Comment vérifier que le vendeur sur plan est propriétaire du terrain et a un permis de construire ?

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Ce qui existe sur le papier avant la construction de l'appartement#

Le registre foncier est tenu par bien, et non par propriétaire. Chaque terrain a son propre feuillet sous son numéro de cadastre, et ce feuillet contient tous les droits et charges qui pèsent sur le terrain^[9]. Un appartement dans un immeuble inachevé n'a pas encore de feuillet à lui, car le registre ne peut pas diviser définitivement un immeuble en lots tant que le propriétaire n'a pas présenté un permis d'habitation^[4]. Avant l'achèvement, ce que vous pouvez vérifier, c'est le terrain sur lequel l'immeuble est bâti.

La propriété ne passe que lorsque la vente est inscrite au registre foncier^[10]. Jusque-là, vous avez une créance personnelle contre le vendeur, et vous ne possédez rien^[10,11]. Le cabinet Kallas avertit que toute hypothèque, saisie ou mention de litige inscrite sur le feuillet passe à l'acheteur si elle n'est pas levée au préalable. Libnanews a rapporté en août 2026 que des hypothèques bancaires sur les projets du promoteur Sayfco, tombé en faillite en 2018, ont empêché environ 600 acheteurs d'obtenir leurs titres^[12]. Pour en savoir plus sur ce risque, lisez la banque du promoteur peut-elle saisir le terrain.

Le vendeur est-il le propriétaire inscrit ?#

L'extrait officiel indique les propriétaires, l'origine de leur droit et la part de chacun^[2,3]. L'ensemble du bien représente 2 400 parts^[2,11,13]. Comparez chaque nom de l'extrait avec la pièce d'identité de la personne qui signera. Les parts sont des fractions indivises du terrain, et non une portion délimitée^[9,11,14]. Lorsque plusieurs personnes possèdent le terrain, le cabinet Kallas indique qu'un copropriétaire ne peut pas agir sur tout le terrain, ni sur une partie déterminée, sans l'accord des autres^[14].

Si le vendeur est une société, le cabinet Kallas décrit une recherche en deux temps. Une recherche générale liste les parts de sociétés détenues au nom d'une personne, puis un certificat individuel de société indique les actionnaires, la direction et les sièges déclarés^[3]. Le cabinet évalue le délai à environ 1 semaine (certificat général) ; 2 jours ouvrables (certificat individuel de société). Il ne nomme pas le bureau et ne donne pas les frais : demandez à un avocat libanais de commander ces recherches pour vous.

Le registre peut aussi être consulté par nom. Le cabinet Kallas décrit une recherche générale à partir de le nom complet, l'année de naissance et le nom de la mère^[3,8] de la personne, qui liste tous les biens inscrits à son nom avec leur numéro, leur zone et leurs parts. Nous n'avons trouvé aucune source sur qui peut demander une recherche par nom ni auprès de quel bureau. Annahar a rapporté en avril 2026 que les anciennes inscriptions du registre n'ont pas certains détails, comme le nom de la mère^[8].

La personne qui signe peut être un mandataire agissant pour les propriétaires en vertu d'une procuration. Une procuration irrévocable de vente n'est pas une vente : celui qui ne détient que la procuration a un droit personnel contre le propriétaire, mais pas la propriété^[15]. Le cabinet Kallas indique que ce droit personnel peut se perdre au bout de dix ans^[16] si le propriétaire invoque la prescription. Kallas précise aussi qu'une procuration utilisée pour enregistrer une vente ne doit pas avoir plus de cinq ans^[15,16], et que le propriétaire peut en principe révoquer à tout moment une procuration ordinaire. Nous n'avons trouvé aucun registre public des révocations, ni aucune source sur la façon dont un acheteur peut confirmer que la procuration d'un mandataire couvre tous les propriétaires et reste valable. Un avocat et le notaire qui a établi la procuration sont les personnes à interroger.

Des procurations, titres et pièces d'identité falsifiés ont servi à tenter de vendre ou d'hypothéquer des biens au Liban^[17,18,19]. En août 2026, les FSI ont indiqué que deux études notariales, l'une à Jounieh et l'autre dans la Békaa, avaient signalé à leur détachement de Baabda des procurations, un titre foncier et une carte d'identité suspects^[20]. Voir comment vérifier qu'une procuration est authentique.

Vérifier le permis de construire#

Selon la loi 646 de 2004, tout nouvel immeuble exige un permis préalable, et la demande et les plans doivent être signés par un ingénieur responsable et enregistrés à l'Ordre des ingénieurs de Beyrouth ou de Tripoli^[4]. Le permis est délivré par le président de la municipalité, ou le mohafez ou caïmacam hors des zones municipales. Il est valable six ans, renouvelable une fois pour deux ans. Aucune dalle ni aucun toit ne peut être coulé sans un permis de coulage signé par l'ingénieur responsable.

Nous n'avons trouvé aucun registre public des permis de construire, ni aucun moyen publié pour un acheteur d'en vérifier un. Demandez au vendeur une copie du permis, son numéro et sa date, ainsi que les plans approuvés. Apportez-les à la municipalité du terrain, ou au mohafez ou au caïmacam hors des zones municipales^[4], et demandez-leur de confirmer que ce permis a bien été délivré pour ce numéro de propriété et qu'il est encore valable. Demandez à l'Ordre des ingénieurs si le dossier y est enregistré, et faites comparer le chantier aux plans par votre propre ingénieur. Plus de détails dans comment vérifier un permis de construire.

Si le vendeur dit qu'un permis a seulement été demandé, l'administration technique dispose de 2 mois sur une route exécutée, 6 mois dans les autres cas^[4] pour trancher. Si elle ne répond pas à temps, la loi permet au demandeur de se déclarer implicitement autorisé. Aucune source consultée ne traite des risques d'acheter dans un immeuble reposant sur une autorisation implicite : demandez conseil à un avocat avant de payer.

Un extrait sans problème ne prouve pas que l'immeuble est conforme à son permis. Une infraction n'est inscrite sur le feuillet que si la municipalité ou l'administration technique le demande^[4]. Un article universitaire de 2023 rapporte que des entrepreneurs et des habitants profitent des failles de la loi sur la construction pour bâtir au-delà de leur autorisation^[21]. Le décret 15874/2005 interdit aussi de vendre des parties d'un immeuble sans permis d'habitation définitif, avec une exception pour les lots relevant de la loi 539/1996. On ne sait pas si cette interdiction vise aussi une promesse de vente sur un appartement non encore construit^[22].