Un Syrien peut-il acheter un bien immobilier au Liban ?

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Les Syriens achètent selon la loi générale sur les étrangers#

La propriété étrangère est régie par le décret-loi n° 11614 de 1969, modifié par la loi n° 296/2001^[1,2]. Selon ce texte, un étranger est toute personne qui n'a pas la nationalité libanaise^[1]. Aucune des sources consultées ne mentionne de règle distincte pour une nationalité, donc un titulaire d'un passeport syrien relève des mêmes règles que tout autre acheteur étranger. Vous les trouverez en détail dans un étranger peut-il acheter au Liban.

Nous n'avons trouvé aucune source sur la façon dont le registre foncier ou le Conseil des ministres traite concrètement les demandeurs syriens. Nous n'avons rien trouvé non plus sur un éventuel effet du statut de réfugié, ni sur un éventuel arrangement libano-syrien. En avril 2018, le ministre de l'Intérieur Nohad Machnouk a déclaré que les réfugiés syriens n'avaient pas besoin d'un article de résidence proposé pour acheter un appartement^[7,8]. C'était une remarque politique rapportée par la presse, pas un énoncé de droit. Avant de vous engager, demandez au département de la propriété étrangère du registre foncier comment il traitera votre dossier.

L'article 1(2) de la loi n° 296/2001 interdit tout droit réel sur un bien à une personne qui n'a pas la nationalité d'un État reconnu. Il est largement lu comme visant les réfugiés palestiniens. Le Norwegian Refugee Council estime qu'il ne couvre pas l'héritage, tandis qu'un rapport d'ONU-Habitat/GLTN dit qu'il interdit aux Palestiniens d'acquérir par héritage ou par vente^[2,9]. Aucune source consultée n'applique cette interdiction aux Syriens.

Les limites dans lesquelles un acheteur syrien opère#

Le seuil de 3 000 m²^[1,2,3] est un total cumulé de tout ce que vous possédez au Liban. Chaque nouvel achat s'y ajoute. Pour ce total, vous, votre conjoint et vos enfants mineurs comptez comme un seul acquéreur^[1,2]. Plus de détails dans combien un étranger peut acheter sans autorisation.

Si vous achetez un terrain, les sources formulent ce seuil différemment. L'IDAL le décrit comme un terrain en agrégat, bâti compris. Les cabinets Choueh et Legal 500 (Bijjani) le décrivent comme un bien bâti ou destiné à la construction^[1,10,11]. Aucune source consultée ne dit si les terrains agricoles sont traités différemment : interrogez un avocat libanais en droit immobilier avant d'acheter une parcelle agricole.

Au-delà de la limite, il faut un décret du Conseil des ministres^[1,2,3], pris sur proposition du ministre des Finances. Le Conseil décide à sa discrétion et il n'y a pas de recours. Une autorisation devient caduque si l'achat n'est pas enregistré dans un an. La propriété étrangère est aussi plafonnée à 3 % de chaque caza et 10 % de Beyrouth, et une fois un plafond atteint, plus aucune autorisation n'est accordée pour des achats auprès de vendeurs libanais.

Documents et frais du dossier de propriété étrangère#

Le département de la propriété étrangère du registre foncier liste les documents que dépose un acheteur non libanais^[12] :

• un extrait d'état civil familial de moins d'un an, authentifié par l'ambassade concernée au Liban
• le passeport de votre conjoint
• les certificats officiels des surfaces que vous possédez déjà au Liban
• une déclaration sur l'honneur pour chaque bien que vous achetez
• une procuration, si quelqu'un d'autre dépose le dossier pour vous

La page du département ne dit pas si ce dossier s'applique aux achats dans la limite sans autorisation, à la voie du Conseil des ministres, ou aux deux, et elle n'indique aucun délai de traitement. Vous signez aussi devant notaire un engagement déclarant tout ce que vous, votre conjoint et vos enfants mineurs possédez au Liban. Une fausse déclaration est transmise au parquet^[12].

Le département indique des frais de 31 500 000 LBP pour la déclaration sur l'honneur et de 525 000 LBP chacun pour vous, votre conjoint et chaque enfant mineur. Un conjoint libanais n'est pas facturé, sauf s'il est nommé dans l'engagement. Vous payez par timbres fiscaux, ou sur facture aux caisses du ministère des Finances dans le gouvernorat de Beyrouth ou dans n'importe quelle banque au Liban^[12]. La page n'est pas datée : vérifiez ces montants au moment du dépôt. Ils s'ajoutent aux frais du registre foncier de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[4]. Le cabinet Kallas a indiqué en mai 2026 que la nationalité de l'acheteur seule détermine le taux de 3 % ou de 5 %, quel que soit l'usage du bien^[13].