صراحة إنه يرفض الشقق على الخريطة. لكن قاعدة الدفع لديه تشترط ملكية مسجّلة باسمك وسند تمليك جديداً في يد البنك^[1,2]. ولا يبدو أن شقة لم تُبنَ، أو لم تُسجَّل بعد كوحدة مستقلة، قادرة على استيفاء هذه القاعدة. اسأل البنك مباشرة قبل أن تدفع أي عربون. إليك كيف تُسجَّل الشقة المشتراة على الخريطة بعد إنجازها.

قرض البناء من بنك الإسكان منتج منفصل. يجب أن تملك الأرض وأن تحمل رخصة بناء، ويُدفع القرض لك على مراحل بحسب تقدّم البناء، بعد أن يحوز البنك سند التمليك وإفادة رهن من الدرجة الأولى^[7]. وبما أنه يشترط ملكيتك للأرض، لا يبدو مناسباً لشراء شقة من مطوّر عقاري.

عمر المبنى وحده لا يستبعد شقة قديمة. فبنك الإسكان لا ينشر حداً أقصى لعمر المبنى أو لسعره، وإن كان تخمينه قد يأتي أدنى^[1,2]. راجع استعمال قرض بنك الإسكان لشقة قديمة.