Un étranger peut-il contourner les limites en achetant via une société libanaise ou un ami libanais ?

Aussi formulé: “Acheter un bien au Liban via une société libanaise ou un prête-nom” · “Un ami libanais peut-il acheter un terrain pour moi au Liban ?” · “Mettre un bien libanais au nom d'un tiers quand on est étranger” · “Une société libanaise permet-elle d'éviter la loi 296 ?”

Quand une société compte comme étrangère#

Une société ou autre personne morale constituée hors du Liban compte comme étrangère pour la propriété immobilière^[1,4]. En créer une à l'étranger ne change rien, et une société considérée comme étrangère subit la même limite qu'une personne^[1,2].

Pour une société enregistrée au Liban, les sources donnent trois critères différents^[1,4,5] :

• IDAL, l'agence publique d'investissement : étrangère quand l'essentiel de son capital est détenu par des étrangers.
• Mattar Law : étrangère, sauf si toutes les parts sont détenues par des Libanais et que ses statuts interdisent de céder des parts à des étrangers.
• Choueh Law Firm : étrangère dès qu'une seule part appartient à un non-Libanais.

Nous n'avons pas lu l'article 2 du décret lui-même. Choueh Law Firm et un guide pays de Legal 500 rédigé par Bijjani Advocates indiquent que, lorsque des associés libanais détiennent plus de la moitié, ou que la société est entièrement libanaise avec interdiction de céder à des étrangers, les limites ne s'appliquent qu'à 50 % de la surface qu'elle possède. IDAL ne mentionne pas cette règle^[5,10]. Les sources étant partagées, ne comptez pas sur une société pour contourner la limite. Demandez à un avocat libanais spécialisé en droit des sociétés comment votre montage serait classé avant toute signature. Plus de détails dans les sociétés étrangères qui achètent un bien.

Vendre des parts plutôt que le bien#

Vendre des parts de société ne permet plus d'éviter les droits de mutation. Depuis la loi 10/2022, les particuliers qui vendent des parts d'une société par actions dont l'activité principale est de posséder, négocier ou promouvoir des biens immobiliers, ou dont l'immobilier représente plus de la moitié des actifs immobilisés, paient un impôt au taux des droits de mutation. Il est calculé sur la plus-value (prix de vente moins coût d'achat), pas sur la valeur du bien, et il est réduit de 50 % entre actionnaires ou entre ascendants et descendants, par exemple parents et enfants^[7,8,9]. Voir la vente de parts d'une société immobilière.

Mettre le bien au nom d'un ami libanais#

Au Liban, vous ne devenez propriétaire que lorsque la vente est inscrite au registre foncier (السجل العقاري)^[3]. Le relevé foncier (إفادة عقارية) montre ce propriétaire, avec les hypothèques et restrictions éventuelles^[3,11]. Si le nom de votre ami y figure, le registre foncier le présente comme propriétaire. Aucune source que nous avons trouvée ne dit si un accord privé entre vous serait appliqué.

Rien de ce que nous avons lu ne dit si les tribunaux libanais font respecter les accords annexes ou contre-lettres avec un prête-nom, quelles sanctions s'appliquent, ni ce que vous pourriez faire si l'ami vend, hypothèque, décède ou est poursuivi. Ce vide est le risque. Ce qui est établi, c'est qu'un document jamais enregistré ne donne à l'acheteur qu'un droit personnel, pas la propriété^[2,3]. Voir acheter avec un contrat jamais enregistré.

L'État vérifie aussi ce que déclare un acquéreur étranger. Vous signez devant notaire un engagement indiquant que vous ne possédez au Liban que les surfaces déclarées, avec le nom de votre conjoint et de vos enfants mineurs, et une fausse déclaration est transmise au parquet^[12]. Dans le Sud, le ministre des Finances Yassine Jaber cite, parmi les buts de son projet d'interdiction des ventes dans les localités occupées, celui d'empêcher des terres de passer à des Israéliens par des sociétés écrans^[13,14]. Arab News a rapporté en septembre 2026 la crainte que des intermédiaires achètent là-bas pour des acheteurs non libanais^[14].

Les voies légales#

Dans la limite de 3 000 m²^[1,2,6], vous pouvez acheter en votre nom sans autorisation. Pour ce total, vous, votre conjoint et vos enfants mineurs comptez comme un seul acquéreur^[1,2]. Au-delà, il faut un décret du Conseil des ministres, que le Conseil accorde à sa discrétion, sans recours contre un refus. Les démarches sont dans obtenir le décret du Conseil des ministres.