Comment vérifier qu'un immeuble a un permis de construire et un permis d'occupation valables avant d'acheter ou de louer ?

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Ce qu'est chaque permis et qui le délivre#

Selon la loi 646 de 2004, la loi sur la construction, il faut un permis avant de construire, de transformer, de rénover ou de reconstruire tout bâtiment^[1]. Les plans sont signés par un ingénieur responsable et enregistrés à l'Ordre des ingénieurs de Beyrouth ou de Tripoli. Le permis est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales. Un permis de construire est valable six ans, renouvelable une fois pour deux ans. Aucune dalle ni aucun toit ne peut être coulé sans un permis de coulage signé par l'ingénieur responsable.

Le permis d'occupation vient à la fin. Quand l'immeuble est terminé, façades comprises, le propriétaire demande à l'administration technique le permis d'occupation (رخصة الإشغال)^[1], avec les plans conformes à l'exécution enregistrés à l'Ordre des ingénieurs. Il peut être accordé pour un projet entier, pour un immeuble ou un bloc, ou pour une partie d'immeuble dont les façades et les parties communes sont terminées. Le décret 15874 emploie aussi le terme certificat d'achèvement (إفادة إنجاز البناء). Le nom utilisé par votre municipalité n'est pas confirmé.

L'administration doit accorder ou refuser le permis d'occupation dans un délai d'un mois^[1] à compter de la demande. Si elle ne répond pas, le propriétaire peut considérer l'immeuble comme autorisé à être occupé sous sa propre responsabilité et en informer l'administration par écrit. L'immeuble doit être conforme et les droits pour toute surface supplémentaire payés dans les 2 mois. Le permis n'est accordé qu'après paiement de tous les droits et amendes pour toute surface construite sans permis.

Pourquoi le permis d'occupation décide si un appartement peut être à vous#

Les services du registre foncier et du cadastre ne peuvent pas diviser définitivement un immeuble en lots sans que le propriétaire présente un permis d'occupation et des attestations de raccordement à l'électricité et à l'eau^[1]. Sans cette division, un appartement ne peut pas avoir son propre feuillet réel. Une fois l'immeuble divisé, chaque lot reçoit un numéro ajouté au numéro de la parcelle et son propre feuillet : parties communes 1 à 3 ; lots à partir de 4^[3]. Si on vous propose un nombre de parts de l'ensemble de la parcelle plutôt qu'un lot numéroté, vous achetez des parts indivises, et aucun appartement précis n'est désigné comme le vôtre^[4,5,6].

Le décret 15874 de 2005 interdit aussi de vendre ou de transférer des parties d'un immeuble sans permis d'occupation définitif, sauf les lots relevant de la loi 539 de 1996^[2]. Un permis d'occupation provisoire est renouvelé chaque année jusqu'à l'expiration du permis de construire. Il permet de raccorder l'eau, l'électricité et le téléphone et d'y habiter, mais il n'est pas valable pour la division définitive, la vente ou l'enregistrement définitif. Plus de détails dans permis d'occupation provisoire et définitif et obtenir votre propre titre foncier dans un immeuble neuf.

Les immeubles anciens peuvent n'avoir aucun permis d'occupation, et la loi accepte des équivalents. L'un est une attestation officielle du président de la municipalité, du mohafez, du caïmacam ou du service des finances indiquant que l'immeuble a été achevé avant le 13 septembre 1971^[1]. Un autre est une attestation indiquant que la demande d'occupation n'a pas été tranchée dans les délais, accompagnée d'un certificat de conformité d'un ingénieur.

Ce que montre l'extrait du registre foncier, et ce qu'il ne montre pas#

Commencez par un extrait officiel (إفادة عقارية, ifadeh aqariyeh). Il décrit la parcelle et liste les propriétaires, hypothèques, saisies, autres charges et actions en justice en cours^[7,8]. Une infraction de construction est inscrite au registre foncier (feuillet réel) jusqu'à sa régularisation ou sa suppression^[1], mais seulement à la demande de la municipalité ou de l'administration technique. Un extrait vierge ne prouve donc pas que l'immeuble respecte son permis. Nous n'avons trouvé aucune source disant si le permis de construire ou d'occupation figure lui-même sur l'extrait.

Certaines dettes liées à la construction y apparaissent. Les infractions impayées relevant de la loi 139/2019 restent sur le feuillet, avec leurs droits et amendes comme créance privilégiée, jusqu'à leur règlement^[9]. Une amende annuelle de 15 % des droits de permis par an^[1] pour les façades inachevées après l'expiration du permis est aussi inscrite sur le feuillet comme créance privilégiée. La municipalité ne donne aucune attestation de situation tant que les amendes et droits pour travaux sans permis ne sont pas payés et que l'infraction n'est pas réglée. Voir comment trouver les infractions d'un immeuble avant d'acheter.

Pour commander l'extrait, vous indiquez le mohafazat, le caza, la zone foncière, le numéro de la propriété, la section et le bloc^[7,10], selon ce qui s'applique. Vous le demandez à le bureau du registre foncier dont relève le bien^[7,11]. Legalmondo indiquait des frais de 5 USD^[7] en juin 2025, éventuellement perçus en LBP. Renseignez-vous auprès du bureau avant de vous déplacer. Kallas Law Firm donnait environ 10 jours ; 2 jours ouvrables^[8] en octobre 2025, le second chiffre valant pour un certificat papier. Les copies consultées en ligne ou via OMT sont non officielles et ne peuvent pas servir pour une transaction^[7,8,10,12]. Voici comment obtenir un extrait et ce qu'il coûte.

Qui vous montrera les permis#

Aucune source publiée ne dit quel bureau remet à un acheteur ou à un locataire une copie d'un permis de construire ou d'occupation, ni s'il en remettra une à quelqu'un qui n'est pas le propriétaire. Le permis de construire est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales^[1]. Commencez donc par la municipalité du lieu du bien. Si le bien est hors de toute municipalité, adressez-vous au bureau du caïmacam ou du mohafez. Les permis d'occupation se demandent à l'administration technique compétente. Demandez à la municipalité quelle administration a traité le dossier et posez-y aussi la question.

Un article de 2018 de la revue de l'Université arabe de Beyrouth cite trois organismes impliqués dans un permis de construire : l'Ordre des ingénieurs, la Direction générale de l'urbanisme et la municipalité^[13]. Demandez d'abord les copies au vendeur ou au bailleur. Si un bureau ne traite qu'avec le propriétaire, demandez à celui-ci d'obtenir les copies et de vous les remettre avant tout paiement.