¿Se puede vender un departamento de más de 300 m² sin terminar y aun así obtener el permiso de ocupación?

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Qué permite la exención#

Normalmente, un edificio se considera terminado para obtener el permiso de ocupación final solo cuando las fachadas y las obras interiores están hechas^[1]. El artículo 5 del Decreto 15874/2005 hace una excepción para los departamentos de más de 300 m²: se pueden entregar sin pintura interior, carpintería, instalaciones sanitarias y eléctricas ni cocinas, si los contratos de venta lo dicen. Si el contrato no tiene esa cláusula, la exención no se aplica.

El decreto mide los 300 m² incluyendo áreas que no cuentan en la superficie del terreno ni en los factores de explotación generales^[1]. No encontramos ninguna fuente que indique exactamente qué áreas se incluyen. Pide al ingeniero que revisa los planos que confirme por escrito que el departamento supera el umbral según la medición del decreto.

La exención cubre solo el interior. Cuando el edificio permitido está completo, fachadas exteriores incluidas, el propietario solicita el permiso de ocupación a la administración técnica competente^[2]. Nuestras fuentes no dicen qué oficina es en cada edificio, así que pregunta en la municipalidad donde está el edificio.

Por qué te importa el permiso final#

El Decreto 15874/2005 prohíbe vender o transferir partes de un edificio sin permiso de ocupación final, salvo las unidades bajo la Ley 539/1996^[1]. El Registro de la Propiedad (السجل العقاري) no puede dividir un edificio en unidades separadas si el propietario no presenta un permiso de ocupación debidamente emitido y certificados de que el edificio está conectado a la electricidad y al agua^[2]. Sin esa división, tu departamento no puede tener su propio folio ni su propio título. Aquí explicamos cómo un departamento de un edificio nuevo obtiene su propio título.

El permiso provisional no sustituye al final. Permite vivir en la unidad y tener conexiones temporales de servicios, pero no sirve para la división definitiva, la venta ni el registro final^[1]. Más en permiso de ocupación provisional y final. Con la exención, un departamento en obra gris de más de 300 m² puede llegar al permiso final y, con él, a un título separado.

Terminar la obra gris después de comprar#

Las obras que se dejaron pendientes requieren trámites después. Cuando un departamento así se entrega sin acabados interiores, las obras no hechas necesitan un recibo de declaración o un permiso de renovación^[1]. Según la Ley 646/2004, la renovación de un edificio legal o regularizado solo requiere una declaración escrita, firmada por un ingeniero responsable, avalada por el Colegio de Ingenieros (نقابة المهندسين) y válida por un año^[2]. Nuestras fuentes no publican la tarifa del Colegio por la declaración, así que pregúntale a tu ingeniero. Mira si necesitas permiso para renovar.

La exención no elimina las multas por fachadas sin terminar^[1]. Si las fachadas exteriores están sin terminar cuando vence el permiso de construcción, el propietario tiene un año para terminarlas. Después se impone una multa anual de 15% de los derechos de permiso por año^[2], que se registra en el folio de la propiedad como deuda privilegiada. Por eso queda con la propiedad cuando la compras.

Lo que el decreto no te dice#

Solo encontramos el texto del decreto. No hay una guía oficial ni comentarios de estudios jurídicos sobre cómo lo aplican las municipalidades, y ninguna fuente da un modelo de redacción del contrato. No está confirmado si tu municipalidad llama al documento permiso de ocupación o certificado de terminación^[2]. Pregunta en la oficina técnica de la municipalidad, en la Dirección General de Urbanismo o a un ingeniero libanés, y pide a un abogado que lea la cláusula del contrato.