¿Cómo verifico que un edificio tenga permiso de construcción y permiso de ocupación válidos antes de comprar o alquilar?

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Qué es cada permiso y quién lo emite#

Según la Ley 646 de 2004, la Ley de Construcción, necesitas un permiso antes de construir, transformar, renovar o rehacer cualquier edificio^[1]. Los planos los firma un ingeniero responsable, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Beirut o de Trípoli, y el permiso lo emite el jefe del municipio, o el gobernador o caimacán fuera de las zonas municipales. El permiso de construcción es válido por seis años, renovable una vez por dos años. Además, no se puede vaciar ninguna losa ni techo sin un permiso de vaciado firmado por el ingeniero responsable.

El permiso de ocupación llega al final. Cuando el edificio está terminado, fachadas incluidas, el dueño pide a la administración técnica el permiso de ocupación (رخصة الإشغال)^[1], con los planos finales de obra registrados en el Colegio de Ingenieros. Se puede otorgar para todo un proyecto, para un edificio o bloque, o para una parte del edificio cuyas fachadas y áreas comunes estén terminadas. El Decreto 15874 también usa el término certificado de terminación de obra (إفادة إنجاز البناء). No está confirmado qué nombre usa tu municipio.

La administración debe otorgar o rechazar el permiso de ocupación en el plazo de un mes^[1] desde la solicitud. Si no responde, el dueño puede considerar que el edificio tiene licencia de ocupación bajo su propia responsabilidad e informar por escrito a la administración. Para eso el edificio debe cumplir con el permiso y los derechos por cualquier área adicional deben pagarse en 2 meses. El permiso se otorga solo después de pagar todos los derechos y multas por cualquier área construida sin permiso.

Por qué el permiso de ocupación decide si un departamento puede ser tuyo#

El registro de la propiedad y los departamentos de catastro no pueden dividir un edificio de forma definitiva en unidades si el dueño no presenta un permiso de ocupación y certificados de conexión a la electricidad y al agua^[1]. Sin esa división, un departamento no puede tener su propio folio real. Una vez dividido el edificio, cada unidad recibe un número añadido al número de la parcela y su propio folio: áreas comunes del 1 al 3; unidades a partir del 4^[3]. Si te ofrecen una cantidad de acciones de toda la parcela en lugar de una unidad numerada, estás comprando partes indivisas y ningún departamento concreto queda señalado como tuyo^[4,5,6].

El Decreto 15874 de 2005 también prohíbe vender o transferir partes de un edificio que no tiene permiso de ocupación definitivo, salvo las unidades amparadas por la Ley 539 de 1996^[2]. Un permiso de ocupación provisional se renueva cada año hasta que vence el permiso de construcción. Permite conectar agua, electricidad y teléfono y vivir ahí, pero no vale para la división definitiva, la venta ni el registro definitivo. Más en permiso de ocupación provisional y definitivo y cómo obtener tu propia escritura en un edificio nuevo.

Los edificios antiguos pueden no tener ningún permiso de ocupación, y la ley acepta sustitutos. Uno es una declaración oficial del jefe del municipio, del gobernador, del caimacán o del departamento de finanzas de que el edificio fue terminado antes del 13 de septiembre de 1971^[1]. Otro es una declaración de que la solicitud de ocupación no se resolvió a tiempo, junto con un certificado de conformidad de un ingeniero.

Qué muestra el certificado del registro y qué no#

Empieza con un certificado oficial del registro (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh). Describe la parcela y enumera los propietarios, hipotecas, embargos, otros gravámenes y acciones judiciales pendientes^[7,8]. Una infracción de construcción queda inscrita en el folio real hasta que se regularice o se elimine^[1], pero solo a petición del municipio o de la administración técnica. Por eso un certificado limpio no prueba que el edificio coincida con su permiso. No encontramos ninguna fuente que diga si el permiso de construcción o de ocupación aparece en el certificado.

Algunas deudas de construcción sí aparecen ahí. Las infracciones sin pagar bajo la Ley 139/2019 siguen en el folio, con sus derechos y multas como deuda privilegiada, hasta que se regularicen^[9]. También se anota en el folio como deuda privilegiada una multa anual de 15% de los derechos de permiso por año^[1] por fachadas sin terminar después de vencido el permiso. El municipio no da ninguna constancia de libre deuda hasta que se paguen las multas y derechos por obras sin permiso y se regularice la infracción. Mira cómo encontrar infracciones de construcción antes de comprar.

Para pedir el certificado debes indicar la gobernación, el distrito, la zona catastral, el número de propiedad, la sección y el bloque^[7,10], según corresponda. Lo pides en la oficina del registro de la propiedad correspondiente a la zona del inmueble^[7,11]. Legalmondo situó la tarifa en USD 5^[7] en junio de 2025, y puede cobrarse en libras libanesas, así que pregunta en la oficina del registro antes de ir. Kallas Law Firm indicó unos 10 días; 2 días hábiles^[8] en octubre de 2025; la segunda cifra corresponde a un certificado físico. Las copias vistas en línea o por OMT no son oficiales y no sirven para una transacción^[7,8,10,12]. Aquí tienes cómo obtener el certificado y cuánto cuesta.

Quién te mostrará los permisos#

Ninguna fuente publicada dice qué oficina entrega a un comprador o inquilino una copia de un permiso de construcción o de ocupación, ni si la entregará a alguien que no sea el dueño. El permiso de construcción lo emite el jefe del municipio, o el gobernador o caimacán fuera de las zonas municipales^[1], así que empieza por el municipio donde está el inmueble. Si el inmueble está fuera de todo municipio, pregunta en la oficina del caimacán o del gobernador. Los permisos de ocupación se solicitan en la administración técnica competente. Pregunta en el municipio qué administración llevó el expediente y consulta también ahí.

Un artículo de 2018 de una revista de la Universidad Árabe de Beirut nombra tres organismos que intervienen en un permiso de construcción: el Colegio de Ingenieros, la Dirección General de Urbanismo y el municipio^[13]. Primero pide copias al vendedor o arrendador. Si una oficina solo atiende al dueño, pídele que obtenga las copias y te las entregue antes de que pagues nada.