Comment acheter un bien au Liban depuis l'étranger, étape par étape ?

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Identifier le bien sur le papier#

Le registre foncier est tenu par bien, non par propriétaire. Chaque parcelle a son propre feuillet réel sous son numéro, et le titre de propriété du propriétaire est une copie de ce feuillet^[15]. Pour demander le dossier d'une parcelle, vous indiquez le mohafazat, le caza, la zone foncière, le numéro de la propriété, la section et le bloc^[5,8]. La section et le bloc ne sont nécessaires que là où ils s'appliquent. Dans un immeuble divisé en lots, chaque appartement reçoit son propre numéro, ajouté au numéro de la parcelle, avec son propre feuillet^[16].

L'extrait décrit la parcelle et indique :

• les propriétaires et la part de chacun ;
• les hypothèques et les saisies ;
• les autres charges ;
• les actions en justice en cours^[7,8].

Toute charge inscrite sur le feuillet passe à vous si elle n'est pas levée avant l'achat^[10]. La propriété s'écrit en parts sur 2 400 parts^[8,17,18], qui représentent le bien entier. Un vendeur qui détient moins de parts possède une part indivise, pas une portion délimitée^[15,18,19].

Vous n'avez pas besoin de la coopération du vendeur pour consulter le registre. Le site du cabinet Legalmondo indique que les certificats sont publics et que tout le monde peut en demander un sans justifier d'un intérêt. Il précise aussi qu'aucun certificat n'est délivré tant qu'un privilège ou une inscription sur la parcelle est en cours de traitement^[8]. En juin 2025, Legalmondo indiquait que le certificat officiel n'est délivré qu'en personne, au bureau compétent, pour 5 USD. Il mentionnait un formulaire d'information en ligne non officiel à 4 USD. Voici comment vérifier un titre de propriété ligne par ligne.

Voir où il se trouve sur le terrain#

Quand les limites du plan cadastral diffèrent de celles du terrain, c'est le plan qui l'emporte^[15,17]. Le plan vous dit donc ce que vous achetez, quoi que le vendeur montre lors d'une visite. Le Cadastre supervise les géomètres assermentés qu'il considère comme affiliés^[20]. Nos sources ne disent pas comment commander un plan cadastral ni combien coûte un levé. Demandez au bureau du registre foncier de la parcelle, ou à un géomètre assermenté, un plan sur lequel le numéro de la parcelle est porté, et comparez-le au terrain qu'on vous montre. Plus de détails dans levés de parcelle et plans cadastraux.

Sur un terrain qui n'a pas fait l'objet d'un levé définitif, l'extrait n'indique pas la superficie^[7,8]. Une procédure spéciale de délimitation provisoire et de publication s'applique alors avant toute nouvelle inscription^[15]. Kallas Law Firm conseille aussi de consulter le plan directeur de la municipalité, car les règles d'urbanisme limitent ce que vous pouvez faire d'une parcelle^[19]. Nos sources ne nomment pas le service qui fournit le zonage d'une parcelle : commencez par interroger la municipalité dont elle relève. Quant à la vie dans un quartier, nos sources ne contiennent aucune donnée neutre et datée par quartier. Commencez par les pages quartiers d'Ahla Beit et visitez si vous le pouvez.

La procuration#

Vous signez en personne dans une ambassade ou un consulat du Liban. Ou bien vous signez devant un notaire du pays où vous vivez, puis la procuration est authentifiée sur place et légalisée par la représentation libanaise^[1,2,3,4]. Une apostille ne remplace pas cette légalisation, car le Liban est non partie à la Convention Apostille^[21]. Les représentations demandent le numéro et la situation du bien, ainsi qu'une copie du titre de propriété ou un extrait du registre foncier^[1,3,22], et pour chaque partie : nom complet, noms des parents, date de naissance et numéro de registre^[4,22]. Les démarches complètes et les frais figurent dans donner une procuration depuis l'étranger.

Selon Kallas Law Firm, un mandataire qui inscrit un droit au registre foncier doit présenter une procuration datant de 5 ans au plus^[23,24]. Cette règle vise la personne que vous désignez. Nos sources ne précisent pas la formulation exigée pour une procuration d'achat : demandez au notaire au Liban avant de signer quoi que ce soit à l'étranger.

Le choix du mandataire vous appartient. JSK Real Estate, une agence libanaise, indique que la procuration peut être donnée à un avocat local ou à une personne de confiance^[25]. Aucune de nos sources ne compare les deux ni ne décrit un achat par l'intermédiaire d'un proche vivant au Liban. Si vous changez d'avis, les représentations révoquent aussi les procurations : Dubaï facture 276 AED par signature, et les Pays-Bas reçoivent les demandes par e-mail^[3,26]. Aucune ne dit comment la révocation parvient au notaire ou au registre : prévenez-les vous-même par un avocat.

Si le vendeur agit par un mandataire#

De fausses procurations ont servi à tenter de vendre ou d'hypothéquer des biens au Liban, y compris celui d'un propriétaire vivant à l'étranger^[11,27,28]. Si le vendeur ne veut pas signer en personne, demandez une copie de la procuration du mandataire et faites-la vérifier par votre avocat ou par le notaire. Selon Kallas, une procuration générale ne suffit pas pour vendre : une vente exige un mandat spécial exprès de vendre^[24]. Une procuration ordinaire utilisée pour l'enregistrement doit aussi être datant de 5 ans au plus^[23,24]. Kallas indique que les tribunaux dispensent de cette limite une procuration réellement irrévocable.

Kallas précise aussi que le mandant peut révoquer une procuration ordinaire quand il le souhaite^[23,24]. Nous n'avons trouvé aucun registre public des révocations : une copie d'apparence valable a donc pu être annulée. Si un vendeur vous propose une procuration irrévocable au lieu d'un acte, Kallas dit qu'il ne s'agit pas d'une vente. Vous obtenez un droit personnel, et la propriété ne passe qu'à l'inscription^[24].

Payer depuis l'étranger#

Les banques commerciales libanaises n'accordaient toujours pas de prêts immobiliers à l'automne 2026, selon des rapports professionnels et de presse^[29,30]. JSK Real Estate, un courtier, indique que les achats de 2025 ont été payés intégralement en espèces ou par virement bancaire, surtout en USD^[25,31]. La Banque de l'Habitat prête jusqu'à 100 000 USD (minimum 20 000 USD)^[32,33] aux résidents et aux expatriés^[32,33,34] qui ont la nationalité libanaise depuis au moins 10 ans. Le logement doit être la résidence de la famille : une location ou une résidence de vacances ne convient pas. Il peut faire 150 m² au maximum. La BDH ne paie le vendeur qu'une fois le bien enregistré au nom de l'emprunteur.

Les applications de transfert sont conçues pour de petites sommes. En octobre 2026, la limite de Taptap Send vers un portefeuille Whish est de 5 000 USD par transfert et de 5 000 USD par mois^[35]. Les notaires et les courtiers doivent appliquer une vigilance anti-blanchiment aux ventes immobilières^[14]. Cela comprend votre identification et la conservation des documents.

Nous n'avons trouvé aucune source sur le séquestre, sur qui doit détenir les fonds entre l'acte et l'enregistrement, ni sur un calendrier global type. La loi est plus claire sur un point. Kallas Law Firm indique que, tant que la vente n'est pas inscrite, vous n'avez qu'un droit personnel contre le vendeur. Le bien reste exposé à toute vente, hypothèque ou saisie inscrite avant la vôtre^[10]. Dans une affaire de 2026 à Halat, l'acheteur n'a découvert que l'acte était faux qu'en voulant l'enregistrer, après avoir payé^[36]. Demandez à un avocat libanais comment lier chaque paiement à une étape que vous pouvez vérifier sur un extrait officiel. Voir comment repérer un faux propriétaire ou un acte falsifié.