Les Palestiniens peuvent-ils acheter un bien immobilier au Liban ?

Aussi formulé: “Un Palestinien peut-il posséder un terrain au Liban ?” · “Loi 296 et réfugiés palestiniens” · “Un Palestinien peut-il enregistrer un bien à son nom au Liban ?” · “Un Palestinien peut-il hériter d'un bien au Liban ?”

Ce que dit la loi#

La propriété des étrangers au Liban est régie par le décret-loi n° 11614 de 1969, modifié par la loi n° 296/2001^[2,3]. L'article 1(2) de la modification de 2001 interdit tout droit réel immobilier à une personne qui n'a pas la nationalité d'un État reconnu. Il est largement lu comme visant les réfugiés palestiniens^[1,2].

Avant cette loi, selon le Conseil norvégien pour les réfugiés (NRC), les réfugiés palestiniens pouvaient acquérir un bien aux mêmes conditions que les autres non-Libanais^[1]. Le NRC rapporte aussi que le Conseil constitutionnel, par la décision 2/2001 du 21 mai 2001, a jugé que l'exclusion de certaines catégories d'étrangers de l'acquisition immobilière ne viole pas la Constitution. Nous n'avons lu que le résumé du NRC, pas le texte de la décision.

Pour les règles qui s'appliquent aux étrangers en dehors de l'article 1(2), voir ce que les étrangers peuvent acheter au Liban.

Les deux lectures#

La lecture courante est que l'article 1(2) interdit aux réfugiés palestiniens de posséder un bien^[1,2]. Un rapport 2024 d'ONU-Habitat/GLTN dirait qu'ils ne peuvent acquérir ni par héritage ni par vente, mais nous n'avons pas pu vérifier ce passage. En avril 2018, le ministre de l'Intérieur Nohad Machnouk a déclaré qu'une loi empêche les Palestiniens de posséder un bien. Il l'a dit en tant que responsable politique, ce n'est pas un énoncé de droit^[4,5].

Le NRC soutient l'inverse. Le Liban a reconnu la Palestine comme État en novembre 2008^[1] ; selon le NRC, un Palestinien ne serait donc plus, à ce titre, une personne sans la nationalité d'un État reconnu. Le NRC ajoute lui-même que l'article 1(2) contient aussi une condition distincte contre l'implantation (tawteen), qui pourrait encore s'appliquer et demande plus de recherches. Nous n'avons trouvé aucun tribunal, bureau du registre foncier ou ministère qui ait adopté cet argument.

Hériter est une autre question#

Le NRC lit l'article 3(4) de la loi 296/2001 comme exemptant expressément l'héritage de l'interdiction^[1]. Dans une affaire de Beyrouth soutenue par le NRC, un réfugié palestinien dont la mère était libanaise a fait enregistrer sa part d'héritage. Le registre foncier lui a délivré un titre distinct le 13 février 2015, avec la mention de sa nationalité palestinienne.

Le NRC indique que l'affaire a duré environ un an à cause des grèves, et que le résultat valait pour Beyrouth, un tribunal charaïque sunnite et un défunt libanais. La pratique peut différer dans d'autres districts, pour les terres amiri ou pour des héritiers chrétiens^[1]. C'est un seul cas, qui ne fait pas du point un droit établi. Les étapes complètes sont dans un Palestinien peut-il hériter et enregistrer un bien.

Mettre le bien au nom d'un autre#

On conseille parfois d'acheter par l'intermédiaire d'un ami, d'un parent ou d'une société libanaise. La propriété passe à la personne inscrite au registre foncier^[6] : la personne inscrite est donc propriétaire en droit. Un contrat jamais enregistré ne donne qu'un droit personnel contre le vendeur, pas la propriété^[2,6]. Lisez acheter par une société libanaise ou un ami avant d'accepter un arrangement de ce genre.