¿Puede un promotor venderme legalmente un departamento en un edificio sin permiso de ocupación?

También se pregunta: “¿Es legal vender departamentos sin permiso de ocupación en Líbano?” · “Comprar un departamento antes del permiso de ocupación” · “¿Es legal vender departamentos sobre plano en Líbano?” · “¿Puedo registrar un departamento sin permiso de ocupación?”

Qué dice la ley#

El art. 5 del Decreto 15874/2005 prohíbe vender, transferir o disponer de partes de un edificio que no tiene permiso de ocupación final, salvo las unidades amparadas por la Ley 539/1996^[1]. El mismo artículo prohíbe ocupar un edificio más de 3 años después de terminado el plazo del permiso sin un permiso final. Cuando el edificio autorizado está terminado, fachadas externas incluidas, el propietario solicita el permiso de ocupación (رخصة الإشغال)^[2] ante la administración técnica competente.

El art. 7 de la Ley 646/2004 agrega una regla para el propio Registro. Prohíbe que el Registro de la Propiedad (السجل العقاري) y los departamentos de agrimensura subdividan definitivamente un edificio en unidades separadas, salvo que el propietario presente un permiso de ocupación y certificados de conexión a la electricidad y al agua^[2]. Sin esa subdivisión, el departamento no tiene un folio real (página del registro) propio. El despacho Kallas añade que no se puede registrar ningún derecho real sobre una parte definida de un terreno hasta que esa parte tenga su propio folio. Antes de eso, lo que se puede registrar es un número de cuotas sobre todo el terreno^[3].

Permisos provisional y final#

El permiso de ocupación provisional se renueva cada año hasta que vence el permiso de construcción. Permite que el edificio tenga conexiones temporales de agua, electricidad y teléfono, y que se viva en la unidad. No vale para la subdivisión final, la venta ni el registro final^[1]. Cuando un promotor dice «tenemos el permiso», puede referirse al provisional; pregunta cuál es. Más en permiso de ocupación provisional frente al final.

Los departamentos de más de 300 m² tienen su propia regla. El edificio puede considerarse terminado para el permiso final sin pintura interior, carpintería, instalaciones sanitarias y eléctricas ni cocina, siempre que el contrato de venta lo diga^[1]. Mira vender un departamento en obra gris de más de 300 m².

Por qué se ofrecen departamentos antes de terminar y qué no se sabe#

Promotores y corredores sí publicitan departamentos en edificios sin terminar. Un anuncio en OLX de Dyarcom Real Estate ofrece departamentos de 150 m² en construcción en Rabieh y dice que incluyen título de propiedad^[4]. Un departamento no puede registrarse de forma final sin permiso de ocupación, así que una escritura en esa etapa solo podría mostrar cuotas del terreno, no el departamento^[2].

Ninguna fuente que leímos responde tres cosas. ¿Firmar una promesa de venta o vender cuotas del terreno antes del permiso final cae bajo la prohibición del Decreto 15874? ¿Es nulo ese contrato? ¿Qué sanción arriesga el promotor? Un abogado libanés de propiedad inmobiliaria puede responder, de preferencia con el contrato a la vista. Pregúntale por escrito: «¿Este contrato es una venta de partes de un edificio según el art. 5 del Decreto 15874, y puedo hacerlo valer contra el promotor?»

Qué te protege antes de que exista el permiso#

Mientras la venta no esté registrada, tienes solo un derecho personal frente al vendedor, no la propiedad^[5,6]. Puedes demandar para forzar el registro. Mientras tanto, la propiedad sigue a nombre del vendedor, que puede venderla o hipotecarla, y sus acreedores pueden embargarla^[3,7]. El despacho Kallas dice que una promesa de venta puede inscribirse provisionalmente en el folio de la propiedad, lo que conserva tu rango frente a cualquier venta o hipoteca posterior^[5,8].

Esa inscripción tiene límites. Según Kallas, una anotación basada en un contrato de venta común o en un poder no transfiere la propiedad. Tu derecho sigue siendo personal, con prescripción de diez años, hasta el registro final^[9]. Kallas no escribe sobre unidades sobre plano, así que pide a un abogado que confirme cómo funciona esto con un departamento que aún no tiene folio. Más en si una promesa de venta basta para un departamento sin construir.